Kuluttajansuojalain soveltaminen taloelementtien kau- pan ja rakennusurakan suoritushäiriöissä Yritysjuridiikan Pro gradu -tutkielma Laatija: Sissi Laine Ohjaaja: Professori Reijo Knuutinen 17.11.2025 Turku Turun yliopiston laatujärjestelmän mukaisesti tämän julkaisun alkuperäisyys on tarkastettu Turnitin OriginalityCheck -järjestelmällä. Pro gradu -tutkielma Oppiaine: Yritysjuridiikka Tekijä: Sissi Laine Otsikko: Kuluttajansuojalain soveltaminen taloelementtien kaupan ja rakennusurakan suoritushäiriöissä Ohjaaja: Professori Reijo Knuutinen Sivumäärä: 111 sivua Päivämäärä: 17.11.2025 Tiivistelmä Tutkimus perustuu havaintoon, ettei kuluttajansuojalain (KSL) 9 luvun soveltamista rakennussopimuksiin ja taloelementtien kauppoihin ole aiemmin tarkasteltu kattavasti ja systemaattisesti. Tämä havainto muodostaa tutkimuksen lähtökohdan. KSL 9 luvun soveltamisalaan kuuluvat sopimukset ovat taloudellisesti merkittäviä etenkin kuluttajille sekä oikeudellisesti monisyisiä. Tämä tutkimus tarkastelee KSL 9 luvun soveltamista rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa. Rakentami- seen liittyvät sopimukset eroavat tavanomaisesta kuluttajakaupasta, sillä ne ovat pitkäkestoisia, taloudellisesti merkittäviä ja sisältävät teknisiä riskejä. Lainsäädännöllä on pyritty turvaamaan kuluttajan asemaa erityisesti hinnan määräytymisen, työn laadun ja suoritushäiriöiden seuraamusten osalta. Tutkimuksen tavoitteena on systematisoida KSL 9 luvun keskeinen sisältö osana sopimusoikeuden yleisiä periaatteita sekä analysoida KSL 9 luvun tulkintaa suhteessa muuhun lainsäädäntöön ja oikeuskirjallisuudessa vakiintuneisiin periaatteisiin. Tutkimus toteutetaan lähtökohtaisesti lainopillisella tutkimusmenetelmällä. Se perustuu voimassa olevan oi- keuden systematisointiin, säännösten tulkintaan ja oikeuskäytännön analyysiin. Tutkimusaineisto koostuu tuo- mioistuinten ratkaisuista sekä KRIL:n täysistunto- ja jaostopäätöksistä. Aineiston ohella lähdeaineistona käy- tetään oikeuskirjallisuutta, lain esitöitä sekä rakennusalan yleisiä vakiosopimusehtoja. Lainopillisen tarkaste- lun lisäksi tutkimuksessa hyödynnetään oikeuspoliittista näkökulmaa, jossa arvioidaan sääntelyn toimivuutta käytännössä ja sen vaikutuksia osapuolten sopimusasemaan, riskien jakautumiseen ja näyttötaakan kohdentu- miseen rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa. Tällä tavoin muodostetaan kokonaiskuva siitä, miten KSL 9 luvun sääntely toimii käytännössä ja millaisia ongelmia lain soveltamisessa ilmenee. Tutkimuksen keskeisiä kysymyksiä ovat, millaisia suoritushäiriöitä esiintyy KSL 9 luvun soveltamistilanteissa ja mitä oikeudellisia seuraamuksia niillä on, millaiset sopimusehdot ja toteutustavat johtavat useimmin riitoi- hin sekä miten tuomioistuimet ja kuluttajariitalautakunta (KRIL) tulkitsevat lain säännöksiä. Tutkimuksessa selvitetään myös, millä tavoin suoritushäiriöihin voidaan varautua etukäteen ja miten niiden vaikutuksia voi- daan minimoida. Tarkastelu kattaa sekä kuluttajan että elinkeinoharjoittajan näkökulman, mutta painopiste on kuluttajansuojaoikeudessa. Tutkimusaineiston perusteella voidaan todeta, että KSL 9 luvun tulkinnassa keskeistä on sitovan kustannusar- vion merkitys, hyvän rakennustavan asema suorituksen virheen arvioinnissa sekä seuraamusjärjestelmän por- rastuminen hinnanalennuksesta sopimuksen purkuun sopimusrikkomuksen olennaisuuden perusteella. Tutki- muksen tulokset osoittavat, että merkittävimmät riidanaiheet liittyvät kustannusarvioiden epäselvyyksiin, lisä- töiden hyväksymiseen, suorituksen virheellisyyteen ja aikataulujen viivästyksiin. Näissä tilanteissa tulkinta- riski ja näyttötaakka lisäkustannuksista kohdistuvat pääsääntöisesti toimeksisaajaan KSL 9 luvun, oikeuskäy- tännön ja sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaisesti. KSL 9 luvun pakottava sääntely antaa kulutta- jalle vahvan suojan, mutta riitoja syntyy silti, ja näyttövaikeudet voivat johtaa pitkiin prosesseihin sekä mer- kittäviin oikeudenkäyntikuluihin. Avainsanat: kuluttajaoikeus, kuluttajansuojalaki, suoritushäiriö, virhe, rakennusurakka, talopaketti, taloele- mentti, RYS-9 1998 SISÄLLYS 1 Johdanto 7 1.1 Tutkimuksen tausta 7 1.2 Tutkimuskysymykset, tavoitteet ja rajaukset 9 1.3 Tutkimusmetodit, lähdeaineisto ja aiemmat tutkimukset 12 2 Kuluttajaoikeudellinen sääntely ja konteksti rakennusurakoissa ja taloelementti- kaupassa 15 2.1 Yleistä kuluttajien oikeuksien suojaamisesta 15 2.2 Kuluttajansuojalain soveltamisen lähtökohdat 16 2.3 Kuluttajien etuja valvovat tahot 20 2.3.1 Kuluttajaneuvonta 20 2.3.2 Kuluttajariitalautakunta 20 2.3.3 Kuluttaja-asiamies 21 2.4 Kuluttajansuojalain 9 luku 22 2.4.1 Säädöksen taustat 22 2.4.2 Reklamaatiovelvollisuus 27 2.4.3 Viivästys 29 2.4.4 Tilauksen peruuttaminen 33 2.4.5 Suorituksen virhe 34 2.4.6 Hinta- tai kustannusarvio 39 2.4.7 Sopimuksen purku 43 2.4.8 Hinnanalennus 45 3 Sopimusoikeudellinen analyysi 47 3.1 Sopimuksen syntyminen 47 3.2 Vakiosopimukset 50 3.3 Sopimusrikkomukset 53 3.4 Sopimuksen tulkinta ja epäselvyyssääntö 53 3.5 Sopimustyyppejä 55 3.5.1 Sopimustyyppien merkitys 55 3.5.2 Rakennusurakkasopimus 57 3.5.3 Taloelementtien kauppa 64 3.6 Varautuminen sopimusriitoihin 65 4 Rakennusalan sääntely ja ohjeistus 70 4.1 Alustus 70 4.2 Hyvä rakennustapa 71 4.3 Rakennusalan vakiosopimusehdot 74 4.4 Tarkasteltavat vakiosopimusehdot 77 4.4.1 RYS-9 1998 77 4.4.2 HTT yleiset sopimusehdot 83 4.4.3 Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopi- musehdot 86 5 Ratkaisu- ja tulkintakäytäntö KSL 9 luvun soveltamistilanteissa 88 5.1 Tutkimusaineisto 88 5.2 Tuomioistuimen ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja 88 6 Lopuksi 100 Lähteet 106 Lyhenteet AKL Alueidenkäyttölaki (132/1999 ent. maankäyttö- ja rakennuslaki) HE Hallituksen esitys HO Hovioikeus HTT Hirsitalopakettien ja hirsituotteiden kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopi- musehdot KA Kuluttaja-asiamies KKV Kilpailu- ja kuluttajavirasto KKO Korkein oikeus KL Kauppalaki (355/1987) KO Käräjäoikeus KRIL Kuluttajariitalautakunta KSL Kuluttajansuojalaki (38/1978) OikTL, oikeustoimilaki Laki varallisuusoikeudellista oikeustoimista (228/1929) RakL Rakentamislaki (751/2023) REYS-8 1995 Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RakMk Suomen rakentamismääräyskokoelma RT-kortisto Rakennustietokortisto RYL Rakentamisen yleiset laatuvaatimukset RYS-9 1998 Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot YSE 1998 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot Toimeksiantaja Kuluttaja-asiakas Toimeksisaaja Elinkeinoharjoittaja 7 1 Johdanto 1.1 Tutkimuksen tausta Kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan väliset sopimukset ovat perinteisesti muodostaneet kuluttajansuo- jalainsäädännön keskeisen soveltamisalan. Rakentamiseen liittyvät sopimukset eroavat kuitenkin mo- nista muista kuluttajakaupan muodoista. Urakka- ja taloelementtikaupan sopimukset ovat usein vai- keaselkoisia, ajallisesti pitkiä ja monivaiheisia. Ne ovat siksi tavallista kuluttajasopimusta alttiimpia suoritushäiriöille.1 Erityisesti uudisrakentamisessa ja taloelementtien toimituksissa suoritushäiriöt voivat johtaa huomattaviin taloudellisiin ja oikeudellisiin seuraamuksiin. Kodin rakentamiseen tai laajaan remonttiin liittyvä sopimus on usein kuluttajan merkittävin yksittäinen taloudellinen sitoumus ja etenkin rakennusalalla suoritushäiriöistä johtuvat ongelmat voivat kasvaa mittaviksi kokonaisuuk- siksi ja paisua laajoiksi riidoiksi. Näissä sopimuksissa kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välinen tie- dollinen ja taloudellinen epäsuhta korostuu erityisellä tavalla. Kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiä sopimuksia säännellään kuluttajansuojalaissa (KSL 38/1978). KSL 9 luku sisältää taloelementtien kauppaa ja rakennusurakoita koskevan erityissäänte- lyn, jolla pyritään vahvistamaan kuluttajan asemaa. Taloelementtien kaupalla tarkoitetaan puhekie- lessä useimmiten kauppaa talopaketista tai valmistalosta. Rakennusurakalle puolestaan tunnus- omaista on, että toimeksisaaja sitoutuu työntuloksen valmistamiseen ja luovuttamiseen toimeksianta- jalle. Työntulosta vastaan toimeksiantaja on velvollinen suorittamaan vastikkeen toimeksisaajalle.2 Tämä pätee myös talopaketin kauppaan, jossa sopimus velvoittaa molemminpuolisen suorituksen. Rakennusurakoita ei säännelty Suomen lainsäädännössä ennen 1990-lukua, jolloin KSL:iin lisättiin nykyiset 8- ja 9-luvut. Sopimusoikeudella on ollut siten merkittävä rooli riitojen ratkaisussa, ja on sitä edelleen elinkeinoharjoittajien välisissä sopimuksissa, joihin KSL:a ei sovelleta. Kaikkiin kulut- tajille suunnattuihin taloelementtikauppoihin sovelletaan KSL 9 lukua. Rakennusurakoista sen sijaan osa kuuluu 8 luvun soveltamisalaan, mutta tutkimuksen kohteena ovat ainoastaan 9 luvun mukaiset, taloudelliselta arvoltaan merkittävät rakennusurakat. Taloelementtien kaupassa on piirteitä, jotka muistuttavat tavaran kauppaa (KSL 5 luku) koskevaa sääntelyä, mutta sen luonne poikkeaa perinteisestä kaupasta siinä määrin, että taloelementtien kauppa ja rakennusurakat yhdistettiin samaan sääntelykokonaisuuteen. KSL 9 luvun säännökset eroavat 1 Laurikainen – Klami 2022, s. 33. 2 Erma – Hoppu 1976, s. 113. 8 monista muista kuluttajaoikeuden säädöksistä erityisesti sen vuoksi, että siinä on huomioitu raken- nusalan erityispiirteet. Esimerkiksi sopimuksen purkaminen on säädetty korkeaksi, koska sen katso- taan usein aiheuttavan elinkeinoharjoittajalle kohtuuttoman vahingon. Kuluttajalle puolestaan suojaa tuo muun muassa kiinteän hinnan vaatimus. Kuluttajansuojalain sääntely pyrkii siten tasapainotta- maan kuluttajan oikeusturvaa ja elinkeinoharjoittajan suojaa. Rakennusprojekteihin liittyy säännönmukaisesti ongelmia. Kilpailu- ja kuluttajaviraston (KKV) ti- lastot osoittavat, että huomattava osa uusista omakotitalohankkeista johtavat viranomaisyhteydenot- toihin. Vuonna 2020 aloitettiin noin 6600 omakotitalon rakentaminen, joista lähes 400 johti ongel- miin ja yhteydenottoihin KKV:oon. Useimmiten kyse oli talopakettien toimituksista, joissa ilmeni viivästyksiä, laadullisia puutteita tai erimielisyyksiä sopimuksen sisällöstä.3 Ongelmat koskivat noin kuutta prosenttia kaikista rakennusprojekteista. Kuusi prosenttia ei numeerisesti vaikuta suurelta osuudelta, mutta se on merkittävä, kun otetaan huomioon rakennusprojektien korkea arvo ja se, että kyse on usein kuluttajan tärkeimmästä varallisuuserästä. Näin ollen jo muutaman prosentin osuus kertoo ilmiön laajuudesta, joka synnyttää suuren määrän riitoja ja vahvistaa kuluttajansuojan tarpeel- lisuutta rakentamiseen liittyvissä sopimussuhteissa. Suoritushäiriöillä – joista esimerkiksi viivästys ja virhe, ovat rakennusalalla tavallisia - tarkoitetaan sopimuksenmukaisen suorituksen tapahtumatta jäämistä4 ja niiden seuraukset voivat olla kuluttajalle hyvin raskaita. Usein ongelmat johtuvat puutteellisista tai epäselvistä sopimusehdoista, muutostöiden dokumentoinnin laiminlyönnistä tai elinkeinoharjoittajan vaihtelevasta ammattitaidosta. Tässä tutkimuksessa tarkastellaan kuluttajansuojaoikeutta, yleistä sopimusoikeutta sopimuksentul- kintametodeineen sekä rakennusalalla käytettäviä vakiosopimusehtoja. Lisäksi perehdytään siihen, millaisia suoritushäiriöitä KSL 9 luvun soveltamistilanteissa esiintyy, millaiset käytännöt johtavat riitoihin ja miten tuomioistuimet sekä kuluttajariitalautakunta (KRIL) ovat tulkinneet lain säännöksiä. Tutkimus on kuluttajalähtöinen, mutta ottaa huomioon myös elinkeinoharjoittajan näkökulman. Työ täydentää kuluttajansuojaoikeuden tutkimusta erityisesti rakennusalan osalta, jota on suomalaisessa oikeuskirjallisuudessa käsitelty vain rajallisesti. Näin tutkimus tuottaa sekä systemaattista analyysia lain sisällöstä että käytännön näkökulmaa siitä, kuinka sääntely on toiminut riitojen ratkaisemisessa. 3 Kuluttaja.fi 2021, elämän suurimpia riitoja. 4 Rudanko 1989, s. 3. 9 1.2 Tutkimuskysymykset, tavoitteet ja rajaukset 1. Millaisia suoritushäiriöitä rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa tyypillisesti esiintyy, ja mi- ten niiden oikeudelliset seuraamukset määräytyvät KSL 9 luvun perusteella? 2. Miten tuomioistuimet ja kuluttajariitalautakunta ovat tulkinneet ja soveltaneet KSL 9 luvun sään- nöksiä? 3. Miten sopimuksen valmistelu ja suorituksen dokumentointi vaikuttavat näyttötaakan kohdentumi- seen ja sopimusvastuun arviointiin oikeuskäytännössä? 4. Miten KSL 9 luvun sääntely toimii rakennusurakoiden ja taloelementtikauppojen yhteydessä, ja millaisia haasteita sen soveltamisessa ilmenee? Tutkimuskysymyksiin vastaaminen edellyttää KSL 9 luvun aseman ja merkityksen ymmärtämistä osana laajempaa kuluttajansuoja- ja sopimusoikeudellista kokonaisuutta. Tämän vuoksi tutkimuk- sessa tarkastellaan ensin kuluttajansuojaoikeuden yleisiä lähtökohtia, KSL 9 luvun keskeisiä sään- nöksiä sekä niiden suhdetta muiden KSL:n lukujen ja yleisen sopimusoikeuden periaatteiden muo- dostamaan kokonaisuuteen. Tämän jälkeen jäsennetään suoritushäiriöiden syntymistä ja niiden oi- keudellista arviointia sopimusoikeudellisesta näkökulmasta, erityisesti sopimuksen syntymisen, tul- kinnan kannalta. Koska rakennusurakat ja taloelementtikaupat ovat teknisesti vaativia ja monivaiheisia kokonaisuuk- sia, tutkimuksessa tarkastellaan lisäksi rakennusalan määräysten sekä ohjeistusten normatiivista sito- vuutta. Suorituksen virheen arviointi kytkeytyy usein läheisesti hyvän rakennustavan noudattami- seen, ja siksi sen tarkastelu on keskeistä suorituksen laadun arvioinnissa. Lisäksi tutkimuksessa ana- lysoidaan rakennusalalla yleisesti käytettyjä vakiosopimusehtoja sen selvittämiseksi, missä määrin ne ovat yhteensopivia KSL 9 luvun pakottavan sääntelyn kanssa ja syntyykö niiden soveltamisessa tulkinnallisia ristiriitoja kuluttajansuojan näkökulmasta. Lopuksi analysoidaan tuomioistuinten ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja, joiden kautta konkreti- soituu, miten KSL 9 luvun säännöksiä sovelletaan suoritushäiriötilanteissa ja miten näyttötaakka ja seuraamusjärjestelmä käytännössä määräytyvät. Näin muodostuu kokonaiskuva sääntelyn raken- teesta, sen soveltamisesta ja tulkinnanvaraisista kohdista, joiden perusteella voidaan arvioida KSL 9 luvun toimivuutta rakennusurakoiden ja taloelementtikaupan yhteydessä. Tutkimuksen tavoitteena on muodostaa oikeuskirjallisuuden, lainvalmisteluaineiston, oikeuskäytän- nön ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuositusten perusteella kokonaiskuva siitä, miten 10 suoritushäiriöt rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa tyypillisesti syntyvät ja miten niiden oi- keudelliset seuraamukset määräytyvät kuluttajansuojalain 9 luvun perusteella. Lisäksi tavoitteena on selvittää, miten eri oikeusasteet ovat käytännössä soveltaneet KSL 9 luvun säännöksiä ja millaisia tulkintalinjoja on muodostunut erityisesti virheen, viivästyksen, kustannusarvion sitovuuden ja lisä- töiden hyväksymisen osalta. Koska tutkimuksen kohteena ovat keskeisesti kuluttajat, on välttämä- töntä tarkastella myös kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksia, jotka konkretisoivat lain sovel- tamista käytännön riitatilanteissa. Tutkimusaineiston tapauksia avataan esimerkinomaisesti soveltu- vilta osin läpi tutkimuksen. Rakennusurakoita ja taloelementtikauppaa koskevien riitojen kannalta merkittävä käytännön on- gelma on se, ettei KSL 9 luvun soveltamisesta ole laajasti julkaistua oikeuskäytäntöä. Käräjäoikeuden (KO):n ratkaisuja ei julkaista, ja hovioikeuden (HO):n ratkaisuistakin vain osa julkaistaan. Korkeim- man oikeuden (KKO):n ennakkoratkaisut aihepiiristä ovat harvinaisia, mikä rajoittaa mahdollisuuk- sia ennakoida lain soveltamista. Sen sijaan KRIL käsittelee huomattavan määrän rakentamiseen liit- tyviä riitoja, mutta sen antamat ratkaisut ovat luonteeltaan ainoastaan suosituksia ja niistäkin vain osa julkaistaan. Tämän vuoksi kuluttajan tosiasiallinen oikeusturva muodostuu usein hajanaisen ja vaike- asti saavutettavan materiaalin varaan. Aineiston keräämistä vaikeuttaa myös aineiston kustannukset. Tuomioistuimista tilattavat asiakirjat ovat usein laajoja, ja niistä peritään maksu sivukohtaisesti. Lisäksi yksittäisen riita-asian selvittämi- nen edellyttää useiden oikeuslähteiden yhdistämistä, mikä tekee tiedon keräämisestä huomattavan työlästä. Tämä kokonaisuus voi muodostaa käytännön esteen omatoimiselle selvitystyölle. Erityisesti kuluttajan resurssit ja asiantuntemus ovat tyypillisesti rajallisemmat kuin elinkeinoharjoittajalla. Tutkimusaineiston kerääminen on lisäksi kallista, sillä tuomioistuimet perivät asiakirjoista – jotka eivät ole valmiiksi sähköisessä muodossa – maksun sivukohtaisesti, ja yksi riita-asian tuomio voi kattaa useita kymmeniä sivuja. Lisäksi lähdeaineiston läpikäynti ja seulominen vaatii huomattavaa työmäärää. Nämä tekijät yhdessä tekevät itsenäisen selvitystyön toteuttamisen omaan käyttöönsä erit- täin vaativaksi. Tutkimusaineisto koostuu tuomioistuinten ja KRIL:n ratkaisuista, jotka ovat julkisia asiakirjoja. Rat- kaisut saattavat sisältää henkilötietoja, mutta niitä ei käsitellä tai analysoida erillisenä tietoaineistona, eikä tutkimuksessa pyritä tunnistamaan yksittäisiä osapuolia. Henkilötietoja ei kerätä tai talleteta, eikä tutkimuksessa muodosteta erillistä henkilötietorekisteriä. Asiakirjat säilytetään ainoastaan tutki- muksen todennettavuuden edellyttämän ajan. Tutkimus perustuu oikeuslähteiden systemaattiseen analyysiin, eikä se edellytä erillistä tutkimuseettistä ennakkoarviointia. 11 Tutkimuksen ulkopuolelle on rajattu rakennusurakoitsijan tai taloelementtitoimittajan konkurssista kuluttajalle aiheutuvat seuraamukset, sillä niissä tilanteissa sovelletaan konkurssilakia, jonka periaat- teet poikkeavat merkittävästi KSL:sta ja sopimusoikeuden yleisistä lähtökohdista. Koska tutkimus keskittyy kuluttajan asemaan rakentamissopimuksissa, tarkastelun ulkopuolelle on rajattu myös ra- kennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, vaikka kyseinen ehtokokoelma on rakennusalan tun- netuimpia5. YSE 1998 on laadittu elinkeinoharjoittajien välisiä sopimuksia varten eikä siten sovellu suoraan kuluttajasopimuksiin. Rajaukset ovat perusteltuja tutkimuksen rakenteen ja johdonmukai- suuden säilyttämiseksi. 5 Perätalo 2020, s. 7. 12 1.3 Tutkimusmetodit, lähdeaineisto ja aiemmat tutkimukset Tämä pro gradu -tutkielman näkökulma on poikkitieteellinen. Vaikka tutkimus sijoittuu kauppatie- teiden alaan, sen lähestymistapa on oikeustieteellinen, ja siinä hyödynnetään oikeustieteellisiä mene- telmiä taloudellisesti merkittävän ilmiön, rakennusurakoiden ja kuluttajasopimusten, tarkasteluun. Tutkimus toteutetaan ensisijaisesti lainopillisen eli oikeusdogmaattisen tutkimusmenetelmän mukai- sesti. Lisäksi tutkimuksessa hyödynnetään oikeuspoliittista otetta silloin, kun tarkastellaan mahdolli- sia sääntelyn kehittämistarpeita. Lainopillinen lähestymistapa keskittyy voimassa olevan oikeuden tulkintaan, systematisointiin ja oi- keudellisten normien välisten yhteyksien jäsentämiseen, mikä on myös menetelmän päätavoite.6 Oi- keussäännöillä on yhteiskunnassa oma erityisasemansa, sillä ne ovat yhteiskuntamme valtaa käyttä- vien organisaatioiden säätämiä sekä ylläpitämiä ja niiden avulla luodaan oikeuksia ja velvollisuuksia yhteiskunnan jäsenille. Lainsäädännössä ei kuitenkaan voida varautua kaikkiin mahdollisiin tilantei- siin, minkä vuoksi oikeussäännön tulkinnasta voi syntyä erimielisyyksiä myös oikeudellisten asian- tuntijoiden keskuudessa. Kirjoitettu laki saattaa olla epätarkka, monitulkintainen, ristiriitainen tai jät- tää käsillä olevan tapauksen ulkopuolelle. Oikeutta voidaan siten pitää lakien ja oikeudenmukaisuu- den yhdistelmänä, jossa tulkinnan tavoitteena on löytää lain tarkoitus myös tulkinnallisissa tilanteissa. Laki ja oikeus eivät ole toistensa synonyymejä, vaikka ne ovat tiiviissä vuorovaikutuksessa keske- nään.7 Lainoppia voidaan lähestyä sekä sisäisestä että ulkoisesta näkökulmasta. Esimerkiksi tuomari edustaa sisäistä näkökulmaa soveltaessaan oikeussääntöjä käytännön tapauksiin ja samalla tulkitessaan itse- ään sitovia normeja. Ulkoista näkökulmaa edustaa esimerkiksi biologi, joka tarkastelee ilmiötä ulko- puolisena. Oikeustieteen harjoittaja toimii usein näiden kahden näkökulman välimaastossa, kuitenkin lähempänä sisäistä näkökulmaa, sillä oikeustiede keskittyy sääntötutkimukseen. Menetelmällisesti lainopillinen tutkija tarvitsee kykyä tulkita voimassa olevan oikeuden sisältöä hyödyntäen erityisesti lain tekstiä sekä muita oikeuslähteitä, ja perustella väitteensä samalla tavalla kuin tuomari ratkaistes- saan oikeudellisia kysymyksiä.8 Tuomari ei voi jättää vaikeaa asiaa ratkaisematta, vaan hänen on annettava tuomio ja perusteltava se kirjallisesti. Oikeuspoliittisella eli de lege ferenda -tutkimuksella tarkoitetaan tutkimusta, jonka kohteena on se, millaista oikeuden tulisi olla, toisin kuin lainopillisessa de lege lata -tutkimuksessa, joka keskittyy 6 Määttä 2018, s. 7. 7 Aarnio 2006, s. 30–31; 43–45. 8 Aarnio 1989, s.54–56; Määttä 2018, s. 8, 21–22. 13 voimassa olevan oikeuden tulkintaan ja systematisointiin. De lege ferenda -tutkimus voidaan nähdä lainsäätäjää avustavana toimintana, jossa tutkija vertaa erilaisia mahdollisia sääntelyvaihtoehtoja ja arvioi, millä oikeudellisilla keinoilla tietyt yhteiskunnalliset tavoitteet saavutetaan tehokkaimmin. Ta- voitteet voivat olla joko etukäteen poliittisesti asetettuja, jolloin tutkimus kohdistuu ensisijaisesti so- pivien keinojen valintaan, tai ne voivat olla myös tutkijan itsensä määriteltävissä, jolloin tutkimuk- sesta tulee luonteeltaan laajemmin yhteiskunnallista. Esitetyt lainsäädäntösuositukset perustuvat ta- vallisesti joko oikeusvertailevaan aineistoon tai tutkijan omiin, reaaliseen argumentaatioon nojaaviin päätelmiin, joissa tulkinnan ennakoitavissa olevat yhteiskunnalliset vaikutukset otetaan huomioon.9 Lainopillisessa tulkinnassa käytettävät oikeuslähteet jaotellaan vahvasti ja heikosti velvoittaviin sekä sallittuihin oikeuslähteisiin. Tärkeimmät vahvasti velvoittavat oikeuslähteet koostuvat laista, EU- oikeudesta ja kansainvälisistä sopimuksista. Heikosti velvoittavia oikeuslähteitä ovat lain valmiste- luaineistot ja KKO:n sekä korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) ennakkoratkaisut, jotka ohjaavat tuomioistuinten lainkäyttöä. Vaikka alempien oikeusasteiden oikeuskäytännöllä ei ole vastaavaa pre- judikaattiarvoa, on niillä merkitystä sallittuina oikeuslähteinä.10 Kaikki tuomioistuinpäätökset ovat tärkeässä roolissa lainopillisessa tutkimuksessa sallittuina oikeuslähteinä, vaikka lainopille tyypilli- simmillään sen tarkoituksena on tuottaa tulkintasuosituksia eli ennakkoratkaisuja – jotka ovat heikosti velvoittavia oikeuslähteitä – kaikkein hankalimpiin tulkintatilanteisin. Sallittuihin oikeuslähteisiin kuuluvat oikeuskirjallisuus, viranomaisten suositukset, ohjeet ja oppaat sekä alempien oikeusasteiden ratkaisut. Lisäksi ylimpien laillisuusvalvojien, kuten oikeuskanslerin ja eduskunnan oikeusasiamiehen sekä eri oikeudenkäyttöä yhdenmukaistavien viranomaisten, kuten tietosuojavaltuutetun ja kuluttaja-asiamiehen (KA) lausunnoilla ja suosituksilla voi olla tärkeä rooli. Myös erilaisten lautakuntien, kuten KRIL:n ratkaisusuositukset ja ohjeistukset voivat muodostaa kes- keisen osan sallittuina oikeuslähteinä tietyillä oikeudenaloilla. Näillä oikeuslähteillä on usein merkit- tävä rooli viranomaisten toiminnan ohjauksessa ja lain soveltamisen yhtenäistämisessä.11 Tässä tutkimuksessa ensisijaisena lähteenä on velvoittava laki, josta KSL 9 luku on erittäin keskei- sessä asemassa. Siltä osin kuin sääntely on puutteellista, tutkimuksessa hyödynnetään lainvalmiste- luaineistoa, ennakkotapauksia, kotimaista oikeuskirjallisuutta, yleisiä sopimusoikeudellisia periaat- teita, tuomioistuinratkaisuja sekä KRIL:n suosituksia. HO:n ratkaisut tarjoavat tärkeää tietoa 9 Siltala 2003, s. 62–63, 116, 126–127, 131–132. 10 Määttä – Paso 2022, s. 72. 11 Määttä – Paso 2022, s. 18–23. 14 tutkimuskysymysten tarkasteluun, koska valtaosa riidoista on päättynyt viimeistään hovioikeusvai- heeseen. KKO:n ratkaisuja on pyritty hyödyntämään aina, kun niitä on ollut saatavilla. Kuluttajansuojaoikeudessa kuluttajaviranomaisilla on erityisasema, minkä vuoksi myös KRIL:n suo- situksia käsitellään tutkimuksessa tulkintaa tukevina lähteinä. KRIL:n ratkaisut täydentävät yleisku- vaa rakentamiseen liittyvien riidanaiheiden luonteesta ja toistuvuudesta. Riita-asian oikeudenkäynti- kulut voivat nousta hyvinkin suuriksi, jolloin joudutaan punnitsemaan oikeuskäsittelyn mielekkyyttä verrattuna asiasta mahdollisesti saatavaan hyötyyn. Tutkimusaineistoksi tilattiin jokaisen HO:n kaikki KSL 9 lukua koskevat ratkaisut12, joiden yhtey- dessä toimitettiin myös alemman oikeusasteen tuomio. Sen lisäksi tarkoituksena oli tilata kaikki KRIL:n antamat suositukset KSL 9 lukuun liittyen, mutta aineiston laajuuden vuoksi tämä ei ollut mahdollista. KRIL toimitti kaikki täysistuntoratkaisut sekä vuoden 2023 jaostoratkaisut, jotta lähde- aineiston hallittavuus säilyi. Ilman KRIL:n suosituksia aineisto olisi jäänyt suppeammaksi. Lisäksi tutkimuksen lähdeaineistoon sisältyvät myös rakennusalan vakiosopimusehdot elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välillä. Rakennusalaa koskevia pro gradu -tutkimuksia on tehty useampia, erityisesti elinkeinoharjoittajien välisistä urakkasopimuksista, joissa käytetään YSE 1998 -ehtoja. Aiheeseen liittyviä väitöskirjoja ovat laatineet muun muassa Matti Rudanko (1989), Juha Laine (1993) ja Juha Ryynänen (2016). Sen sijaan elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välisiin rakentamissopimuksiin liittyviä pro gradu -tutki- muksia löytyi vain yksi, joka valmistui vuonna 2023 ja se käsitteli talopakettien hinnankorotusta so- pimuksen solmimisen jälkeen. Aihepiirin tutkimuksen vähäisyys on yllättävää, sillä KSL 9 luku li- sättiin lakiin nimenomaan rakentamissopimusten sääntelytarpeen vuoksi13, mikä osoittaa myös ai- heen tutkimuksellista merkitystä. 12 Jokaisesta Suomen hovioikeudesta tilattiin tuomiot, joissa kuluttajansuojalain 9 luku oli ollut esillä. Osa ratkaisuista rajattiin tutkimuksen ulkopuolelle, koska niiden todettiin lopulta koskevan muiden lakien soveltamista. 13 HE 360/1992 vp, s. 33–34. 15 2 Kuluttajaoikeudellinen sääntely ja konteksti rakennusurakoissa ja ta- loelementtikaupassa 2.1 Yleistä kuluttajien oikeuksien suojaamisesta KSL:n säätämisen taustalla on ollut pyrkimys tasapainottaa kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välistä voimasuhdetta, jossa kuluttaja on usein taloudellisesti ja tiedollisesti heikommassa asemassa suh- teessa elinkeinoharjoittajaan ja on siksi suojan tarpeessa. Tätä epätasapainoa on pyritty korjaamaan eri tavoin. Heikommalle osapuolelle etukäteistä suojaa tarjoavia keinoja ovat muun muassa pakotta- vien säännösten säätäminen sekä sopimusehtojen sisällön ennakkovalvonta. Jälkikäteisinä suojakei- noina voidaan mainita sovittelusäännökset ja markkinaoikeudelliset säännökset, sopimuksen tulkinta, vahingonkorvaus sekä uhkasakko. Heikompaa osapuolta turvaavat pakottavat säännökset ovat van- hastaan olleet kieltoluonteisia, joita on täydennetty mitättömyys- ja muilla oikeusseuraamuksilla. Ny- kyisin on alettu korostaa yhä enemmän säännöksiä vahvemman osapuolen velvollisuuksista.14 KSL on luonteeltaan erityislaki ja siten se saa yleislakeihin nähden etusijan ristiriitatilanteessa. KSL on pääosin pakottavaa lainsäädäntöä eli siitä ei voida poiketa kuluttajan vahingoksi edes sopimuksin. Kuluttaja ei myöskään voi luopua pakottavan lainsäädännön perusteella saamistaan oikeuksista.15 Esimerkiksi sopimusehto, jonka mukaan kuluttaja luopuu oikeudestaan vahingonkorvaukseen työn viivästymisen johdosta, on suoraan lainvastainen ja siten mitätön. Vastaavasti pätemättömänä pidet- täisiin ehtoa, jonka mukaan kuluttajan oikeus reklamoida virheestä päättyisi kahden kuukauden ku- luttua työn vastaanottamisesta.16 Tällaiset ehdot eivät sido kuluttajaa, vaikka ne olisi nimenomaisesti kirjattu allekirjoitettuun sopimukseen osapuolten välillä. Sen sijaan kuluttajan asemaa parantava tai elinkeinoharjoittajan vastuuta laajentava sopimusehto ei ole tehoton, sillä lain säätämisellä on nimenomaan haluttu suojata ensi sijassa kuluttajaa elinkeino- harjoittajaa vastaan.17 Lainsäädäntö on tältä osin yksisuuntaisesti pakottavaa, ja se sallii ainoastaan kuluttajan eduksi poikkeamisen lain säännöksistä. 14 Ämmälä 1996, s. 6. 15 Saine – Maso 2011, s. 19. 16 Kankainen – Junnonen 2016, s. 86. 17 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – sääntelyn pakottavuus ja sopimusten laatiminen, Perätalo 2020, s. 24. 16 Turun HO on 30.3.2022 antamassaan ratkaisussa S 20/1066 hyväksynyt KO:n perustelut ja johtopäätöksen18 siitä, että YSE 1998 -ehdot olivat tulleet osaksi asianosaisten välistä sopi- musta.19 Kuluttajien on elämänsä aikana hankittava monenlaisia kulutushyödykkeitä, minkä vuoksi keskeisenä kuluttajansuojakeinona pidetään oikean ja riittävän tiedon antamista kuluttajalle. Sopimuksen sisältö määräytyy annettujen tietojen perusteella, ja elinkeinoharjoittajan tiedonantovelvollisuuden laimin- lyöntiä pidetään itsessään suorituksen virheenä. Elinkeinoharjoittajalle on asetettu tiedonantovelvol- lisuuden lisäksi muitakin velvollisuuksia, kuten lojaliteetti-, neuvonta- ja avustamisvelvollisuus. Tuo- mioistuimissa ja kuluttajariitalautakunnassa sopimusehdon mitättömyys on yleensä huomioitava vi- ran puolesta. Oikeuskäytännössä kuluttajaa voidaan suojata myös ilman nimenomaisen säännöksen tukea. Esimerkiksi kuluttajalta ei edellytetä yhtä laajaa selonottovelvollisuutta kuin elinkeinoharjoit- tajalta, mikä vaikuttaa muun muassa kuluttajan vilpittömän mielen arviointiin.20 2.2 Kuluttajansuojalain soveltamisen lähtökohdat Nykyisin KSL:n soveltamisalaan kuuluvat kaikki tavarat, palvelut, muut hyödykkeet ja etuudet, joita tarjotaan kuluttajille. Lakiin sisältyy myös säännöksiä tietyistä kuluttajapalveluksista. Näillä tarkoi- tetaan palveluita, joiden kohteena on kuluttajan omaisuuteen kohdistuva työ tai irtaimen esineen val- mistaminen.21 KSL:n 1:1 §:n mukaan kyseistä lakia sovelletaan elinkeinoharjoittajilta kuluttajille kohdistuvaan kulutushyödykkeiden22 tarjontaan, myyntiin, markkinointiin sekä välittämiseen. Puh- taasti ammattikäyttöön myytäviä esineitä ei katsota kulutushyödykkeiksi.23 Jotta kuluttajaviranomai- silla on asian käsittelyn suhteen toimivalta, tulee riidan koskea kulutushyödykettä ja osapuolten on oltava kuluttaja ja elinkeinoharjoittaja24. 18 Pirkanmaan KO L 18/42112, s. 14. Kantajan edustajan mukaan sopimukseen oli jäänyt erehdyksessä aiemman asia- kirjan pohjasta ”muut ehdot YSE”, eikä sitä ollut tarkoitus soveltaa elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan väliseen sopi- mukseen. Asiakirjasta ei ollut mahdollista todeta kyseisen kohdan jääneen pohjaan virheellisesti ja sopimus on kanta- jan laatima, niin sopimusta tulkittiin asiakirjan laatijan vahingoksi. Ratkaisusta on havaittavissa keskeisiä kuluttajan- suojaa koskevia oikeusperiaatteita. Kuluttajansuojalain pakottavuuden mukaisesti kuluttajan oikeuksia ei voida rajoit- taa sopimuksella, mutta niitä voidaan kyllä laajentaa. Tässä tapauksessa kuluttaja sai vedota YSE-ehtoihin siltä osin kuin ne olivat hänelle edullisempia, mikä paransi hänen asemaansa ja tiukensi elinkeinoharjoittajan vastuuta. Tapauk- sesta voidaan päätellä, että elinkeinoharjoittajan on erityisen huolellisesti laadittava sopimusehdot, sillä epäselvyys tai huolimattomuus voivat johtaa vastuullisuuden lisääntymiseen kuluttajasuhteessa. 19 Turun HO S 20/1066, s. 4. 20 Ämmälä 1996, s. 6. 21 Ämmälä 2006, s. 7. 22 Kulutushyödykkeitä ovat omaa yksityistä taloutta varten hankitut tavarat, palvelukset, muut hyödykkeet sekä etuu- det. 23 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – kulutushyödyke. 24 Saine – Maso 2011, s. 20. 17 KSL 1:4 §:n mukaan kuluttajana pidetään luonnollista henkilöä, joka hankkii kulutushyödykkeen en- sisijaisesti muihin tarkoituksiin kuin omaan elinkeinoharjoittamiseensa. Oikeushenkilö ei voi missään tilanteessa olla kuluttajan asemassa, kun taas elinkeinoharjoittaja voi olla kuluttajan asemassa, mikäli tämä hankkii yksityiskäyttöön hyödykkeen, jota satunnaisesti käyttää elinkeinotoiminnassa.25 Vaikka oikeushenkilö ei voi olla missään tilanteessa kuluttaja, niin poikkeustilanteessa elinkeinoharjoittajan ja oikeushenkilön välisessä sopimuksessa voidaan noudattaa KSL:a. Itä-Suomen HO on asiassa S 15/1414 päätynyt soveltamaan KSL:a osapuolten väliseen urak- kasopimukseen, vaikka tilaajana on ollut asunto-osakeyhtiö. Toisin kuin KO, HO katsoi, että KSL:n soveltaminen oli perusteltua, koska osapuolet olivat tehneet sopimuksen kuluttaja- kauppaan tarkoitetulle lomakkeelle. Sopimuspohjaa ei ollut korjattu edes sen jälkeen, kun elinkeinoharjoittaja oli saanut tietää tilaajan olevan asunto-osakeyhtiö. Näin ollen HO katsoi, että osapuolet olivat sopimusvapauden puitteissa sitoutuneet KSL:n soveltamiseen.26 Elinkeinoharjoittajana puolestaan pidetään KSL 1:5 §:n. mukaan luonnollista henkilöä sekä yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka harjoittaa ammattimaista kauppaa, myy kulutushyödykkeitä tai tar- joaa niitä vastiketta vastaan saadakseen tuloa tai muuta taloudellista hyötyä. KSL 1:3 §:n mukaan: ”Kulutushyödykkeellä tarkoitetaan tässä laissa tavaroita, palveluksia sekä muita hyödykkeitä ja etuuksia, joita tarjotaan luonnollisille henkilöille tai joita tällaiset henkilöt olennaisessa määrässä hankkivat yksityistä talouttaan varten." Elinkeinotoiminnalla tarkoitetaan sellaista liike- tai ammattitoimintaa, jossa edellytetään kirjanpito- velvollisuutta taikka ammattimaista maatilatalouden harjoittamista27. Kuluttajaksi samaistetaan maa- talouden harjoittaja silloin, kun asuinrakennus rakennetaan maatalouden harjoittajan perheen asuin- käyttöön. Kuluttajan aseman voi saada myös tilanteessa, jossa elinkeinoharjoittajan perheen asuinti- lojen yhteyteen sijoitetaan elinkeinon harjoittamista palvelevia tiloja, kunhan asumiskäyttöön tarkoi- tetut tilat ovat pääasiallisena.28 Saine ja Maso mainitsevat kirjassaan, että yksityishenkilö, joka omis- taa vähintään kolme vuokra-asuntoa ja teettää niihin remontteja – ei remontteja tilatessaan ole enää kuluttaja, vaan vuokranantaja. Tällöin hänen tilaamiin urakkasopimuksiin ei sovelleta 25 Ks. Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – kuluttaja. 26 Itä-Suomen HO S 15/1414, s. 23–24. 27 Ämmälä 1996, s. 9. 28 HE 360/1992 vp, s. 109. 18 kuluttajansuojalakia.29 Kirjoittajien kannanotto perustunee heidän pitkään kokemukseensa muun mu- assa KRIL:ssa.30 Kuluttajaa pidetään oikeudellisessa arvioinnissa heikompana osapuolena elinkeinoharjoittajaan näh- den ja siten enemmän suojan tarpeessa. Usein elinkeinoharjoittajalla on toimialaansa koskevaa eri- tyisasiantuntemusta sekä paremmat mahdollisuudet kantaa taloudellinen riski.31 Käytännössä kulut- tajan ja elinkeinoharjoittajan voimasuhteet voivat kuitenkin joissain tilanteissa olla myös päinvastai- set. Yksittäinen ammatinharjoittaja saattaa olla tiedoiltaan ja taidoiltaan kuluttajaa vastaavassa ase- massa suurta yritystoimijaa vastaan, mutta jää silti ilman vastaavaa suojaa, koska ratkaisevaa on osa- puolten oikeudellinen asema eikä tosiasiallinen neuvotteluvoima. Kuluttajasopimus syntyy, kun elinkeinoharjoittaja solmii kuluttajan kanssa sopimuksen. Kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan väliset sopimukset syntyvät oikeustoimilain sääntelyn mukaisesti, eikä yleistä peruuttamisoikeutta lähtökohtaisesti ole. Poikkeuksen edelliseen tekee kotona tai etämyynnissä sol- mitut sopimukset, jolloin peruuttamisoikeus on 14 päivää tietyin KSL 6:16 §:ssä säädetyin poikkeuk- sin.32 KSL 5 luvussa on säännökset elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välisestä tavarankaupasta. Kyseistä lukua sovelletaan yleissäännöksenä, ellei kuluttajasopimustyyppikohtaisesta erityislainsäädännöstä muuta johdu. Saman luvun soveltamisalaan kuuluvaan kauppaan sovelletaan myös tietyiltä osin kaup- palakia (KL 355/1987). Kuluttajasopimusten yleisistä periaatteista säädetään KSL 2–4 luvuissa. Sopimuksen tekemiseen so- velletaan lisäksi lakia varallisuusoikeudellista oikeustoimista (OikTL 228/1929), jota täydentävät KSL:n 6 ja 6 a luvut, joissa säädetään koti- ja etämyynnistä. Kuluttajansuojalaki koostuu useista toi- siinsa pohjautuvista, rakenteeltaan ja sisällöltään samankaltaisista luvuista. Lain uudistamisen yhtey- dessä KSL:n 5 luku tavarankaupasta muutettiin vastaamaan keskeisiltä osin kauppalain 5 luvun sään- nöksiä tavaran luovutuksen viivästymisestä. KSL 8 luku eräistä kuluttajapalvelussopimuksista nou- dattaa pitkälti samaa rakennetta KSL 5 luvun kanssa. Kuluttajansuojalain 9 luku puolestaan on yh- denmukainen näiden lukujen kanssa siltä osin, kun ei ole ollut erityistä syytä poiketa niistä taloele- menttien kaupan ja rakennusurakan erityispiirteiden vuoksi.33 KSL:ssa on 29 Saine – Maso 2011, s. 21. 30 Saine – Maso 2011, s. 10. 31 Peltonen – Määttä 2015, s. 1–2. 32 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – kuluttajasopimusten erityispiirteitä. 33 Ks. tarkemmin Ämmälä 1996, s. 4, Ämmälä 2006, s. 263. 19 kuluttajasopimustyyppikohtaista erityislainsäädäntöä, joka syrjäyttää yleissäännökset.34 Tutkimus keskittyy KSL 9 lukuun - joka on kuluttajasopimustyyppikohtainen erityislaki - mutta tarvittaessa tukea on haettava myös muista edellä mainituista luvuista. KSL:ssa on rakennusurakoita koskevat säännökset jaettu kahteen eri lukuun (8 & 9). Suoraan laista ei ole pääteltävissä, miten rajanveto tulisi tehdä, mutta oikeuskäytännössä ja vakiosopimusehdoissa on urakkasopimuksen arvon katsottu käytännössä toimivan jakajana. Pääsääntöisesti pienempiin (alle 10.000 euroa) urakoihin sovelletaan KSL 8 lukua ja isompiin (yli 10.000 euroa) urakkasopimuksiin sovelletaan KSL 9 lukua.35 Lopulta kuitenkin tuomioistuin ratkaisee, kumpaa lukua se soveltaa. Oi- keustapauksia tarkastellessa kävi ilmi, ettei rajanveto ole aina yksinkertaista, mistä johtuen KO ja HO päätyvätkin välillä eri lopputulokseen. Erityistä huomiota vaativat tilanteet, jossa rakentaja palkataan työsuhteeseen. Tällöin kuluttajalla on työnantajan vastuu ja velvollisuudet. Kuluttaja-työnantaja vastaa myös työntekijänsä työn laadusta. Työsuhteessa oleva työntekijä ei ole elinkeinoharjoittaja, joten sovellettavaksi ei siten myöskään voi tulla KSL, eikä asiaa voida ratkaista KRIL:ssa.36 Kaikissa tilanteissa osapuolten välillä ei vallitse yksimielisyyttä siitä, onko kyseessä urakka- vai työ- sopimus. Seuraavassa KKO:n 2008:99 ratkaisussa korostetaan sopimussuhteen todellisen luonteen arviointia kokonaisuutena pelkän muodollisen sopimuksen sijaan. Ratkaisu havainnollistaa, että osa- puolten välinen sopimusnimike ei yksin ratkaise oikeussuhteen sisältöä, vaan ratkaisevaa on se, miten työ on tosiasiallisesti toteutettu:37 ”[…] sopimusta ja tosiasiallisia työskentelyolosuhteita on tarkasteltava yhtenä kokonaisuu- tena. Velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaisesti huomiota tulee tällöin kiinnittää sopi- musasiakirjaan, niihin tietoihin, joita on saatavissa sopimusneuvotteluista, ja siihen, miten so- pimusta on käytännössä toteutettu.” ”[…] kirjallisesta sopimuksesta huolimatta sopimusneuvotteluihin ja sopimuksen täyttämi- seen liittyvät seikat - erityisesti työn suorittaminen perimättä arvonlisäveroa sekä rakennus- työn johtoon ja valvontaan liittyvät olosuhteet - osoittavat, että C on tehnyt rakennustyötä A:n ja B:n lukuun työsuhteessa eikä itsenäisenä ammatinharjoittajana.” 34 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – Erityislainsäädäntö. 35 Peltonen – Määttä 2015, s. 268, Saine – Maso 2011, s. 18. 36 Saine – Maso 2011, s. 22. 37 KKO 2008:99, perustelujen kohdat 3, 12. 20 2.3 Kuluttajien etuja valvovat tahot 2.3.1 Kuluttajaneuvonta Kuluttajaneuvonnan tarkoituksena on antaa maksutonta ohjeistusta ja neuvontaa kuluttajille ja yrittä- jille heidän oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan, pyrkimyksenä osapuolten sovinnollinen ratkaisu. Toiminnan perustana ovat kuluttajansuojalainsäädäntö ja alakohtaiset hyvän käytännön ohjeistukset. Kuluttajaneuvonnan asiantuntijat tukeutuvat KA:n ja KRIL:n ratkaisuihin ja linjauksiin työssään. Neuvontaa annetaan puhelimitse molemmille osapuolille, mutta yksilöllinen sovittelu on kuluttaja- lähtöistä. Jos puhelinneuvonta ei ole riittävä toimenpide, aloitetaan selvittely, jossa kuluttajaneuvon- taan toimitetaan asiaan liittyvä aineisto. Tämän jälkeen kuluttajalle annettaan jatko-ohjeet tai aloite- taan sovittelu38. Sovitteluvaiheessa kuluttajaneuvoja voi pyytää myös yrittäjän näkemyksen asiaan. Jos sovittelu ei tuota toivottua tulosta, voidaan kuluttajaa ohjata kääntymään KRIL:n puoleen asi- assa.39 2.3.2 Kuluttajariitalautakunta Kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan väliset riidat on mahdollista viedä KRIL:n käsittelyyn. Lautakun- tamenettelyn helppous sekä maksuttomuus tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon oikeudenkäyn- nille. Lisäksi lautakunnassa on verrattain laaja asiantuntemus ja kokoonpanosta riippuen aina vähin- tään viisi jäsentä käsittelemässä asiaa. Asiat käsitellään joko jaosto- tai täysistuntoina.40 Lain kulut- tajariitalautakunnasta (8/2007) 15:2 §:n mukaan ”Täysistunnossa ratkaistaan periaatteellisesti tärkeät asiat sekä asiat, jotka ovat tarpeen käsitellä täysistunnossa lautakunnan ratkaisukäytännön yhdenmu- kaistamiseksi.” KRIL:n täysistuntoratkaisuja voidaan pitää lautakunnan ratkaisukäytäntöjä ohjaavina ”sitovina ennakkopäätöksinä”. KRIL:n päätökset perustuvat lainsäädäntöön ja oikeuskäytäntöön. KRIL:n antamat suositukset eivät ole oikeudellisesti velvoittavia, eivätkä ne ole täytäntöönpano- eikä siten ulosottokelpoisia41. Ylei- sesti KRIL:n suosituksia noudatetaan arviolta 75–80 prosentissa42 tapauksista43. Toisaalta tiettyjen hyödykeryhmien, toimialojen tai yritysten osalta suositusten noudattamisaste on varsin matala. 38 Sovittelun aloittamisen estää selvyys siitä, ettei sovittelulla saavuteta toivottua lopputulosta, kuluttajalla ei ole yksi- löityjä vaatimuksia, kuluttaja ei ole itse pyrkinyt ensin ratkaisemaan asiaa ja esimerkiksi reklamaatio on tekemättä tai näyttö ei riitä, eikä sitä ole saatavissakaan. 39 Saine – Maso 2011, s. 138, KKV, Tietoa kuluttajaneuvonnasta. 40 Viitanen 2003, s. 369–370. 41 HE 115/2006 vp, s. 5. 42 Tutkimuksesta ja ajankohdasta riippuen, noudattamisprosentin on katsottu vaihtelevan 75–80 prosentin välillä. 43 Ämmälä 2006, s. 3–4; Saine – Maso 2011, s. 139. 21 Rakentamis- ja korjauspalvelut kuuluvat tähän ryhmään ja niiden noudattamisaste on jäänyt alle 50 prosentin.44 KRIL:n tehtävänä on antaa kuluttajien ja elinkeinoharjoittajien välisiin oikeudellisiin riitoihin puolu- eettomia ja riippumattomia ratkaisusuosituksia silloin, kun asiaa ei ole saatu muilla keinoin sovittua. Oikeusministeriö nimittää jäsenet lautakuntien jaostoon aina viideksi vuodeksi kerrallaan.45 KRIL:lla on kaksi rakennusjaostoa, joissa käsitellään rakentamiseen ja asuntojen sekä kiinteistöjen huoltoon ja korjaukseen liittyviä asioita. Jaostolla on puheenjohtaja sekä neljä jäsentä.46 Kuluttajariitalautakun- nasta annetun lain 11 §:n mukaan täysistunnossa on puheenjohtajan lisäksi kahdeksan jäsentä. Täys- istunnossa on oltava ”edustettuina oikeudellisiin kysymyksiin, kuluttajansuojaan ja elinkeinoelämään perehtyneitä jäseniä”. Viitanen on tutkinut väitöskirjassaan kuluttajavalituslautakunnan (KVL) 47 antamien ratkaisusuosi- tusten laatua suhteessa tuomioistuinten antamiin ratkaisuihin ja johtopäätöksenä todennut, että KVL voi tehdä oikeudellisesti yhtä laadukkaita ratkaisuja kuin KO.48 Kuluttajariitoihin liittyy omia erityis- piirteitä, joihin lautakunnan puheenjohtaja, jäsenet ja valmistelusta vastaavat juristit ovat erityisesti perehtyneet. KO:n tuomarit käsittelevät useita erilaisia rikos- ja riita-asioita, mistä johtuen yksittäi- sellä tuomarilla ei ole mahdollisuutta perehtyä niin syvällisesti yksittäisten oikeudenalojen erityisky- symyksiin. KRIL:ssa puolestaan käsitellään ainoastaan kuluttajariitoja ja jaostojen sisällä on kyseisen aihepiirin erityisosaamista, mitä KO:ssa ei samalla tavoin ole. Lisäksi käsittelyyn osallistuu vähintään 5 jäsentä, joka lisää asiantuntijuuden määrää entisestään.49 2.3.3 Kuluttaja-asiamies Kuluttaja-asiamies (KA) on viranomainen, joka valvoo kuluttajansuojalainsäädännön noudattamista Suomessa. Hänen tehtävänään on suojella kuluttajien oikeuksia ja varmistaa, että markkinoilla toimi- taan reilujen pelisääntöjen mukaan. KA toimii KKV:n kuluttaja-asioiden vastuualueen ylijohtaja. Yleensä hän ei käsittele yksittäisiä riita-asioita, vaan niissä tilanteissa kuluttajan on käännyttävä 44 Viitanen 2003, s. 465. 45 Kuluttajariitalautakunta, tietoa meistä. 46 Kuluttajariitalautakunta, Oikeusministeriön muistio 2 (OM028:00/2022), s. 10–11. 47 Nykyinen KRIL. 48 1985–1994 välisenä aikana tehdyt lautakunnan ratkaisut pysyivät 55 % sisällöllisesti muuttumattomina alioikeu- dessa. Tarkastelun prosenttiosuudet muuttuvat hieman sen mukaan, mitä asioita tarkastelussa huomioitiin. Ratkaisu saattoi erota alioikeudessa vastuuperusteen erilaisesta arvioinnista tai pelkästään seuraamuksen muutoksena. Myös muilla tekijöillä oli vaikutusta arvioinnissa, eikä absoluuttista muutosprosenttia ole mahdollista arvioida. Ks. Viitanen 2003, s. 541–543. 49 Viitanen 2003, s. 540. 22 kuluttajaneuvonnan ja/tai KRIL:n puoleen. Poikkeustapauksessa KA voi kuitenkin avustaa yksittäistä kuluttajaa, jos KA katsoo asian ratkaisemisella olevan tärkeä merkitys kuluttajien yleisen edun kan- nalta tai jos elinkeinoharjoittaja ei noudata KRIL:n suosituksia.50 KA:n on lain mukaan toimittava aloilla, joilla on merkittävää vaikutusta kuluttajiin tai joilla esiintyy todennäköisimmin ongelmia. Valvonnassa keskeistä on priorisointi ja ne keinot, joilla kuluttajille voidaan tuottaa parasta mahdollista hyötyä. Priorisoinnissa huomioidaan aihe, asian merkitykselli- syys, käytössä olevat keinot ja käytettävissä olevat resurssit. Käsiteltäväksi otettavien asioiden osalta punnitaan myös kuluttajahaittaa, ennakkopäätösarvoa ja kurinpidollista näkökulmaa. KA:lla on neu- votteluvelvollisuus, mikä tarkoittaa, että hänen on ensisijaisesti pyrittävä saamaan yritys luopumaan lainvastaisesta menettelystä neuvottelujen kautta. Useimmiten asiat ratkeavatkin neuvotteluin ilman, että järeämpiä keinoja tarvitaan. KA:n valvontakeinot voidaan jakaa tutkintavaltuuksiin ja seuraa- muksiin.51 Useat toimialajärjestöt käyttävät vakiosopimusehtoja, ja KA on neuvotellut vakiosopimusehdoista useiden eri alan järjestöjen kanssa. Yksi hänen tehtävistään onkin osallistua näiden vakioehtojen laa- timiseen, mikä hyödyttää suoraan sekä kuluttajia, että yrityksiä. Vakiosopimusehdot auttavat torju- maan kohtuuttomien ehtojen käyttöä ja vähentämään kuluttajien ja yritysten välisiä kiistoja. Järjestö- jen ja KA:n yhteistyön tavoitteena on varmistaa kuluttajansuojalainsäädännön noudattaminen.52 2.4 Kuluttajansuojalain 9 luku 2.4.1 Säädöksen taustat Alkuperäisessä KSL:ssa ei ollut erikseen huomioitu rakennusalan erityispiirteitä. Lisäksi KSL:n ja sitä täydentävän KL:n soveltuminen kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiin rakennusurakoihin ja taloelementteihin oli epäselvää. Rajanveto-ongelmien syntymisen vuoksi asia haluttiin ratkaista li- säämällä KSL:iin luvut 8 ja 9. Silloiset KSL 8 ja 9-luvut siirrettiin KSL 10- ja 11-luvuiksi53. Peruste- luna käytettiin talohankintasopimuksien erityispiirteitä, eikä erottelua haluttu tehdä sen välillä, luo- kitellaanko sopimus kaupaksi vai palveluksi. Samalla katsottiin olevan perusteltua säätää sopimuksen purkamiskynnys korkeammaksi, sillä matala purkukynnys aiheuttaa usein molemmille osapuolille 50 Saine – Maso 2011, s. 140. 51 KKV, Kuluttaja-asiamies. 52 KKV, Vakiosopimusehdot. 53 HE asiasta annettiin vuonna 1992. 23 merkittäviä haittoja.54 Tässä tutkimuksessa KSL 9 luvulla tarkoitetaan ainoastaan nykyistä KSL 9 lukua. Tarve uusille, pelkästään rakennusalaa koskeville säännöksille oli selkeä. Kuluttajalla oli useita vaih- toehtoisia tapoja rakennuttaa uudisrakennus, ja silloinen kuluttajan oikeuksia sääntelevä lainsäädäntö oli siihen nähden joko kankea tai jopa kokonaan soveltumaton. Uudisrakennus voitiin toteuttaa joko rakentamalla se paikan päällä perustusten päälle tai kokoamalla se valmiiksi mitoitetuista ja tehtaalla valmistetuista rakennuselementeistä. Oikeudellisesti kyse oli irtaimen omaisuuden kaupasta myös silloin, kun toimitukseen sisältyi elementtien asennus, eikä sopimuksen luonne muuttunut pelkästään sen vuoksi, että toimittaja vastasi asennustyöstä. Irtaimen omaisuuden kauppaan sovelletaan KSL 5 lukua, jota täydentää kauppalaki, eikä kumpikaan näistä laeista soveltunut rakennusurakkasopimuk- siin.55 Taloelementtien kaupassa sovellettavaksi olisi tullut KSL 5 luku, eikä sen soveltuvuus vastan- nut lainsäätäjän tahtotilaa.56 Tavarankauppadirektiivi ((EU) 2019/771), joka on pantu täytäntöön lailla kuluttajansuojalain muut- tamisesta, tuli voimaan vuonna 2022. Lain voimaantulo ei kuitenkaan edellyttänyt muutoksia kulut- tajansuojalain 9 lukuun, sillä tavarankauppadirektiivissä oli jätetty jäsenvaltioille päätäntävaltaa myyntisopimusten osalta koskien kiinteää omaisuutta, kuten asuinrakennuksia, sekä niiden keskeisiä osatekijöitä.57 Ilman tätä rajausmahdollisuutta rakennuselementit – niiden irtaimen omaisuuden luon- teen vuoksi – olisivat kuuluneet tavarankauppadirektiivin soveltamisalaan. Direktiivin soveltaminen sellaisenaan olisi ollut varsin ongelmallista direktiivissä säännellyn kahden kuukauden reklamaatio- ajan vuoksi. Niin lyhyt reklamaatioaika olisi ollut haastava tämän tyyppisen irtaimen omaisuuden kohdalla. Direktiivin mukaan jäsenvaltioilla oli kuitenkin oikeus säännellä asiaa kansallisesti. Suomi tiedusteli lisäksi erikseen Euroopan komission vastuuvirkamiehen näkemystä mahdollisuudesta jättää taloele- menttien kauppa tavarankauppadirektiivin soveltamisalan ulkopuolelle, ja saadun puoltavan kannan 54 HE 360/1992 vp, s. 32–33. 55 HE 360/1992 vp, s. 32. 56 5.1.1994 annettiin laki kuluttajansuojalain muuttamisesta (16/1994), jossa päätöksen mukaisesti lakiin lisättiin uusi 9 luku HE:n mukaisesti ja se astui voimaan 1.7.1994. KSL 9 lukua sovelletaan niin kauppaan kuin palvelukseenkin. Ks. HE 360/1992 vp, s. 1–2; Ämmälä 1996, s. 7. 57 Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2019/771, annettu 20.5.2019, tietyistä tavarakauppaa koskeviin sopimuksiin liittyvistä seikoista, asetuksen (EU) 2017/2394 ja direktiivin 2009/22/EY muuttamisesta sekä direktiivin 1999/44/EY kumoamisesta, Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2019/771, annettu 20.5.2019, tietyistä tavarakauppaa koskeviin sopimuksiin liittyvistä seikoista, asetuksen (EU) 2017/2394 ja direktiivin 2009/22/EY muutta- misesta sekä direktiivin 1999/44/EY kumoamisesta, EUVL L 136, 22.5.2019 – Johdanto-osa 12 & 46. 24 perusteella KSL 9 lukuun ei katsottu tarpeelliseksi tehdä muutoksia.58 Ilman tätä kansallista linjausta taloelementtien kauppaan olisi jatkossa sovellettu direktiivissä säädettyä kahden kuukauden rekla- maatioaikaa. KSL 9 luvun säännökset on rajattu koskemaan taloelementtien kauppaa ja rakennusurakkasopimuk- sia, jossa kuluttaja toimii työn tilaajana eli toimeksiantajana ja elinkeinoharjoittaja toimeksisaajana. Mallia virhe- ja vahingonkorvaustilanteisiin on haettu asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa kos- kevista säännöksistä. Sopimuksen purkamiskynnys on nostettu tavaran kauppaa korkeammaksi KSL 9 luvun sopimuskohteiden luonteen vuoksi, sillä purkamisen aiheuttama haitta osapuolille on usein hyvin merkittävä. KSL 9 luvussa tarkoitetut kuluttajasopimukset ovat usein taloudellisesti suuria, minkä vuoksi sopimuskin on suositeltavaa laatia kirjallisena. Sopimuksen luonteen vuoksi projektin aikana tapahtuu usein muutoksia, minkä vuoksi myös kaikki lisäykset ja muutokset tulisi tehdä kir- jallisesti. Suullisiin sopimuksiin liittyy näyttövaikeuksia, ja pelkän suullisen sopimuksen perusteella on usein hankalaa luotettavasti osoittaa, mitä osapuolet ovat tosiasiallisesti sopineet.59 Rakennusurakassa urakoitsija sitoutuu korjausrakentamiseen tai rakentamaan rakennuksen tai sen yh- teyteen kuuluvan kiinteän rakennelman. Jäljempänä kappaleessa 3.5.2 kuvataan tarkemmin raken- nusurakkaa. Taloelementtien kaupassa on tavanomaisesti kyse elementtien muodostamasta rakennuk- sesta tai sen yhteyteen kuuluvasta kiinteästä rakennelmasta. Arkikielessä puhutaan usein talopaketista tai valmistalosta, mutta elementtitoimitus voi tarkoittaa myös edellisistä poikkeavaa elementtitoimi- tusta. Esimerkiksi Vantaan KO:n ratkaisussa L 08/3906 oli kyse ontelolaattoihin liittyvästä riidasta. Ontelolaattojen toimitushinnaksi oli sovittu 3.790 euroa.60 Sopimuksen hinnalla ei tässä koh- taa ole merkitystä, vaan asiassa ratkaisevaa on toimituksen sisältö. Elementtien kauppoihin sovelletaan aina KSL 9 lukua, kuten Vantaan KO sekä Helsingin HO S 09/124 olivat teh- neet61. Kappaleessa 3.5.3 määritellään tarkemmin elementin käsitettä. KSL 9:32 §:ssä säädetään, että KL:a sovelletaan ”luvussa tarkoitettuun elementtien kauppaan siltä osin kuin tämän lain säännöksistä ei johdu muuta”. Samassa yhteydessä on rajattu tiettyjä KL:n py- käliä soveltamisen ulkopuolelle kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisissä elementtien kaupoissa. 58 HE 180/2021 vp, s. 18. 59 Ämmälä 1996, s. 4, 23. 60 Vantaan KO L 08/3906, s. 1. 61 Helsingin HO S 09/124, s. 3. 25 Pääasiassa KL kuitenkin soveltuu sovellettavaksi elementtien kauppoihin. Sen sijaan KL:ssa on erik- seen rajattu soveltamisalan ulkopuolelle 1:2.1 §:ssä sopimukset: ”[…] rakennuksen taikka muun maalla tai vedessä olevan kiinteän laitoksen tai rakennelman rakentamisesta” ja 2 mom. 2 k. sopimukset ” jonka mukaan tavaran toimittajan on myös suo- ritettava työtä tai muu palvelus, jos palvelus muodostaa pääosan hänen velvollisuuksistaan.” Ensimmäinen kohta rajaa ulkopuolelle kokonaisrakennusurakat ja toinen kohta pääsääntöisesti osa- rakennusurakat. Kauppalain hyödynnettävyys rakennusalan urakkatöihin jää siten vaille merkitystä. Rajanvetoa voidaan joutua myös joskus tekemään KSL 5 ja KSL 9 lukujen välillä, sillä yksittäiset rakennusosat kuuluvat KSL 5 luvun soveltamisalaan tavaran kauppana. Se tarkoittaa, että mikäli ku- luttaja ostaa ikkunat siten, etteivät ne ole osa taloelementtien kauppaa, sovelletaan kauppaan KSL 5 lukua. Mikäli taas ikkunat ovat osa taloelementtien toimitusta eli valmiissa seinissä mukana, sovelle- taan KSL 9 lukua. Vaikka KSL 5 ja KSL 9 luvut ovat pitkälti samankaltaisia, on KSL 9 luvussa on kuitenkin KSL 5 lukuun nähden täydentäviä säännöksiä esimerkiksi purkuun liittyen. Hallituksen esityksessä (HE) on nostettu esille se seikka, että eri elementtitoimittajien elementit eivät ole yhteen- sopivia, eivätkä välttämättä edes yhteensovitettavissa ilman merkittäviä lisäkustannuksia. Siitä joh- tuen sopimuksen purkaminen kesken toimituksen vaatii erilaista lähestymistapaa, kuin irtaimen kau- pan purkaminen yleisesti ottaen, siten KSL 9 luku vähentää tulkintaongelmien syntymistä.62 Toisinaan rakennustöihin sovellettavat KSL:n säännökset voivat aiheuttaa epäselvyyttä, kuten Vaa- san HO:n 8.6.2002 antamasta ratkaisusta S01/505 käy ilmi. Asiassa oli kyse siitä, mitä KSL:n lukua sovelletaan sopimukseen lattialaattojen toimittami- sesta ja asennuksesta. Kantajat pitivät asennusta kuluttajakauppana ja vastaajat taloelement- tien kauppana. Keskeisin kysymys oli, voidaanko lattialaattoja pitää elementteinä. KO oli ha- kenut tulkinta-apua HE:stä ja päätynyt ratkaisussaan pitämään lattialaattoja ja niiden asen- nusta taloelementtien kauppana, koska laattojen asentaminen oli tapahtunut suhteellisen vä- häisellä työstämisellä. HO oli päätynyt päinvastaiseen lopputulokseen ja katsonut, ettei laat- toja ole mitoitettu kyseistä asennustyötä varten ja siten sovellettavaksi tulee KSL:n 5 luku.63 HO:n päätöstä asiassa voitaneen pitää perustellumpana. Lattialaatat olisi tullut toimittaa siten, että ne olisivat pääasiassa olleet asennettavissa ilman merkittävää lisätyöstöä. Käytännössä tämä on 62 HE 360/1992 vp, s. 33, 109. 63 Ämmälä 2006, s. 261–263. 26 kuitenkin vakiomittaisten laattojen osalta harvoin mahdollista. Mikäli tila olisi ollut muodoltaan sään- nönmukainen, esimerkiksi neliömäinen, ja laatat olisi voitu latoa paikoilleen ilman leikkaamista tai muuta työstöä, HO olisi mahdollisesti päätynyt KO:n kanssa samaan lopputulokseen. Tällainen tul- kinta ei vaikuttaisi kuitenkaan vastaavan lain alkuperäistä tarkoitusta. KKO:n ratkaisussa 2015:24 osapuolten sopimussuhteeseen sovellettiin KSL 5 lukua, kun omakotitalon peruskorjauksen yhteydessä oli asennettu lämmitysjärjestelmäksi ilma-vesiläm- pöpumppu ja energiavaraaja. Toimeksiantaja oli tilannut elinkeinoharjoittajalta laiteyhdistel- män, jonka joku toinen oli asentanut. Jälkikäteen havaittiin, ettei laitteessa on KSL:n mukai- nen virhe, jonka perusteella kauppa oli purettu.64 Mikäli myyjäliike olisi suorittanut asennuksen samassa yhteydessä, ei KSL 5 luku olisi tullut tapauk- sessa sovellettavaksi. vaan arviointi olisi tehty 8- ja 9-lukujen välillä. Myös KSL 8- ja 9-lukujen vä- linen rajanveto on epäselvää. Itä-Suomen HO on valituksen johdosta ratkaissut asian S 17/862 ja hyväksynyt KO:n perus- telut sovellettavien säännösten osalta ratkaisussaan65. Asiassa oli kyse siitä, että työn vähim- mäiskokonaiskulu (19.000 euroa) oli merkittävä, kiinteää hintaa ei ollut sovittu, eikä hinta- arviotakaan annettu. Etelä-Karjalan KO on alimpana oikeusasteena päätynyt pitämään sovel- tuvampana KSL 9-lukua. KSL 9-luvussa ei ole huomioitu tilannetta, jossa urakkasopimusta ei ole laadittu, eikä kiinteää hintaa sovittu. Oikeusohjeeksi katsottiin, että sellaisissa tilanteissa voidaan soveltaa KSL 8-luvun 23 §:ää, jossa on säädetty sen varalta, ettei hintaa ei ole sovittu. Tällöin tilaajan maksettavaksi tulee kohtuullinen hinta, jossa huomioidaan ”palveluksen si- sältö, laajuus, laatu, taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa, sopimuksentekoajan- kohdan käypä hinta tai hinnan laskemistapa sekä muut olosuhteet.” Perusteluissaan KO on lausunut, että on järkevää soveltaa samaa ohjaavaa periaatetta myös taloudellisista merkittä- vimmissä rakennustöissä. Kohtuullisen hinnan vaatimus on lähtökohtaisesti molempien osa- puolien etu ristiriitatilanteessa.66 Taloudellisen merkityksen vuoksi niin KO, kuin HO pitivät KSL 9 lukua soveltuvampana. Lähtökoh- taisesti KSL 9:23 §:n mukaisesti edellä kuvattua tilannetta ei pitäisi syntyä. Mikäli kiinteän hinnan sopiminen on laiminlyöty, on asia kuitenkin ratkaistava ja soveltuva oikeusohje löydettävä. 64 KKO 2015:24, kohdat 1, 5, 6, 20–24. 65 Itä-Suomen HO S 17/862, s. 2–3. 66 Etelä-Karjalan KO L 16/2909, s. 15–18. 27 Rajanvetoa on jouduttu arvioimaan myös Länsi-Uudenmaan KO:n ratkaisussa L 17/10691, jossa KO on soveltanut osapuolten sopimussuhteeseen KSL 9 lukua. Helsingin HO:lle (S 19/1106) toimitetussa valituksessa toimeksisaaja on vedonnut siihen, että KO:n valmisteluistunnossa olisi sovittu KSL 8- luvun soveltamisesta osapuolten sopimussuhteessa. HO on todennut perusteluissaan, ettei sillä, mitä asianosaiset ovat sopineet asian valmistelussa sovellettavasta laista, ole lain soveltamisen kannalta merkitystä, sillä tuomioistuin soveltaa lakia viran puolesta. Myös tässä asiassa KO ja HO ovat olleet yksimielisiä sopimussuhteeseen sovellettavasta laista.67 2.4.2 Reklamaatiovelvollisuus Jotta tilaajalla on oikeus vedota toimeksisaajan suorituksen virheeseen, tulee tälle ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja havaitsi virheen tai tämän olisi pitänyt se havaita. Toimeksisaa- jan sijaan virheestä voi ilmoittaa myös toimeksisaajan lukuun sopimuksen välittäneelle elinkeinohar- joittajalle taikka taholle, joka on sitoutunut suorituksessa olevan virheen oikaisemiseen tai muutoin ottanut vastattavakseen suorituksen ominaisuuksista. Kuluttajalla on edellisestä poiketen oikeus ve- dota virheeseen myöhemminkin, mikäli toimeksisaaja tai tämän sijaan tuleva taho on menetellyt tör- keän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Oikeus säilyy myös silloin, jos virhe johtuu siitä, että suoritus ei ominaisuuksiltaan vastaa vaatimuksia, jotka on asetettu kuluttajaturvalli- suuslain tai muiden terveyden ja omaisuuden suojelemista koskevien sääntöjen tai määräysten perus- teella, tai jos virhe perustuu siihen, että suoritus on muulla tavoin terveydelle tai omaisuudelle vaa- rallinen.68 Mitään yksiselitteistä vastausta ei ole siihen, milloin tilaajan olisi pitänyt havaita virhe, vaan arviointi on aina tapauskohtaista ja riippuu olosuhteista. Kyseisen luvun soveltamisalaan kuuluvia virheitä voi olla vaikea havaita ei-ammattilaisen toimesta, ja virheen selvittäminen voi edellyttää laajoja lisätut- kimuksia. Lisäksi virheet saattavat ilmetä vasta pidemmän ajan kuluttua. KSL 9 luvun soveltamis- alaan sisältyvissä sopimuksissa on tarkoitettu käytettäväksi RYS-9 1998 -sopimusehtoja, joissa koh- tuulliseksi reklamaatioajaksi on arvioitu lähtökohtaisesti 14 päivää. Reklamaatioilmoituksen teke- mistä ei siten kannata viivytellä virheen havaittuaan. Toisaalta, jos virhe on vaikeasti havaittava, ti- laajalta ei voida edellyttää sen havaitsemista tai ymmärtämistä välittömästi, mikä luonnollisesti pi- dentää reklamaatioaikaa.69 Käytännössä tarkastelluissa oikeustapauksissa virheestä ilmoitettiin 67 Ks. tarkemmin Länsi-Uudenmaan KO L 17/10691 s. 42–43, Helsingin HO S 19/1106, s. 6–7. 68 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 230. 69 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 230–233. 28 harvoin 14 päivän kuluessa, juuri siitä syystä, että virheen selvittäminen vaati usein lisäselvityksiä ja aikaa. Lain esitöiden mukaan lähtökohtana olisi, ettei kuluttajan asemassa olevan osapuolen velvollisuu- deksi voida asettaa KL:n 31 §:n mukaista, luovutuksen yhteydessä tapahtuvaa tavaran tarkastusvel- vollisuutta sillä uhalla, että laiminlyönnin seurauksena kuluttaja menettäisi oikeuden vedota virhee- seen. Tilaajan kannalta toki olisi järkevää tarkastaa tavaran kunto aina luovutuksen yhteydessä ja reklamoida mahdolliset kuljetusvauriot heti. Lain esitöissä todetaan elementtien osalta, ettei ”myös- kään olisi estettä sille, että toimeksisaaja nimenomaisesti kehottaisi tilaajaa tarkastamaan elementit luovutuksen yhteydessä”.70 Luukkonen Yli-Rahnasto on pitänyt näkökulmaa mielenkiintoisena, koska KSL:ssä ei säädetä erityisestä tarkastusvelvollisuudesta elementtien toimittamisen yhteydessä. KSL on puolestaan pakottavaa oikeutta kuluttajan hyväksi, jolloin on ihan aiheellista kysyä, mitä seuraisi tarkastuskehotuksen noudattamatta jättämisestä vai seuraisiko siitä mitään.71 Tässä yhteydessä myös herää kysymys, että miten tilanne muuttuisi, jos kuluttaja olisi kehotuksesta tarkastanut tavaran luovutuksen yhteydessä ja hyväksynyt sen, mutta myöhemmin kävisikin ilmi, ettei kuluttajan osaaminen ja ymmärrys ole riittänyt arvioimaan tilannetta, ja elementtien kuljetus- vaurio on jäänyt havaitsematta. Näkyvien virheiden osalta voitaisiin mahdollisesti katsoa kuluttajan menettäneen oikeutensa vedota virheeseen, mutta piilevien virheiden osalta asia olisi todennäköisesti toinen. KSL 9 luvussa ei ole erikseen säädetty virheellisyyden määräävästä ajankohdasta, vaan siinä nouda- tetaan, mitä 5 luvun 15, 15 a tai 15 b §:ssä säädetään. KSL 5:15.1 §:n perusteella myyjä vastaa sellai- sestakin virheestä, joka on ollut tavaran luovutushetkellä, mutta ilmenee vasta myöhemmin. 15:2 §:n mukaan virheen oletetaan olleen olemassa jo luovutushetkellä, jos se ilmenee vuoden kuluessa tästä hetkestä. Vantaan KO käsitellyt asian L 14/6494, jossa vastaajana ollut tilaaja on työn vastaanottamisen jälkeen jättänyt kaksi laskua maksamatta, eikä häntä ole tavoitettu vastaanottokatselmuksen järjestämiseksi toistuvista yrityksistä huolimatta. Tilaaja on reklamoinut virheestä ensim- mäistä kertaa vasta kanteeseen vastatessaan noin viisi kuukautta työn luovuttamisen jälkeen. KO on katsonut, ettei reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa ja siten tilaaja on 70 HE 360/1992 vp, s. 119. 71 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 231. 29 menettänyt oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin. HO ei ole muuttanut KO:n päätöstä tältä osin.72 Myös KRIL on käsitellyt reklamaation kohtuullisen ajan vaatimusta ja todennut päätökses- sään D/4245/37/2020, että oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamointiaikana on pidetty enintään n. kuuden kuukauden aikaa. Käsitellyssä tapauksessa virheestä oli reklamoitu n. 14 kk kuluttua, ja lautakunta on katsonut tilaajan laiminlyöneen reklamointivelvollisuutensa koh- tuullisessa ajassa.73 Reklamaatiovelvollisuudesta rakennusurakan edetessä ei säädetä tarkemmin KSL 9 luvussa, eikä lain esitöissä. On myös mahdollista, että tilaaja ei asu samassa maassa, eikä käy kohteessa ennen luovu- tusta. Useimmiten tilaaja seuraa ainakin jossain määrin työn etenemistä. Reklamaation alkamisajan- kohta voi siis vaihdella hieman tilanteesta riippuen. Virheen ollessa kuitenkin ilmeisen selvä tilaa- jalle, kuten esimerkiksi valkoisten laattojen ollessa mustia tai materiaalin olevan täysin tilatusta poik- keava, alkaa reklamaatioaika kulua, vaikka työurakka olisi muutoin vielä kesken ja luovuttamatta.74 2.4.3 Viivästys KSL 9:4.1 §:n mukaan elementtitoimitus tai rakennusurakka on luovutettava tilaajalle ennalta sovit- tuna ajankohtana tai mikäli luovutuksen ajankohdasta ei ole erikseen sovittu, tulee luovutuksen ta- pahtua sopimuksentekoon nähden kohtuullisessa ajassa. Toimeksisaajan viivästyessä, tilaajalla on käytössään vaihtoehtoisia oikeussuojakeinoja. Hän saa pidättyä maksusta (KSL 9:7), vaatia sopimuk- sen täyttämistä (KSL 9:8) tai purkaa sopimuksen (KSL 9:10). Tilaaja ei kuitenkaan voi mielivaltai- sesti valita edellä mainituista vaihtoehdoista, vaan keinon tulee olla oikeassa suhteessa viivästyksen aiheuttamaan haittaan. KSL 9:11 §:n mukaan tilaajalla on oikeus vahingonkorvaukseen viivästyksen vuoksi kärsimästään vahingosta, ellei toimeksisaaja osoita viivästyksen johtuneen tämän vaikutusmahdollisuuksien ulko- puolisesta esteestä, jota hänen ei sopimuksentekohetkellä kohtuudella voida edellyttää ottaneen huo- mioon, ja josta johtuvia seurauksia ei olisi myöskään voinut kohtuudella välttää eikä voittaa. Sama pätee, jos viivästys johtuu toimeksisaajan apunaan käyttämästä henkilöstä tai tavarantoimittajasta. Edellisistä johtuvista esteistä ja niiden vaikutuksista on ilmoitettava viipymättä tilaajalle. Mikäli toi- meksisaaja laiminlyö ilmoittamisen, on tilaajalla oikeus vahingonkorvaukseen, joka olisi ollut 72 Vantaan KO L 14/6494 s. 2, 7–8, Helsingin HO S 15/1138 s. 8. 73 KRIL D/4245/37/2020, s. 7. 74 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 231. 30 vältettävissä ajoissa tehtävän ilmoituksen johdosta. Välilliset vahingot toimeksisaaja on velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys johtuu hänen puolellaan olevasta huolimattomuudesta. Oikeus kor- vaukseen on myös tilaajan lisäksi hänen perheenjäsenellään, joka kärsii vahinkoa viivästyksen vuoksi. Mikäli toimeksisaaja viivästyy, eivätkä elementit ole luovutettavissa sopimuksen mukaisena ajankoh- tana, tilaajalla on oikeus lykätä maksua siihen asti, kunnes luovutus tapahtuu. Jos viivästys koskee vain osaa toimituksesta, tilaajalla ei kuitenkaan ole oikeutta pidättää maksua enemmälti, kuin mitä on selvästi tarpeen viivästyksen perusteella oikeutettuihin vaatimuksiin nähden. Luovutuksen tapahdut- tuakin tilaajalla on oikeus olla maksamatta sitä osaa hinnasta, mikä on tarpeen pidättää viivästyskor- vauksen turvaamiseksi. Arvioitaessa pidätettävän kauppahinnan osuutta, on huomioitava viivästyk- sen kokonaisvaikutus, eikä viivästyneen toimituksen hinnan osaa voida laskennallisesti suoraan suh- teuttaa kokonaishinnasta.75 KSL 9:7.3 §:n mukaan edellä sanottua maksunpidätystä sovelletaan myös ennakkoviivästys -tilan- teissa eli tilanteissa, joissa on perustelua olettaa olennaista viivästystä elementtien tai urakan luovu- tuksen suhteen ja sopimuksen mukainen maksu erääntyy maksettavaksi ennen luovutusta. KSL 9 lu- vussa tarkoitettuun osa- tai kokonaisurakkasuoritukseen, joka ei etene sopimuksen mukaisessa aika- taulussa, sovelletaan myös viivästys- ja ennakkoviivästys -tilanteissa mahdollisuutta pidättyä mak- susta edellä kerrotuin tavoin.76 Tilaajan oikeudesta vaatia sopimuksen täyttämistä on säädetty samoin edellytyksin kuin KSL 5 luvun 8 §:n tavarankaupassa. Luovutuksen viivästyessä tilaaja voi vaatia toimeksisaajaa täyttämään sopi- muksen. Toimeksisaaja ei ole velvollinen täyttämään sopimusta, mikäli ilmenee ylivoimainen este, jota sen on mahdoton voittaa, tai jos sopimuksen täyttäminen vaatisi sellaisia uhrauksia, jotka ovat kohtuuttomia verrattuna tilaajan sopimuksen täyttämisestä saamaan hyötyyn nähden. Mikäli este tai kohtuuttomuus lakkaa kohtuullisessa ajassa, voi tilaaja edelleen vaatia toimeksisaajaa täyttämään so- pimuksen. Vaatimus sopimuksen täyttämisestä tulee tehdä kohtuullisessa ajassa tai menettää oikeu- tensa vaatia sitä. Elementit valmistetaan tavallisesti tilaajakohtaisten vaatimusten ja toiveiden mukaisesti, minkä vuoksi niitä ei pääsääntöisesti voida käyttää muiden asiakkaiden toimituksissa ilman huomattavaa tappiota toimeksisaajalle. Sopimuksen purkaminen aiheuttaisi tällöin toimeksisaajalle keskimääräistä 75 Ks. pidätyksestä Hemmo – Hoppu 2006, luku 8 – Suorituksesta pidättyminen ja pidätysoikeus. 76 Ämmälä 2006, s. 266. 31 suuremman vahingon. Lisäksi, mikäli elementtien asentaminen on jo aloitettu, voi korvaavien ele- menttien hankkiminen toiselta toimittajalta osoittautua käytännössä mahdottomaksi tai ainakin huo- mattavan vaikeaksi. Näistä syistä johtuen, sopimuksen purkaminen toimeksisaajan viivästyksen pe- rusteella on mahdollista välittömästi vain silloin, kun viivästys aiheuttaa tilaajalle olennaista haittaa.77 Muussa tapauksessa sopimus voidaan purkaa vasta, kun viivästys on kestänyt yli 60 päivää, edellyt- täen lisäksi, että toimeksisaajalle aiheutuisi elementtien käyttämättömyydestä huomattavaa taloudel- lista tappiota. Pelkkä vähäinen tappio ei ole riittävä syy soveltaa 60 päivän määräaikaa.78 Tilaajalla on kuitenkin oikeus purkaa sopimus ennen 60 päivän määräajan täyttymistä, mikäli viivästyksestä aiheutuisi hänelle kohtuuton tilanne. Esimerkiksi tilanne, jossa rakennushankkeen rahoitus vaaran- tuisi asunnonvaihtojärjestelyjen epäonnistumisen vuoksi, voi muodostaa tällaisen kohtuuttomuuspe- rusteen.79 Puolestaan sellaiseen elementtiin, joka on helposti korvattavissa, sovelletaan KSL 5:9 §:n purkuoi- keutta samoin edellytyksin. Tilaajan on annettava toimeksisaajalle kohtuullinen lisäaika, ja jos sen aikana toimeksisaaja ei ole toimittanut elementtiä, saa tilaaja purkaa kaupan. Lisäajan aikana tilaaja saa purkaa kaupan vain, jos toimeksisaaja kieltäytyy toimittamasta elementtiä annetun lisäajan kulu- essa. Tilaaja voi purkaa kaupan myös antamatta lisäaikaa, mikäli myyjä on kieltäytynyt toimittamasta tavaraa, sopimuksen tekemiseen liittyvät olosuhteet huomioiden luovutus sovittuna toimitushetkenä on olennainen; esimerkiksi hääpuvun luovutus ennen hääpäivää tai tilaaja on jo ennen sopimuksen tekemistä informoinut toimeksisaajaa luovutushetken olennaisuudesta. KSL 9:9 §:n perusteella tilaajalla on oikeus vakiokorvaukseen ilman, että tämän pitäisi esittää näyttöä aiheutuneesta vahingosta tai vahingon suuruudesta. Vakiokorvauksen määrä on ensimmäisen viiväs- tyskuukauden jokaiselta alkaneelta viivästysviikolta 0,5 prosenttia vastaavasta osasta hintaa ja sen jälkeen kultakin alkaneelta viivästysviikolta 1 prosentti vastaavasta osasta hintaa. Mikäli yksittäisten elementtien luovutuksen viivästyminen aiheuttaa viivästyksiä myös muiden elementtien asennuk- sessa, määräytyy viivästyksestä maksettava vakiokorvaus sen hintaan sisältyvän osuuden perusteella, johon kyseiset elementit sekä niiden asennustyö sisältyvät, edellyttäen että asennus kuuluu toimeksi- saajan velvollisuuksiin. Vakiokorvaukselle on asetettu enimmäismäärä ja se on 10 prosenttia 1 tai 2 momentissa tarkoitetusta hinnanosasta. Tilaajalla on kuitenkin edellä mainitun säännösten estämättä oikeus KSL 9:11 §:n nojalla oikeus saada vahingostaan vakiokorvauksen ylittävä korvaus, jota 77 Tilaajan on kyettävä tarvittaessa esittämään näyttöä olennaisesta haitasta juuri hänelle ja arvioinnin perusteena käytetään objektiivisuutta. Ks. HE 360/1992 s. 114–115. 78 HE 360/1992 s. 114. 79 Ämmälä 2006, s. 267. 32 toimeksisaajalla ei ole.80 KSL 9:9 §:n 4 momentin mukaan toimeksisaajalla ei ole velvollisuutta mak- saa vakiokorvausta, jos tämän suoritusta kohtaa KSL 9:11 §:n 1 tai 2 momentissa tarkoitettu este. Turun HO:n ratkaisun S 14/2019 mukaan viivästyssakon saamisen edellytyksenä ei katsottu olleen reklamaatiovaatimus. Asiassa oli kyse myös viivästyssakon suuruudesta, josta oli sovittu osapuolten kesken KSL:sta poikkeavasti. Osapuolten välisessä sopimuksessa oli käy- tetty YSE 1998 -sopimusehtoja ja viivästyssakoksi oli sovittu 100 euroa kultakin työpäivältä valmistumiseen saakka. Koska YSE 1998 -ehtojen nojalla sovittu viivästyssakko ei poikkea KSL:sta toimeksiantajan vahingoksi, määrättiin viivästyssakko sopimuksen mukaisesti.81 Maksuajasta sopijapuolten on mahdollista sopia sopimusvapauden mukaisesti haluamallaan tavalla. Yleisen velvoiteoikeudellisen periaatteen mukaan toimeksisaajalle syntyy saamisoikeus eli velkojan asema, kun saamisoikeuden perusteena ollut suoritus on täytetty ja vastaavasti suoritukseen velvoite- tusta tulee velallinen.82 KSL 9:25 §:n mukaan tilanteissa, joissa suoritus on täytetty ja tilaajalla on ollut kohtuullinen aika tarkastaa suoritus, on tilaajan maksettava toimeksisaajalle maksu tämän sitä vaatiessa. Jos maksuajankohdasta on erikseen sovittu, erääntyy maksu eräpäivän mukaisesti. Sopi- muksin on myös mahdollista sopia ennakkomaksusta, mutta tällöin: ”[…] toimeksisaajan on asetettava tilaajalle ennakkomaksun turvaava vakuus, jonka on oltava voimassa, kunnes toimeksisaajan suorituksen arvo vastaa vähintään ennakkomaksun määrää.” Silloin kun toimeksisaaja purkaa sopimuksen tilaajan maksuviivästyksen vuoksi, on tällä oikeus kor- vaukseen KSL 31 §:n mukaan niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuk- sen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Näitä kus- tannuksia voivat olla esimerkiksi työ- tai materiaalikustannukset, jotka on ehditty valmistella kyseistä tilaajaa varten, eikä niitä voi hyödyntää muiden sopimusten yhteydessä. Tällaisia tilaajan viivästyk- sestä johtuvia kuluja voivat olla myös kuljetus-, varastointi- tai suojauskustannukset sekä vakuutus- menot.83 Lisäksi toimeksisaajalla on KSL 9:28 §:n mukaisesti oikeus viivästyskorkoon korkolain mu- kaisesti. 80 Peltonen – Määttä 2015, s. 413–414. 81 Turun HO S 14/2019, s. 3. 82 Hoppu – Hoppu 2016, s. 217–218; 315–316. 83 Ämmälä 2006, s. 276. 33 2.4.4 Tilauksen peruuttaminen Kuluttajalla ei ole yleistä peruuttamisoikeutta tekemäänsä sopimukseen84. Jos tilaaja kuitenkin pe- ruuttaa KSL 9:26.1 §:n nojalla elementtitoimitussopimuksen ennen, kuin toimeksisaaja on luovutta- nut tilauksen kohteena olevat elementit, ei toimeksisaajalla ole oikeutta pysyä sopimuksessa. Toi- meksisaaja ei siten voi toimittaa elementtejä ja vaatia maksua. Sen sijaan toimeksisaajalla on oikeus vahingonkorvaukseen KSL 9:30 §:n mukaisesti, mutta toimeksisaajan velvollisuutena on myös va- hingon rajoittaminen. Siten toimeksisaajan on keskeytettävä kaikki kyseisen sopimuksen täyttä- miseksi meneillään olevat työt. Mikäli peruutus koskee ainoastaan urakkaa tai elementtitoimitukseen liittyvää asennusta tai toimituksensaajan suoritukseen liittyvää palvelusta, sovelletaan KSL 9:26.2 §:n nojalla KSL 8:26 ja 8:30 §:en säädöksiä, jotka poikkeavat hieman KSL 9:30 §:n säädöksestä. Toimeksisaajalla on oikeus vastikkeeseen jo suoritetun palveluksen osalta sekä toimenpiteistä, jotka ovat sopimuksen peruutuksesta huolimatta suoritettava.85 KSL 9:30 §:n mukaan, jos toimeksisaaja purkaa sopimuksen tilaajan maksuviivästyksen takia tai pe- ruuttaa tilauksen 26:1 §:n säädetyllä tavalla, toimeksisaajalla on oikeus saada korvausta niistä erityi- sistä kuluista, jotka ovat syntyneet sopimuksen tekemisestä ja toteuttamisesta ja joita hän todennä- köisesti ei voi hyödyntää muuten. Lisäksi toimeksisaajalla on oikeus korvaukseen sopimuksen pur- kamisen tai peruutuksen vuoksi aiheutuvista erityisistä kustannuksista. Tällaisiksi kustannuksiksi voi- daan lukea esimerkiksi elementtien materiaali- ja työkustannukset, joita ei voida hyödyntää muiden sopimusten toteuttamisessa, sekä menot, jotka aiheutuvat sopimusta edeltäneestä tarjousmenettelystä, kustannuslaskelman laatimisesta ja tilauksen edellyttämästä suunnittelutyöstä.86 Muusta vahingosta toimeksisaaja voi saada vahingonkorvausta kohtuullisessa määrin. Muulla vahin- golla tarkoitetaan tässä yhteydessä saamatta jäänyttä voittoa. Korvauksen suuruutta arvioitaessa ote- taan huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta, sopimuksen täyttä- miseksi tehdyt toimenpiteet sekä muut asiaan vaikuttavat seikat. Toimeksisaajalla ei kuitenkaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos maksuviivästys tai peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, ylei- sen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytymisestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota tilaaja ei voi kohtuudella välttää eikä voittaa. Jos sopimuksessa on sovittu, että tilaajan maksettavaksi tuleva kor- vaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena hinnasta – esimerkiksi prosenttiosuutena tai muun vakioperusteen mukaan – on ehto pätevä, kunhan sovittu korvaus on kohtuullinen. Huomioon on 84 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – sopimuksen peruuttaminen. 85 Ämmälä 2006, s. 274—275. 86 HE 360/1992 vp, s. 125. 34 otettava sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta tavanomaisesti aiheutuva vahinko sekä KSL 9:30 §:n 1–3 momentin säännökset.87 Korvattavat erät voivat käsittää esimerkiksi sellaiset materiaalit, jotka on jo hankittu, mutta joita ei voida hyödyntää muissa työkohteissa. Tämän lisäksi korvattavaksi voi tulla työvälineiden ja materi- aalien siirtokustannukset, sopimuksen täyttämistä varten laaditut asiakirjat, sopimuksesta aiheutuneet yleiskulut sekä mahdollisesti menetetty voitto. Korvausvaatimusten on kuitenkin oltava kohtuullisia erityisesti yleiskulujen ja saamatta jääneen voiton osalta. Menetetyn voiton arviointiin vaikuttavat muun muassa työn kokonaishinta ja peruutuksen ajankohta; mitä lähempänä sovittua toteutusajan- kohtaa peruutus tapahtuu, sitä todennäköisempää on, ettei elinkeinoharjoittaja ehdi hankkia uutta toi- meksiantoa tilalle, mikä voi johtaa suurempaan vahingonkorvausvastuuseen. Elinkeinoharjoittajalla on näyttövelvollisuus aiheutuneen vahingon määrästä, ja vaatimusten tulee perustua todellisiin, konkreettisesti osoitettavissa oleviin kustannuksiin. Tilanteessa sovelletaan yleistä rikastumiskieltoa, minkä mukaan toimeksisaaja ei saa hyötyä perusteettomasti peruuntuneesta sopimuksesta. Vahingonkorvauksen määrä arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Täyden korvauksen pe- riaatetta voidaan soveltaa erityisesti silloin, kun elinkeinoharjoittajan kuluttajalle valmistama tuote – kuten esimerkiksi mittatilaustyönä valmistetut keittiökaapistot – jäävät käyttökelvottomaksi sopi- muksen peruuntuessa. Tällöin kuluttajalla on kuitenkin oikeus saada valmistettu tuote itselleen. Mi- käli peruutus johtuu ylivoimaisesta esteestä, kulujen korvaaminen ei kaikilta osin tule kyseeseen.88 Ratkaisussa KRIL 1278/37/2007 kuluttajat olivat peruuttaneet laajan pesuhuoneremontin so- vittuun aloitusajankohtaan nähden myöhään. Kuluttajat katsoivat, että käsirahan olisi pitänyt riittää vahingonkorvaukseksi. Lautakunta suositti kuluttajia korvaamaan urakoitsijalle käsira- han ylittävän vahingon määrän erittäin myöhäisen peruutuksen takia.89 2.4.5 Suorituksen virhe KSL 9:13 §:n yleinen virhesäännös on vastaava KSL 5 ja 8 lukujen vastaavien virhesäännösten kanssa90. KSL:n 9:13 §:ssä virhettä ei ole suoraan määritelty, vaan se on ilmaistu seuraavasti: 87 Ämmälä 2006, s. 276. 88 Saine – Maso 2011, s. 52. 89 Ks. tarkemmin Saine – Maso 2011, s. 52. 90 HE 360/1992 vp, s.117. 35 ”Toimeksisaajan suorituksessa on virhe, jos se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominai- suuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Toimeksisaajan suorituksessa on virhe myös, jos: 1) se ei vastaa luovutusajankohtana voimassa olleissa säännöksissä tai määräyksissä asetettuja taikka hyvään rakentamistapaan sisältyviä vaatimuksia; 2) siitä aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; 3) elementtien asennusta tai urakkaa taikka muuta toimeksisaajan velvollisuuksiin kuuluvaa tehtävää ei ole suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti; 4) elementtejä ei ole pakattu tai muuten suojattu asianmukaisesti, milloin se on tarpeen ele- menttien kuljettamista tai säilyttämistä varten; tai 5) suoritus ei muuten vastaa sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen sopimuksen yhteydessä perusteltua aihetta olettaa.” Huomionarvoista on, että suorituksen virhe voi johtua kumman tahansa sopimusosapuolen toimin- nasta tai laiminlyönnistä. Mikäli kuluttaja ottaa vastuulleen työn organisoinnin tai siihen liittyviä osa- tehtäviä, hänen on huomioitava myötävaikutusvelvollisuutensa sopimuksen toteuttamisessa. Ellei osapuolten välillä ole toisin sovittu, kuluttajan vastuulle jää muun muassa tarvittavien lupien hankki- minen, sovittujen materiaalien toimittaminen, esteetön pääsy työkohteeseen sekä työtilan asianmu- kainen valmistelu suorituksen aloittamista varten.91 KSL 9:14.3 §:n perusteella suorituksessa katsotaan olevan virhe: ”[…] jos sen yhteydessä ei luovuteta tilaajalle elementtien säilytystä, asentamista, käyttöä tai hoitoa varten tarpeellisia ohjeita taikka jos toimeksisaaja on muuten laiminlyönyt antaa tilaa- jalle tiedon sellaisesta 1 momentissa tarkoitetusta seikasta, josta hänen olisi pitänyt olla sel- villä ja josta tilaaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.” Virhe on myös silloin, jos toimeksisaaja on laiminlyönyt tiedoksiantovelvollisuutensa sellaisesta KSL 9:14.1 §:ssä tarkoitetusta asiasta, josta tämän olisi pitänyt tietää ja josta tilaaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Edellytyksenä virhevastuulle on, että suorituksen yhteydessä on jätetty anta- matta tarpeellisia tietoja. Silloin kun joku muu suorittaa elementtien asennuksen toimeksiantajan 91 Ämmälä 2006, s. 129–130. 36 lukuun, ei tietoja eikä ohjeita ole tarpeellista antaa kuluttajalle92. Tämä säännös koskee siis tilannetta, jossa kuluttaja vastaa itse asennuksesta. Suorituksen virheen arvioiminen ei ole aina aivan yksinkertaista, sillä kuluttajalla ja elinkeinoharjoit- tajalla voi olla hyvin erilainen käsitys virheellisestä suorituksesta. Suorituksen virhettä arvioitaessa lähtökohtana on työn suorittaminen ammattitaitoisesti ja huolellisesti. HE:ssä on käytetty ammatti- taitovaatimuksen määrittämiseksi silloisen kuluttajavalituslautakunnan linjauksia. Ensinnäkään elin- keinoharjoittajan ei tule ottaa vastaan toimeksiantoa, johon tällä ei ole ammatillisia, eikä teknisiä edellytyksiä. Toiseksi on määritelty, että työn suoritustavan tulee olla kaikin puolin asianmukainen. Sen edellytyksenä on, että työmenetelmä on tarkoituksenmukainen ja kustannustehokas työkohtee- seen nähden, valitut materiaalit soveltuvat käyttötarkoitukseensa, käytettävät materiaalit ja tarvikkeet ovat virheettömiä ja niitä varataan vain normaalin hukkaprosentin sisältävä määrä. Lisäksi työn lop- putuloksen tulee olla voimassa olevien turvallisuus- ja muiden määräysten mukainen, eikä se saa vaarantaa kuluttajan terveyttä. Elinkeinoharjoittajan on myös huomioitava ajoitus esimerkiksi kuivu- misaikojen tai sääolosuhteiden perusteella. Myös käytetyn työpanoksen tulee olla kustannusteho- kasta.93 Työn huolellisuutta ja ammattitaitoa on arvioitu useissa KRIL:n ratkaisuissa. Virheellisiksi suorituksiksi on katsottu esimerkiksi tapetointityö, jossa ryppyisyys johtui vanhan tapetin jät- tämisestä uuden alle, sekä märkätilojen kosteuskartoitus, joka oli suoritettu heti suihkun käy- tön jälkeen, minkä katsottiin vaikuttaneen sen luotettavuuteen. Muita virheiksi arvioituja ti- lanteita ovat olleet muun muassa sähkötöiden tekeminen ilman vaadittavaa ammattipäte- vyyttä, rakentamisvirheestä aiheutunut vesivalumavahinko, märkätilan lattian virheellinen kaato ja sen epäonnistunut korjaus, liian lyhyiden naulojen käyttö huopakatteen kiinnityksessä sekä hyvän rakennustavan vastainen seinälevytys, joka johti tapetin repeytymiseen.94 KSL 9:14 §:ssä säädetään suorituksesta annetuista tiedoista johtuneista virheistä. Suorituksessa on muun muassa virhe, jos kuluttajan etukäteen saamat tiedot eivät vastaa myöhemmin ilmi tulleita seik- koja ja niiden voidaan olettaa vaikuttaneen sopimuksen sisältöön tai tilaajan päätöksentekoon. Ky- seisen pykälän mukaisena virheenä pidetään myös erilaisten säilytys-, asennus-, käyttö- tai hoito- ohjeiden antamisen laiminlyöntiä. 92 Ämmälä 1996, s. 74. 93 HE 360/92, s. 19. 94 Saine – Maso 2011, s. 90–92. Ks. muun muassa KRIL:n päätökset 1584/34/2006, 103/37/2007, 1460/80/2005, 1160/37/2008, 459/37/2008, 2841/37/2007, 826/37/2008, 2660/37/2008, 181/37/2008. 37 KKO on joutunut arvioimaan KSL 8:13 §:ää (joka vastaa melko tarkasti KSL 9:14 §:ää) rat- kaisussa KKO 2008:91. Asiassa arvioitiin elinkeinonharjoittajan tiedonantovelvollisuutta ti- lanteessa, jossa kuluttajat eivät saaneet kotitalousvähennystä, koska toimeksisaajaa ei ollut merkitty ennakkoperintärekisteriin ja asia selvisi tilaajille vasta jälkikäteen. KKO on peruste- luissa todennut, ettei ennakkoperintärekisteriin kuuluminen välittömästi liittynyt tapetointi- työhön tai sen lopputulokseen ja lain esitöistä voi päätellä, että tiedonantovelvollisuuden lai- minlyönti voi tulla kysymykseen vain säännöksessä nimenomaisesti mainituissa tilanteissa, eikä 8:13 § siten sovellu tilanteeseen. Sen sijaan KKO katsoi, että vaikka puute ei liittynyt suoraan palveluksen laatuun, oli toimeksisaajalla lojaliteettiperiaatteeseen perustuva velvolli- suus ilmoittaa kuluttajille asiasta, koska tieto oli ollut heidän päätöksentekonsa kannalta olen- nainen. Koska toimeksisaaja oli laiminlyönyt tämän velvollisuuden, palveluksessa katsottiin olleen virhe sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Kuluttajien oma tuottamus huomioi- tiin kohtuullistamalla vahingonkorvausta. Kaksi oikeusneuvosta esitti eriävän mielipiteen ja katsoi, ettei lojaliteettivelvoitteen perusteella ollut perusteltua laajentaa palveluksen suoritta- jan tiedonantovelvollisuutta koskemaan seikkoja, jotka eivät suoraan liittyneet palveluksen laatuun.95 KKO:n ennakkopäätöksen lopputulos on johdettavissa myös KSL 9:14 §:ään, jolloin suorituksesta annettujen tietojen on oltava nimenomaisesti pykälässä mainittuja, taikka ne eivät sellaisenaan anna perusteita virhevastuulle. Todistustaakka virheestä on sen esittäjällä. Räikeissä tapauksissa ei virheen olemassaolosta ole epä- selvyyttä. Silloin riidan kohteena voi puolestaan olla virheen seuraamus tai sen aiheuttaja. Todistus- taakka nousee esille pääsääntöisesti, kun ei olla yhtä mieltä virheen olemassaolosta tai siitä, kumman osapuolen syytä virhe on.96 Työvirheen perusteella kuluttajalla on käytännössä oikeus vaatia virheen korjaamista, hinnanalen- nusta, sopimuksen purkamista ja mahdollisesti vahingonkorvausta. Pääsääntönä kuitenkin on, että elinkeinoharjoittajalla on oikeus ensin yrittää korjata virheensä. Tämä tarkoittaa myös sitä, ettei vir- hettä korjaamaan voi yleensä suoraan pyytää toista elinkeinoharjoittajaa. Joskus virhe voi olla sellai- nenkin, että virheen korjaaminen aiheuttaisi elinkeinoharjoittajalle kohtuuttomia kuluja tai haittaa ja tällöin KSL 9:18.1 §:n ja 9:19.1 §:n mukaan elinkeinoharjoittajalla ei ole velvollisuutta korjata vir- hettä, vaan sen laskennallinen osuus voidaan hyvittää hinnanalennuksena. Tällainen voisi tulla 95 KKO 2008:91, perustelujen kohdat 9, 10. 96 Saine – Maso 2011, s. 95–96. 38 kyseeseen, jos maalisävy poikkeaa vain hieman sovitusta. Silloin kun virhe korjataan, tulee se korjata kohtuullisessa ajassa, eikä työtä voi siten siirtää muiden työtehtävien jatkoksi. Kuluttaja voi virheen korjauksen ajaksi pidättää oikeuden olla maksamatta laskua.97 KSL 9:22 §:ssä säädetään kustannusarvion virheellisyydestä johtuvasta korvausvelvollisuudesta. Jos toimeksisaaja antaa tilaajalle kustannusarvion rakennuksen valmistumisen edellyttämistä tarvik- keista, töistä tai toimenpiteistä, jotka eivät kuulu hänen omaan suoritukseensa, tilaajalla voi olla oi- keus korvaukseen. Tämä edellyttää, että tilaajalla on ollut perusteltu syy luottaa siihen, ettei arvio olennaisesti ylity. Oikeus kohtuulliseen korvaukseen syntyy, jos toimeksisaaja ei ole noudattanut huolellisuutta arviota laatiessaan ja kustannukset muodostuvat tämän vuoksi selvästi suuremmiksi kuin arvio.98 Virheilmoituksen tekemisestä säädetään KSL 9:16 §:ssä: ”Tilaaja ei saa vedota toimeksisaajan suorituksen virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä toi- meksisaajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.” Rovaniemen HO on ratkaisussaan S 13/755 katsonut rakennuksen painumisen havaitsemisen ja reklamoinnin välisen n. 15 kk ajan olleen liian pitkä, eikä sitä voitu pitää KSL 9:16:1 mu- kaisena kohtuullisena aikana ja siten kuluttaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.99 Virheellisyyden määräävä ajankohta on tärkeä ymmärtää, koska reklamaatioaika alkaa kulua tuosta ajankohdasta. Kuten aiemmin todettiin, KSL 9 lukua koskeva virheellisyyden määräävä ajankohta saa sisältönsä KSL 5:15.1 §:stä: ”Tavaran virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen tavara on ominaisuuksiltaan tavaran luovutushetkellä. Myyjä vastaa virheestä, joka tavarassa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.” KSL 9:3 mukaan elementtien osalta luovutus on tapahtunut, kun tilaaja on saanut ne hallintaansa. Silloin kun toimeksisaajan suoritukseen sisältyy myös asennus, katsotaan elementit luovutetuksi vii- västystä koskevien säännösten osalta vasta, kun asennustyö on suoritettu loppuun. Urakka katsotaan luovutetuksi vasta, kun se on suoritettu loppuun ja mahdollisesti sovittu vastaanottokatselmus on 97 Saine – Maso 2011, s. 109–111. 98 Ämmälä 2006, s. 272. 99 Rovaniemen HO S 13/755, s. 5. 39 toimitettu. Lain esitöiden mukaan tilanteissa, joissa vastaanottokatselmusta ei ole sovittu, katsotaan luovutuksen tapahtuvan silloin kun toimeksisaaja on täyttänyt kaikki sopimusvelvoitteensa tilaajaa kohtaan. Silloin kun vastaanottokatselmuksesta on sovittu, tapahtuu luovutus katselmuksessa. Jos vastaanottokatselmus sovitaan pidettäväksi ennen kuin urakka on suoritettu loppuun, katsotaan luo- vutuksen tapahtuvan kuitenkin vasta, kun keskeneräinen suoritus on saatettu loppuun.100 2.4.6 Hinta- tai kustannusarvio Suorituksen hinnasta on KSL:n mukaan mahdollista sopia eri tavoin, kunhan huomioi tietyt seikat. Kiinteähintaisesta suorituksesta on kyse silloin, kun maksettavaksi on sovittu tietty rahasumma, jonka suuruuteen ei vaikuta todellinen työhön käytetty aika, tarvikkeiden hinta, matkakustannukset tai muu- kaan vastaava seikka. Elinkeinoharjoittaja ei saa ylittää kiinteää hintaa. Vaihtoehtoisesti on mahdol- lista sopia enimmäishinnasta, jolloin kuluttajalla on etukäteen tiedossa enimmäismäärä, joka tämän pitää maksaa, vaikka todelliset kulut ylittäisivätkin enimmäismäärän. Enimmäismäärä ei kuitenkaan tarkoita, että kuluttajan tulisi se maksaa joka tapauksessa, vaikka todelliset kulut alittaisivat enim- mäishinnan. Siten kuluttajalle syntyvä maksuvelvollisuus voi olla alhaisempi kuin enimmäishinta. Tietyissä KSL 9 luvun soveltamisalan tilanteissa on myös mahdollista antaa hinta-arvio.101 KSL 8:24 §:n mukaan toimeksisaajalla on oikeus ylittää antamansa hinta-arvio enintään 15 prosen- tilla, ellei muuta ole sovittu. KSL 9:23 §:n mukaan toimeksisaajalla on oikeus ylittää antamansa hinta- arvio vain tietyissä tilanteissa. Hinta-arvio asettaa siten raamit sille, mitä toimeksisaaja voi enimmil- lään kuluttajalta periä. KSL 8-luvun soveltamisalan tilanteissa on käytössä myös suuntaa antaja hin- tatieto ja sen ero on KSL:n kannalta merkittävä. Suuntaa antava hintatieto annetaan tyypillisesti pu- helimessa käymättä kohteessa ja luonteeltaan pienissä korjaustöissä. Suuntaa antavaa hintatieto ei sido samalla tavalla antajaansa, vaikkei senkään vaikutus täysin merkityksettömäksi jää. Mikäli osa- puolille tulee kiistaa siitä, onko sovittu kiinteästä hinnasta, enimmäishinnasta, hinta-arviosta vai suun- taa antavasta hinnasta, on toimeksisaajan näytettävä väitteensä toteen KSL 8:24.3 §:n mukaan. Ky- seistä säännöstä voidaan myös perusteiltaan soveltaa tarvittaessa KSL 9 luvussa tarkoitettuihin tilan- teisiin.102 Juridisesti keskeinen kysymys on, mitä oikeudellisia seurauksia aiheutuu tilanteissa, joissa KSL 9 luvussa edellytettyä hinta-arviota ei ole annettu ennen sopimuksen tekemistä. Lain säännöksissä ei 100 HE 360/92, s. 111. 101 Aine 2002, s. 238–239. 102 Ks. Aine 2002, s. 239; Saine – Maso 2011, s. 56. 40 ole nimenomaista sanktiota toimeksisaajan laiminlyödessä hinta-arvion antamisen. Riitatilanteessa arviointi perustuu kuitenkin todistustaakkaan ja sopimustulkintaan siten, että näyttövelvollisuus sekä tulkintariski jäävät toimeksisaajan vahingoksi. Analogisesti voidaan soveltaa KSL 8:24 §:ää, jonka mukaan kuluttajan maksuvelvollisuus rajoittuu kohtuulliseen määrään, ja toimeksisaajan on pystyt- tävä osoittamaan tämän hinnan kohtuullisuus. KSL 9:23 §:ssä on säädetty yksityiskohtaisesti, milloin toimeksisaajalla on oikeus ylittää antamansa hinta-arvio: ”Jos elementtien asennusta tai 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua toimeksisaajan suoritukseen liittyvää palvelusta ei ole sovittu tehtävän kiinteään hintaan, toimeksisaajan on ennen sopi- muksen tekemistä annettava siitä tilaajalle hinta-arvio. Suorituksen hinta saa tällöin ylittää annetun hinta-arvion enintään 15 prosentilla, jollei 24 §:stä johdu muuta.” Toisin sanoen, jotta oikeus hinta-arvion 15 prosentin ylitykseen syntyy, tulee kyseessä olla elementin asennus tai 9:1.2 §:ssä tarkoitettu liitännäispalvelus. Aine on käsitellyt artikkelissaan hinta-arvioon ja sen ylittämiseen liittyvää problematiikkaa silloin, kun kyse on muista 9 luvun soveltamisalaan kuuluvista tilanteista ja todennut, että vastausta on haet- tava KSL 9 luvun soveltamisalan erityispiirteistä. KSL 8 luvun soveltamisalaan rajoittuvien palve- lusten arvo on pääsääntöisesti suuruusluokaltaan sellainen, ettei hinta-arvion käytön salliminen ole tilaajan aseman kannalta ongelmallinen. Toisin on KSL 9 luvun soveltamisalan sopimuksissa, koska ne ovat lähes poikkeuksetta taloudellisesti suuria ja isot hankkeet vaativat jo ennalta tarkkaa suunnit- telua. Näiden perusteiden valossa Aine katsoo KSL 9:23 §:n tulkittavan erityissäännökseksi, jonka mukainen hinta-arvion ylittämismahdollisuus rajoittuu vain laissa erikseen määriteltyihin tapauk- siin.103 Aineen perustelua voinee pitää loogisena, sillä 15 prosentin ”automaattisesti” sallittu ylitys esimerkiksi 500 000 euron rakennushankkeessa lisäisi kuluja 75 000 eurolla, joka olisi rakennuttajan ohella myös rahoittajalle ongelmallista. Kuluttajalle annettavassa hinta-arviossa tulisi olla huomioituna kaikki kulut eli työstä aiheutuvat ku- lut, tarvikkeet ja materiaalit, jotka toimeksisaaja hankkii, matkakulut sekä arvonlisävero ja muut lisät. Hinta-arviosta pitää käydä ilmi, mitä kuluja se ei sisällä. Kaikista kuluista ei välttämättä ole tarjous- vaiheessa saatavana tarkkaa tietoa. Tällöin on kerrottava ja mielellään myös kirjattava, mitä osaa 103 Aine 2002, s. 240. 41 arvio ei koske ja missä suuruusluokassa tältä osin liikutaan. Hinta-arvio on annettava aina KSL 9 luvun soveltamisalan töistä etukäteen. KRIL:lla on ollut käsiteltävänä asia, jossa kuluttajat olivat varautuneet urakoitsijan noin 18 000 euron hinta-arvioon sähköurakasta, mutta lopullinen lasku oli ollut noin 25 000 euroa. Urakoitsija kiisti antaneensa etukäteistä hinta-arviota, mutta lautakunta piti väitettä epäuskot- tavana ottaen huomioon työn laajuuden – kuten myös sitä, että kuluttajat olisivat tilanneet työn ilman hinta-arviota. Lautakunta myös katsoi, että urakoitsijan olisi pitänyt laatia urakasta kirjallinen sopimus. Lautakunta suositteli kuluttajille hyvitystä loppulaskun osuudesta.104 Tutkimuksessa ei ollut käytettävänä edellä mainittua lautakunnan päätöstä, joten epäselväksi jäi, onko lautakunta soveltanut tapaukseen KSL 8- vai KSL 9-lukua. Taloelementtien kaupoissa ja rakennusurakoissa on käytössä pääsääntöisesti kiinteä hinnoittelu ja mikäli se ylittyy, jäävät ylityksestä aiheutuneet kustannukset toimeksisaajan vahingoksi. Hankkeet ovat kuitenkin pitkäkestoisia projekteja, jonka vuoksi sopimusehtoihin sallitaan sisällytettäväksi toi- meksisaajan yksipuolinen hinnankorotusoikeus. Erityiset tilanteet, joissa hinnankorotus on sallittu, on tarkasti määritelty.105 Pätevä yksipuolinen korotusoikeus KSL:n 24 §:n mukaan on ainoastaan sil- loin, kun: ”1) korotus johtuu sellaisesta lain muutoksesta tai viranomaisen päätöksestä, jota toimeksi- saajan ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon sopimusta tehtäessä, taikka sellai- sesta rakentamista, elementtien asennusta tai muuta toimeksisaajan suoritettavaa palvelusta kohdanneesta, toimeksisaajan vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon sopimusta tehtäessä ja jonka seu- rauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa; 2) toimeksisaajan suoritusta on lykätty tilaajasta johtuvasta syystä ja hinnankorotus johtuu toimeksisaajalle tämän vuoksi aiheutuvasta kustannusten noususta; tai 3) korotus johtuu sellaisten tietojen paikkansapitämättömyydestä, jotka tilaaja on antanut tai joiden hankkiminen on ollut tilaajan vastuulla.” 104 Saine – Maso 2011, s. 46. 105 Ämmälä 2002, s. 37. 42 Mikäli käsillä on jokin edellisistä tilanteista, tulee tilaajaa informoida hinnankorotuksesta ja sen pe- rusteesta viivytyksettä. Mikäli toimeksisaaja on jo ehtinyt täyttämään velvollisuutensa, ei siihen voi enää 1 ja 2 kohdan tapauksissa vedota. Jos hinnankorotus 1 kohdan tapauksessa on suurempi kuin 5 prosenttia, eikä syynä ole veropohjan laajentaminen106, saa tilaaja purkaa sopimuksen. Silloin puo- lestaan, jos elementtien toimitukseen liittyvän asennuksen hintaa korotetaan sopimuksen mukaisesta hinnasta yli 15 prosenttia, saa tilaaja purkaa asennussopimuksen.107 Saineen ja Mason mukaan hintariitoja ei juurikaan synny, kun hinnasta on etukäteen sovittu kirjalli- sesti. Työn hinta jätetään kuitenkin ”ällistyttävän” usein sopimatta, myös arvokkaissa urakoissa. Rii- toja syntyy myös sen seurauksena, jos alun perin annettu mielikuva hinnasta poikkeaa lopullisesta laskusta. Tämän kaltainen tilanne voi syntyä, jos alun perin neuvotellun työn toteutus muuttuu tai teetetään lisätöitä, eikä kirjallista sopimusta ole. Jos hinnasta ei ole etukäteen neuvoteltu sekä sovittu ja elinkeinoharjoittajan lasku vastaa tavanomaisesti kyseisestä työstä perittävää hintaa, on kuluttajan maksettava lasku. Tällöin siis tuntihinnan ja tuntimäärän on oltava linjassa työhön nähden ja kulutta- jan näkökulmasta kohtuuton lasku voi objektiivisesti katsottuna olla kohtuullinen. KRIL on käsitellyt tapauksen 1690/37/2007, jossa kuluttaja piti maanrakennustöiden noin 50 000 euron laskua kohtuuttomana, mutta KRIL piti työtuntimäärää ja työn suoritustapaa perusteltuna, eikä suosittanut hinnan kohtuullistamista. Hintaa voidaan kohtuullistaa, jos las- kutus selvästi ylittää normaalina pidetyn tason, mutta lain tarkoitus ei ole suojella kuluttajaa, jos tämä tekee itselleen epäedullisia sopimuksia.108 Hintaa kohtuullistaessa huomioidaan työn sisältö, työn laajuus ja laatu, suorittamistapa, yleinen käypä hinta tai hinnan laskemistapa sekä muut olosuhteet. KRIL on pitänyt ratkaisulinjanaan, että 10 000 euron ylittävissä urakoissa elinkeinoharjoittajan on pitänyt huolehtia siitä, että sopimus on laadittu kirjallisesti.109 Voitaneen siis todeta, että edellä mainitussa tilanteessa näyttötaakka sovitusta hinnasta on elinkeinoharjoittajalla. Elinkeinoharjoittajan on oltava huolellinen antaessaan hinta-arviota rakennusurakasta. Pääsääntönä on kiinteä hinta, jolloin elinkeinoharjoittajan on pysyttäydyttävä antamassaan hinta-arviossa vain muutamia edellä mainittuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Arvioinnissa on lähdettävä siitä, että 106 Veropohjan laajentamisella tarkoitetaan tilannetta, jossa aiemmin verovapaa suoritus muuttuu veronalaiseksi ja sen johdosta muutos on suurempi kuin 5 prosenttia. 107 Ämmälä 2006, s. 272–274. 108 Saine – Maso 2011, s. 59. 109 Ks. Saine – Maso 2011, s. 60. 43 huolimattomasti annettu hinta-arvio voi tulla elinkeinoharjoittajalle hyvin kalliiksi, kuten kävi seu- raavassa esimerkissä. Turun HO:n käsittelemässä asiassa S 20/1066 elinkeinoharjoittaja oli antanut korjausurakasta 165.000–180.000 euron hinta-arvion, mutta toteutunut hinta oli ollut 358.679,42 euroa. Ko- konaismäärästä HO katsoi laskutusoikeuskelpoista olevan 247.002,73 euroa, kun huomioitiin urakkaan sisältymättömien materiaalien sekä tarvike- ja tavarahankintojen osuus.110 Vastaavan hintaerimielisyyden on käsitellyt Itä-Suomen HO (S 14/36/20). Rakennuttaja (vas- taaja) oli jäänyt siihen käsitykseen, että talopaketin sisältävän rakennustyön hinta on enintään 200.000 euroa, mutta lopullinen hinta oli ollut 517.413 euroa. Vastaaja oli hyväksynyt 300.000 euron loppuhinnan, eikä tämän tarvinnut suorittaa 300.000 euron ylittävää osuutta. HO ei muuttanut KO:n tuomion lopputulosta.111 2.4.7 Sopimuksen purku Sopimus voidaan aina purkaa osapuolten yhteisellä päätöksellä. Harvoin kuitenkaan sellaiseen yksi- mielisyyteen päästään ja useimmiten sopimus puretaankin yksipuolisella ilmoituksella. Samassa yh- teydessä ilmoitetaan mistä hetkestä alkaen sopimus on purkautunut. Sopimuksen purkautumisen jäl- keen se ei tule uudelleen voimaan, vaikka purkamisperuste todettaisiin myöhemmässä oikeuskäsitte- lyssä perusteettomaksi. Sopimuksen purku on yleensä aina viimesijainen keino, jos ensisijaisia kei- noja ei jostain syystä ole mahdollisia käyttää. Toisaalta ketään ei voi pakottaa pysymään sopimuk- sessa, joten osapuolet voivat halutessaan purkaa sopimuksen ilman hyväksyttävää purkuperustetta- kin. Tällöin sopimuksen oikeudeton purkaminen aiheuttaa vahingonkorvausvelvollisuuden.112 Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus jo aiemmin käsittelyissä (2.4.3) viivästys- tai (2.4.5) virhe -ti- lanteissa. Taloelementtien kauppojen ja yli 10.000 euron rakennusurakoiden purkaminen ei käy yhtä vaivattomasti kuin tavarakaupassa, joten se on äärimmäinen keino. Sopimuksen purkaminen ennen työn valmistumista merkitsee samalla työn keskeyttämistä. Siihen mennessä tehdystä kelvollisesta ja tavanomaisen hyvälaatuisesta työstä on suoritettava korvaus käy- vän hinnan mukaisesti. Käypä hinta arvioidaan kokonaishinnasta siten, että epäkelvon työn osuus vähennetään hinnanalennuksena. Esimerkiksi, jos tapetointityössä pohjatyö on toteutettu 110 Turun HO S 20/1066, s, 3–6; 8–9. 111 Itä-Suomen HO S 14/36/20, s. 9–12, 14. 112 Liuksiala – Stoor 2014, s. 218. 44 onnistuneesti, mutta pintatyö epäonnistuu, eikä elinkeinoharjoittaja halua korjata virhettä, kuluttajan on maksettava onnistuneen pohjatyön osuus käyvän hinnan perusteella. Käytännössä on kuitenkin harvinaista, että täysin kelvoton työ saataisiin valmiiksi ennen kuin sen virheellisyys paljastuu.113 Rakennusalalla sopimuksen purkaminen työn valmistumisen jälkeen on poikkeuksellista ja liittyy yleensä tilanteisiin, joissa elinkeinoharjoittaja on valmistanut esineen, mutta työn jälki on niin kelvo- tonta, ettei kuluttajalla ole intressiä ottaa esinettä vastaan. Tällöin sopimus voidaan purkaa kokonaan, eikä työstä tarvitse suorittaa maksua. Sopimus voidaan purkaa ennen työn valmistumista erityisesti silloin, kun työn laatu osoittaa selvästi ammattitaidottomuutta, mutta purkaminen kohdistuu tällöin vain tekemättömään työhön. Työn valmistuttua purkaminen on mahdollista vain, mikäli hinnanalen- nus ja vahingonkorvaus eivät riitä hyvitykseksi tai jos työ jää kokonaan hyödyttömäksi.114 Vahingonkorvausta koskevana pääsääntönä on, että elinkeinoharjoittajalla on oikeus ensisijaisesti itse korjata työn virhe, mikäli hänen ammattitaitonsa siihen riittää. Tämä koskee tilanteita, joissa virhe on syntynyt varsinaiseen työkohteeseen. Toisaalta vahinkoa voi aiheutua myös sellaiselle omaisuudelle, joka ei ole ollut työn kohteena. Mikäli tällaisen vahingon korjaaminen ylittää elinkeinoharjoittajan oman ammattitaidon, on korjaus teetettävä kyseisen alan ammattilaisella. Näin turvataan se, että vir- heen oikaisu tulee suoritetuksi asianmukaisesti ja että vahinkoa kärsinyt saa täyden hyvityksen va- hingostaan.115 KSL 9:29 §:n mukaan toimeksisaajalla on oikeus purkaa sopimus, jos tilaaja viivästyy maksusta ja tämä viivästys muodostaa olennaisen sopimusrikkomuksen. Mikäli toimeksisaaja on antanut tilaajalle kohtuullisen lisäajan maksun suorittamiseen, hän voi purkaa sopimuksen, jos maksua ei suoriteta li- säajan kuluessa. Toimeksisaaja voi purkaa sopimuksen lisäajan kuluessa vain, jos tilaaja ilmoittaa, ettei hän aio suorittaa maksua kyseisen ajanjakson kuluessa. Tilanteessa, jossa tilaaja on jo saanut elementit hallintaansa, toimeksisaajalla on oikeus purkaa sopimus hallintaan saatujen elementtien osalta vain, jos hän on pidättänyt itselleen tämän oikeuden tai jos tilaaja kieltäytyy ottamasta element- tejä vastaan. Tilaajan suorittaman työn tai palvelun osalta toimeksisaajalla on oikeus purkaa sopimus vain niiltä osin, joissa työ tai palvelu on vielä suorittamatta. Sopimuksen purkaminen maksuviiväs- tyksen vuoksi ei ole enää oikeutettua, kun viivästynyt maksu on suoritettu. Toimeksisaajan purkaessa sopimuksen tilaajan maksuviivästyksen vuoksi, määräytyy oikeus korvaukseen KSL 9:30 §:n mukai- sesti eli samoin kuin jo aiemmin tilauksen peruuttamisen yhteydessä käsitelty vahingonkorvaus. 113 Saine – Maso 2011, s. 114–115. 114 Ks. Saine – Maso 2011, s. 114–115. 115 Saine – Maso 2011, s. 115. 45 Silloin kuin tilaajan puolella olevasta syystä toimeksisaajan suoritus viivästyy kohtuuttomasti, on toi- meksisaajalla oikeus purkaa sopimus KSL 9:31.4 §:n perusteella ja saada korvausta vahingosta 30 §:n mukaisesti. Mikäli myös elementtien asennus kuuluu toimeksisaajan suoritukseen, voi tämä pur- kaa sen osalta sopimuksen ja olla oikeutettu vahingonkorvaukseen. Helsingin HO on käsitellyt asian S 15/2613, jossa tilaaja oli purkanut talopakettitoimituksen noin 10 kuukautta tilauksen allekirjoittamisen jälkeen toimeksisaajan viivästyksen vuoksi. Ti- laaja purki sopimuksen vedoten KSL 9 luvun säännöksiin, kun toimitus ei edennyt sovitussa aikataulussa. KO katsoi, että toimeksisaaja oli viivästynyt vastuullaan olevista syistä, minkä vuoksi tilaajalla oli ollut oikeus purkaa sopimus. Toimeksisaajan kanne hylättiin, ja tilaajalle tuomittiin tämän vastakanteen perusteella vakiokorvaus viivästyksestä. HO vahvisti KO:n rat- kaisun, todeten viivästyksen johtuneen toimeksisaajan vastuulla olleista seikoista ja oikeutta- neen tilaajan sopimuksen purkuun. Toimeksisaaja velvoitettiin lisäksi korvaamaan tilaajan oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa.116 2.4.8 Hinnanalennus KSL 9:19:1 §:n mukaan tilaajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta, jos virhettä ei oikaista kohtuulli- sessa ajassa sen jälkeen, kun toimeksisaajalle on ilmoitettu virheestä ja annettu tilaisuus tarkastaa kohde. Tämä säännös vastaa periaatteiltaan KSL 5:19.1 ja 8:19.1 §:iä. Hinnanalennus on siten toissi- jainen vaihtoehto ja se tulee kysymykseen vasta, jos virheen korjaaminen ei ole jostain syystä mah- dollista. Hinnanalennuksen tulisi olla oikeassa suhteessa virheeseen nähden, mutta sen määrittäminen saattaa olla ongelmallista ja se jää usein ratkaisijan harkinnan varaan117. Hinnanalennuksen oikeasta määrästä voi olla hyvinkin erilaisia näkemyksiä, kuten Helsingin HO:ssa käsitelty tapaus osoittaa. Hinnanalennusta koskevat arviot vaihtelivat 3 814–217.000 markan välillä. KO piti perustelluimpana puolueettoman asiantuntijan, tavarantarkastajan, ar- viota sekä katselmuksessa muodostunutta kokonaiskäsitystä. Näin ollen KO määräsi hinnan- alennuksen määräksi tavarantarkastajan arvioiman 20.000 markkaa. HO puolestaan päätyi ar- vioimaan hinnanalennuksen määräksi 11.000 markkaa nojautuen tavarantarkastajan arvioon, mutta arvioiden sen lopputuloksen osalta alemmaksi.118 116 Helsingin HO S 15/2613, s. 3–7; Hyvinkään KO L 14/5559, s. 1, 13–14, 15–37. 117 Halila – Hemmo 2008, s. 114–115. 118 Ämmälä 2002, s. 162. 46 Hinnanalennusta käytetään virheenkorjauksen vaihtoehtona silloin, mikäli virheen korjaaminen on elinkeinoharjoittajalle kohtuutonta, kuluttaja ei vaadi virheen korjausta eikä elinkeinoharjoittaja halua korjata sitä, virheen korjausta ei ole suoritettu kohtuullisessa ajassa, korjausyritys ei ole korjannut virhettä tai alkuperäinen työ on niin ammattitaidotonta, ettei korjausyritystä ole perusteltua myöntää. KRIL on käsitellyt tapauksen 1468/37/2008, jossa peltikatteen asennusvirhe saattaisi lyhentää katteen käyttöikää, mutta pääasiassa kyse oli ulkonäköhaitasta. KRIL suositti hinnanalennusta virheen hyvittämiseksi, tilaajan vaatiman katon uusimisen sijasta.119 119 Saine – Maso 2011, s. 113. 47 3 Sopimusoikeudellinen analyysi 3.1 Sopimuksen syntyminen Sopimusoikeus kuuluu siviilioikeuden alaan, ja siviilioikeudessa yleisesti käytetty termi ”sopimus” on usein tarkoitettu synonyymiksi oikeustoimille. Oikeustoimi määritellään perinteisesti tahdonilmai- suksi, jolla pyritään oikeudelliseen vaikutukseen, ja jota ihmiset tekevät arjessaan usein tiedostamat- taan, esimerkiksi vuokratessaan asunnon, tehdessään kauppoja, käyttäessään palveluita tai solmies- saan avioliittoon.120 Silloin kun laki synnyttää toimiin oikeusvaikutuksia, ne ovat juridisessa mielessä oikeustoimia. Sopimus on siten oikeustoimi ja siihen pätee yleinen sopimussitovuuden termi – pacta sunt servande – sopimus on pidettävä. Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL 228/1929) on yleisen sopimusoikeuden sääte- lyn perusta. OikTL 1 §:n mukaan: ”Tarjous sopimuksen tekemisestä ja sellaiseen tarjoukseen annettu vastaus sitovat tarjouksen tekijää ja vastauksen antajaa sen mukaan, kuin jäljempänä tässä luvussa säädetään.” Usein rakennusalalla toimitaan juuri tämän periaatteen mukaan; rakennuttaja pyytää tarjouksen koh- teesta, johon elinkeinoharjoittaja antaa vastauksensa (tarjouksen). Rakennuttaja valitsee sopivimman sopimuskumppanin ja vastaa hyväksyvästi saamaansa tarjoukseen, jolloin sopimus syntyy. OikTL on vanha laki, jonka vuoksi siinä ei ole huomioitu nyky-yhteiskunnan moninaisia tapoja solmia sopi- muksia. OikTL:n 1 luku ei siten sääntele tyhjentävästi sopimuksen tekotapoja.121 Perinteisesti sopimus on käsitteenä määritelty kahden tai useamman toisiansa edellyttävän oikeustoi- men yhteenliittymäksi, ja useisiin sopimuksiin tämä käsite soveltuukin. Aina ei kuitenkaan ole niin, ja toisinaan voi olla haastavaa löytää sopimuksesta kahta nimenomaista tahdonilmaisua. Sopimuksen tärkein tehtävä on sitoa osapuolet oikeussuhteeseen keskenään. Sopimuksen avulla voidaan myös turvautua viranomaisapuun, jos jompikumpi osapuolista ei täytä sopimustaan. Ennen kuin riita vie- dään tuomioistuimen ratkaistavaksi, on kuitenkin järkevää pyrkiä saamaan sovinto aikaan neuvotte- lemalla ja muilla kevyemmillä keinoilla. Sitovuuden ohella sopimuksella on muitakin tarkoituksia, kuten osapuolten oikeussuhteen säänteleminen. Sopimuksen avulla luodaan ehdot sopimussuhteessa toimimiselle.122 120 Norri, s. 93. 121 Hemmo 2009, s. 73; Saine – Maso 2011, s. 42. 122 Saarnilehto – Annola 2018, s. 5–7. 48 Sopimus voi syntyä esimerkiksi: • sopimusneuvottelujen kautta, jolloin yhteisymmärrys syntyy vähitellen • tosiseikkojen kautta, joihin kytkeytyy välitön oikeusvaikutus • hiljaisesti eli konkludenttisesti • vakioehtojen perusteella Sopimusneuvottelut voivat viedä pitkän ajan ja niille on tyypillistä osapuolten esitysten ja tietojen vaihto ilman oikeustoimisidonnaisuutta. Yhteisymmärrykseen päästään tavallisesti pikkuhiljaa vas- tavuoroisen neuvottelun lopputuloksena, ja osapuolilla on mahdollisuus vielä vetäytyä sopimuksesta, mikäli neuvottelujen kautta ei päästä tyydyttävään lopputulokseen. Sopimuksen syntymisen kannalta on olennaista, että kaksipuolisessa oikeustoimessa molemmat antavat tahdonilmaisunsa sopimukseen sitoutumisestaan ja ovat yhtä mieltä sopimuksen sisällöstä. Tosiseikkojen perusteella syntyvät oikeu- delliset vaikutukset voivat puolestaan seurata automaattisesti ilman erillistä kirjallista tai suullista tahdonilmaisua. Tällaisia tosiseikkojen kautta syntyviä velvoitteita voivat olla esimerkiksi maksulli- selle pysäköintialueelle pysäköiminen, automaatin kanssa asiointi tai julkiseen liikennevälineeseen nouseminen, joka itsessään perustaa velvollisuuden myös suorittaa maksu matkasta.123 Aina sopimuksen syntymisestä ei olla yhtä mieltä. KRIL on antamassaan ratkaisusuosituk- sessa 1749/37/2007 katsonut, että tilanteessa, jossa kiinteistön omistaja kiisti tilanneensa työn tai sopineensa siitä, mutta antaessaan elinkeinoharjoittajan suorittaa katon pellityksen – yrit- tämättä mitenkään estää työn tekoa – on kuluttaja vähintään hyväksynyt työn suorittamisen ja siten myös kohtuullisen veloituksen vaatimisen työstä.124 Kiista sopimuksen syntymisestä voi aiheutua myös ilmaiseksi tehdystä ”ystävänpalveluk- sesta”. Rakennusliikkeen yhtiön hallituksen puheenjohtaja (vastaaja) oli laatinut yhtiön ohjel- malla ”ystävänpalveluksena” tuttavalleen (kantaja) kustannusarvion tarvikehankintoja ja ra- hoituksen hankkimista varten. Osan hinnoista kustannusarvioon vastaaja oli saanut kantajalta, ja osan vastaaja oli saanut muun muassa omista tiedostoistaan. Vastaaja oli luovuttanut kus- tannusarvion kantajan omiin tarpeisiin käytettäväksi. Myöhemmin osapuolet olivat tehneet sopimuksen, että yhtiö suorittaa perustustyöt rakennuspaikalla. Asiassa oli kyse siitä, onko osapuolten välille syntynyt kokonaisurakkasopimus annetun kustannusarvion vuoksi, joka oli 123 Hemmo 2009, s. 74, 85–87. 124 Saine – Maso 2011, s. 45. 49 yhtiön nimissä tulostettu kantajille. Varkauden KO (04/423) päätyi siihen, ettei osapuolten välille ole syntynyt minkäänlaista urakkasopimusta ja Itä-Suomen HO on antamassaan ratkai- sussa S 05/676 hyväksynyt KO:n johtopäätöksen.125 Päätöstä voi pitää perusteltuna, koska mikään ei puolla sitä näkemystä, että osapuolten välille olisi sopimusoikeudellisesti syntynyt pätevä kokonaisurakkasopimus ainoastaan sen perusteella, että kus- tannusarvio oli tapauksen olosuhteissa tulostettu yhtiön nimissä kantajan omaa käyttöä varten. Sopimuksen syntymisestä on annettu tuoreehko ennakkopäätös KKO 2024:15, jossa on ollut ratkaistavana, onko rakennusyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välille syntynyt sitova urakkasopi- mus. Rakennusyhtiö oli antanut tarjouksen yli kahden miljoonan euron urakkasopimuksesta ja asia oli käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa. Yhtiökokous oli päätöksellään myöntänyt hallitukselle valtuudet tehdä yli kahden miljoonan euron urakkasopimus ja tilata työ valitsemaltaan pääurakoitsijalta. Keskeisenä asiassa oli asunto-osakeyhtiön puheenjohta- jan ja tarjouksen antaneen rakennusyhtiön edustajan välinen puhelu, jossa puheenjohtaja oli vahvistanut rakennusyhtiön edustajalle yhtiökokouksen päätöksen. KKO on perusteluissaan todennut, ettei puheenjohtajan informatiivis-luonteista yhtiökokouksen päätöstä rakennusyh- tiön edustajalle voida pitää vallinneissa olosuhteissa sellaisena tahdonilmaisuna, että sen voi- taisiin katsoa olleen hyväksyvä vastaus rakennusyhtiön tarjoukseen.126 Kyseinen ennakkopäätös osoittaakin, kuinka merkittävässä roolissa sopimuksen syntymisessä on OikTL 1 §:n tarjous – vastaus -mekanismi. Nimenomaista sopimuslakia ei ole säädetty, vaan se on saanut merkityksensä sopijapuolten keskinäi- sestä – lex inter partes – sitovuudesta. Sopimusoikeus on lähtökohtaisesti tahdonvaltaista oikeutta, joka tarkoittaa sitä, että sopijaosapuolet määrittävät itse sopimuksensa sisällön sekä ehdot.127 Varsi- naisen sopimuslain puuttuessa sitä ei voi rikkoa, mutta sopimusta sen sijaan on mahdollista rikkoa. Sopimusoikeudellisen sitovuuden kannalta ei kuitenkaan ole merkitystä sillä, onko sopimus tehty suullisesti vai kirjallisesti, kunhan yhteisymmärrys on saavutettu. Hyväksyminen tapahtuu usein konkludenttisesti eli hiljaisesti, jolloin ei reagoida lainkaan. Suorituksen tai laskun vastaanottamisen jälkeen on sopimuksen tai lain perusteella velvollisuus tarkastaa se ja ilmoittaa viipymättä havaitusta 125 Itä-Suomen HO S 05/676 s.3–4; Varkauden KO 04/423, s. 1–11. 126 KKO 2024:15, kohdat 14, 15, 18, 19, 22, 23 ja 25. 127 Norri 2014, s. 92. 50 virheestä (reklamaatiovelvollisuus). Reklamaatiossa on esitettävä sekä virheilmoitus että siihen pe- rustuva vaatimus. Jos reklamaatiota ei tehdä, menetetään oikeus vedota virheeseen.128 Riitatilanteessa kirjallinen sopimus sisältöineen on todistusaineistona vahvempi. Sopimus onkin pe- rusteltua laatia aina kirjallisesti, sillä asioiden jälkikäteinen riitautuminen on mahdollista, vaikka se vaikuttaa epätodennäköiseltä.129 Sopimusoikeudellisen selkeyden lisäämiseksi ja riitojen vähentä- miseksi olisi harkittava myös Suomessa kirjallisen muotovaatimuksen säätämisestä pakolliseksi niissä tilanteissa, joissa sopimuksen arvo ylittää tietyn rahamääräisen arvon. Esimerkiksi Yhdysval- loissa näin on, jos sopimuksen arvo ylittää 500 dollaria.130 Edellä mainittu raja-arvo on verrattain matala ja arvo voisi olla huomattavasti suurempikin. Yleisestä sopimusoikeuden tahdonvaltaisuuden periaatteesta on poikettu tietyissä sopimuslajeissa säätämällä niihin pakottavia säännöksiä. Tyypillinen esimerkki tällaisesta sääntelystä on kuluttajan- suojaoikeus. Kaikki oikeustoimet eivät myöskään ole muotovapaita, vaan laissa on säädetty tietyille toimille määrämuotoisuusvaatimus niiden pätevyyden edellytyksenä. Esimerkiksi testamentin teke- minen edellyttää lain mukaista muotoa. Tahdonvaltaisuuden ja muotovapauden ohella oikeustoimiin kuuluu myös sisältövapaus, joka antaa osapuolille mahdollisuuden päättää sopimuksen ehdoista.131 Käytännössä sisältövapaus ei kuitenkaan aina toteudu, sillä monet sopimukset perustuvat valmiisiin vakioehtoihin. Tällöin toisen osapuolen vaikutusmahdollisuudet jäävät vähäisiksi, ja valinnanvaraa on usein vain kahden vaihtoehdon välillä: hyväksyä ehdot sellaisinaan tai jättää sopimus kokonaan tekemättä. 3.2 Vakiosopimukset Vakiosopimusehdoista voidaan käyttää myös synonyymiä yleiset sopimusehdot132. Hemmo ja Hoppu ovat tiivistäneet vakioehtojen käsitteen seuraavasti: vakiosopimuksiksi kutsutaan sellaisia sopimuk- sia, jossa toinen osapuoli on etukäteen laatinut sopimusehdot ja ne ovat tarkoitettu käytettäväksi usei- den vastaavanlaisten oikeustoimien solmimiseen.133 Wilhelmssonin mukaan vakioehtojen tyypillisimpiä tunnusmerkkejä ovat134: 128 Hemmo – Hoppu 2006, luku 12 – muoto; Norri 2014, s. 151. 129 Hoppu – Hoppu 2016, s. 71; Saine – Maso 2011, s. 42. 130 Cornell Law School, § 2-201. Formal Requirements; Statute of Frauds. 131 Norri 2014, s. 91–93. 132 Wilhelmsson 2008, s. 35. 133 Hoppu – Hoppu 2016, s. 77. 134 Wilhelmsson 2008, s 36–37. 51 • Vakioehtojen laadinnassa on huomioitu, että ne käytettävissä monissa yksittäisissä sopi- muksissa • Vakioehtojen laadinnassa on huomioitu, että niiden tulee olla käytettävissä jatkossa myös muissa sopimussuhteissa, eikä ainoastaan tietyssä sopimussuhteessa. Sisällössä ei huomi- oida yksittäisen sopimuksen tarpeita, vaan niiden on sovelluttava myös muiden sopimus- suhteiden tarpeisiin. • Vakioehtojen tulee olla käytettävissä useissa sopimussuhteissa, jolloin molempien osa- puolten erityistarpeita ei voida huomioida, eikä välttämättä edes toisen. Vakiosopimus tarkoittaa yksinkertaisimmillaan sitä, että samaa sopimuspohjaa sovelletaan sellaise- naan koko asiakaskuntaan. Käytännössä tilanne voi kuitenkin olla monimuotoisempi, sillä vakioeh- toja voidaan hyödyntää useilla eri tavoilla. Sopimus voi rakentua osittain vakioehdoille ja osittain yksilöllisesti räätälöidyille ehdoille. Tällöin olennaiseksi nousee kysymys siitä, kuka ehdot on laati- nut. Oikeudellisesti merkityksellinen ero voidaan tehdä sen perusteella, onko vakioehdot laadittu yk- sipuolisesti vai osapuolet yhdessä. Yhteisesti laadittuihin ehtoihin molemmat sopimusosapuolet voi- vat yleensä vaikuttaa, mikä vähentää ehtojen ongelmallisuutta verrattuna yksipuolisesti laadittuihin ehtoihin. Toisaalta myös osapuolten välinen neuvotteluvoima vaikuttaa siihen, kuinka aidosti yhtei- sesti laadituista ehdoista voidaan puhua.135 Kuluttajasopimuksissa käytetään yleisesti vakioehtoja, kuten jäljemmässä tarkastelussakin voidaan havaita. Niissä kuluttajilla on harvoin – jos koskaan – mahdollista neuvotella sopimusehdoista, vaan ne ovat sopimuskumppanin yksipuolisesti laatimat. KA on voinut osallistua tiettyjen toimialojen – kuten esimerkiksi useiden rakennusalan toimijoiden – sopimusneuvotteluihin ja tarkistaa sopimuseh- dot. KA:n osallistumisella ei kuitenkaan ole sellaista merkitystä, että sopimusehdot voitaisiin tulkita muutoin kuin yksipuolisesti laadituiksi. Tätä seikkaa puoltaa sekin, että tosiasiallisesti kuluttaja-asia- miehen oikeudellinen perusta on täysin KSL 3:1 §:n varassa, jonka mukaan elinkeinoharjoittaja ei saa käyttää kuluttajien kannalta kohtuuttomia ehtoja. KA:llä ei siten ole oikeudellista keinoa estää elinkeinoharjoittajia käyttämästä ehtoa, joka ei ole kohtuuton, mutta muutoin sopimustulkinnallisesti kiistanalainen.136 135 Wilhelmsson 2008, s. 36–37. 136 Ks. Wilhelmsson 2008, s. 62–63. 52 KKO on ennakkopäätöksensä 2011:13 perusteluissa todennut, että vedonlyönnin säännöt yk- sipuolisesti laatinut kantaa riskin epäselvistä säännöistä, eikä tulkinnan lähtökohtaa muuta se, että säännöt olivat sisäasiainministeriön vahvistamat.137 Vakioehtojen käytön problematiikkana on se, miten ne liitetään osaksi sopimusta siten, että ne saa- vuttavat pätevän sitovuuden myös siihen osapuoleen nähden, joka ei ole ollut laatimassa sopimuseh- toja.138 Vakioehdot voidaan pätevästi sisällyttää sopimukseen viittaamalla erillisiin sopimusehtoihin. Käytännön tasolla ehdot voivat olla painettuna paperisopimuksen kääntöpuolelle tai liitettynä erilli- seen asiakirjaan, jonka osapuolet kuittaavat luetuksi ja hyväksytyksi allekirjoituksellaan. Nykyisin merkittävä osa sopimuksista solmitaan kuitenkin sähköisesti, jolloin sopimusehtojen liittäminen so- pimukseen edellyttää digitaalista ratkaisua. Sähköisissä sopimusjärjestelyissä, kuten verkkokaupoissa ja muissa itsepalvelupohjaisissa sopimus- kanavissa, käytetään usein pakollista hyväksymisvalintaa (esim. ”Hyväksyn ehdot”). Oikeuskirjalli- suudessa on suositeltu tämänkaltaista menettelyä jo 2000-luvun puolivälistä lähtien, sillä epäselväksi on jäänyt, sitovatko vastapuolta sellaiset ehdot, jotka on asetettu tarjolle, mutta jotka voivat jäädä huomaamatta. Tällaisissa tilanteissa sopimusosapuoli voi vedota siihen, ettei ole tullut ehtoja havain- neeksi.139 Vakioehtojen liittäminen yksittäiseen sopimukseen ei ole aina yksiselitteinen. Kyseistä ongelmaa on käsitelty niin oikeuskirjallisuudessa kuin oikeuskäytännössäkin. Niiden perusteella vaikuttaisi ta- pauskohtainen soveltaminen olevan yleisempi periaate kuin säännönmukainen ratkaisumalli. Ehtoi- hin vetoavalla on todistus- ja väittämistaakka sen suhteen, että vakioehdot ovat tulleet sopimuksen osaksi. Oikeuskäytännössä vakioehtoja ei sovelleta, mikäli voidaan näyttää, etteivät ne ole tulleet osaksi sopimusta. Tapauskohtaisessa arvioinnissa annetaan merkitystä erilaisille tekijöille. Punnitta- essa sitovuutta arvioidaan vakioehtojen sisältöä. Mikäli vakioehdot ovat huomattavasti käyttäjänsä eduksi, sitä korkeammalle voidaan asettaa sitovuusolettama. Myös vastapuolella on merkitystä; mitä heikompi vastapuoli on, sitä paremmin vastapuolta pitää informoida. Sitovuus voi olla myös osit- taista, jolloin vain osan ehdoista katsotaan sitovan ja osan ei.140 137 Ks. tarkemmin KKO 2011:13, perustelujen kohta 4. 138 Wilhelmsson 2008, s. 65–67. 139 Ks. Wilhelmsson 2008, s 70–71. 140 Wilhemsson 2008, s. 67. 53 3.3 Sopimusrikkomukset Suoritushäiriö käsitteenä tarkoittaa, ettei sopimuksenmukainen suoritus toteudu. Mikäli sopimuksen- mukainen suoritus ja tehty suoritus poikkeavat toisistaan, on käsillä suoritushäiriö. Virheellinen suo- ritus on vain silloin, jos se poikkeaa vastaanottajalleen epäedullisella tavalla siitä, mihin suorittaja on sopimuksessa sitoutunut. Sopimusrikkomukseen voi syyllistyä kumpi tahansa osapuoli monella eri tavalla, mutta yleisimmät suoritushäiriöt ovat viivästys ja virhe.141 Vastapuoli tarvitsee oikeussuojaa sopimusrikkomusta vastaan, sopimusrikkomuksen seuraamus riip- puu sopimustyypistä, rikkomuksen laadusta ja vastapuolen vaatimuksista. Sopimusrikkomus ei läh- tökohtaisesti ole keino vapautua sopimuksesta, ja vastapuolella on oikeus vaatia sopimuksenmukaista suoritusta suoritushäiriöstä riippumatta. Vastapuolella voi olla oikeus purkaa sopimus, jos sopimus- rikkomuksella on olennainen merkitys. Sopimuksen purkaminen on yksipuolinen oikeustoimi, joka lakkauttaa osapuolten sitovuuden sopimukseen.142 Rakennusalalla purkamiskynnys on tavanomaista korkeampi, ja yleensä ensisijainen vaihtoehto on vaatia virheen korjaamista tai uutta maksutonta suoritusta. Hinnanalennus on vaihtoehto niissä tilan- teissa, joissa suoritus otetaan vastaan virheestä huolimatta ja hinnanalennuksella tasataan osapuolten suorituksia. Sopimusrikkomuksesta voi seurata myös velvollisuus korvata vastapuolelle vahinko, joka aiheutuu sopimuksen vastaisesta toiminnasta. Tällä tarkoitetaan, että sopimusosapuoli saatetaan taloudellisesti siihen tilanteeseen, joka olisi syntynyt sopimuksen täyttämisestä.143 3.4 Sopimuksen tulkinta ja epäselvyyssääntö Kirjallisesta sopimuksesta huolimatta sopijapuolten välillä voi aiheutua erimielisyyttä sopimuksen sisällöstä. Näin voi käydä, mikäli jostain myöhemmin merkitykselliseksi osoittautuneesta asiasta ei ole sovittu mitään sopimuksessa, tai sopimuksessa on käytetty tulkinnanvaraisia sanamuotoja tai lau- serakenteita, jotka osapuolet ymmärtävät eri tavoin, tai sopimusehdot ovat ristiriidassa keskenään.144 Sopimusoikeuden keskiössä on sopimuksen tulkintaopin metodit. Tulkintaperiaatteista ensi sijassa pyritään selvittämään osapuolten yhteinen tarkoitus sopimuksen si- sällöstä, jopa sanamuodosta huolimatta ja sopimus on vahvistettava sen mukaiseksi, mikä yhteinen tarkoitus on ollut sopimusta laadittaessa. Silloin kun yhteistä tarkoitusta ei ole mahdollista selvittää, 141 Saarnilehto 2009, s. 185. 142 Saarnilehto 2009, s. 188–189. 143 Ks. Saarnilehto 2009, s. 190–191. 144 Norri 2014, s. 92. 54 joudutaan turvautumaan muihin tulkintamenetelmiin. Tulkintaa koskeva lainsäädäntö ja normit oh- jaavat sopimuksen tulkinnassa vain vähissä määrin. Säännöksiä on vain harvoja, joista yksi on esi- merkiksi KSL 4:3 §ä, joka koskee epäselvyyssääntöä.145 Sopimusoikeuden alalla voidaan kohdata monen eri lain säännöksiä, jolloin yleisten oppien osaami- nen helpottaa oikeuskysymyksen ratkaisemisessa. Mahdollisissa epäselvyystilanteissa on sopimusta tulkittava sopimusten tulkintaa koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti. Etenkin KKO:n prejudi- kaateilla on merkittävä asema yksittäisten tulkintaratkaisujen täydentäjänä sekä yleisten sopimusoi- keudellisten kysymysten sääntelijänä, sillä etenkin vakioehtoja ja sopimuksen tulkintaa koskeva nor- misto on pitkälti oikeuskäytännön synnyttämää.146 Kuluttajasopimuksissa käytetään pääsääntöisesti vakioehtoja, sopimusten suuren määrän vuoksi, eikä kuluttajilla ole tosiasiallista mahdollisuutta vaikuttaa ehtojen sisältöön. Vakioehtoja käytettäessä on lähes mahdotonta selvittää sopimuskumppaneiden yhteinen tarkoitus. Silloin käytetään muita tulkin- taperiaatteita ja KSL:n säännöksen vuoksi usein tulkittavaksi tulee riskinjakoperiaatteista epäselvyys- sääntö.147 Epäselvyyssääntö – in dupio contra stipulatorem – on vanha sopimuksen tulkintaa ohjaava tulkinta- sääntö ja sillä tarkoitetaan, että sopimuksen tulkintaan liittyvä epäselvyys ratkaistaan laatijansa va- hingoksi. Epäselvyyssäännön loogisuus piilee juuri siinä, että sopimuksen laatijalla on ollut parhaat mahdollisuudet estää sopimuksen epäselvyys. Epäselvyyssäännön asema on tunnustettu myös kan- sainvälisesti ja Suomessa se on sisällytetty ainoana riskinjakoperiaatteena KSL:iin. Epäselvyyssään- töä pidetään niin merkittävänä sopimustulkinnan ohjaajana, että sitä käytetään usein ensisijaisena ris- kinjakoperiaatteena. Sitä sovelletaan tilanteissa, joissa osapuolet ovat eri mieltä sopimuksen sisällöstä ja asia on saatettu kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen ratkaistavaksi. Epäselvyyssäännön vahva asema voi syrjäyttää muut riskinjakoperiaatteet, mutta mikäli sen soveltamisedellytykset jäävät heikoiksi, tulkinnassa siirrytään muihin periaatteisiin.148 Sopimuksia koskevat riidat käsitellään tuomioistuimessa dispositiivisina riita-asioina, jolloin osapuo- len on vedottava epäselvyyssäännön soveltamiseen. Mikäli ei ole vedottu suoraan säännön sovelta- miseen, mutta on näytetty ne oikeustosiseikat, jotka puoltavat säännön soveltamista, tuomari voi har- kintansa mukaan soveltaa epäselvyyssääntöä. Kuluttajasopimuksissa tilanne eroaa edellä kuvatusta 145 Annola 2016, s. 59–61, 70, 95. 146 Hemmo 2009, s. 47, 49. 147 Annola 2016, s. 98–99. 148 Ks. Annola 2016, s. 272–276. 55 siten, että KSL on pakottavaa oikeutta, ja sen säännökset on otettava huomioon viran puolesta.149 KSL:n soveltamisalan riidoissa ei siten tarvitse erikseen vedota epäselvyyssääntöön. Kuluttajasopimuksiin sisällytetty epäselvyyssääntöä koskeva normi löytyy KSL 4:2.1 §:stä ”Jos 1 §:ssä tarkoitettu sopimusehto on laadittu etukäteen ilman, että kuluttaja on voinut vaikuttaa sen sisäl- töön”. Lain esitöissä (HE 218/1994) on painotettu KSL:n epäselvyyssäännön soveltuvan ainoastaan sellaisiin sopimusehtoihin, jotka elinkeinoharjoittaja on laatinut etukäteen ilman, että kuluttaja on voinut niihin vaikuttaa150. Erityisesti sääntöä onkin puollettu sovellettavaksi yleisten sopimusehtojen yhteydessä151. KRIL on päätöksessään D/2132/37/2021 todennut, että kirjallisen sopimuksen puuttuessa ja sen jäädessä epäselväksi, mitkä työt kuuluivat suulliseen hinta-arvioon ja mitkä olivat niin sanottuja lisätöitä, jäi tulkintariski elinkeinoharjoittajan kannettavaksi152. 3.5 Sopimustyyppejä 3.5.1 Sopimustyyppien merkitys Sopimustyyppien erottelun tarve johtuu siitä, että erityinen sopimusoikeus rakentuu sopimustyyppi- kohtaisen lainsäädännön varaan. Perinteisesti oikeustoimet on havainnollistettu ainesosaopin avulla. Määritelmän mukaan ainesosat jaetaan kolmeen ryhmään: olennaiset ainesosat, luonnolliset ainesosat ja tilapäiset ainesosat. Se mihin sopimustyyppiin tarkasteltava sopimus kuuluu, ratkaistaan sen pe- rusteella, mitä sopijapuolet ovat keskenään sopineet oikeustoimen olennaisista ainesosista.153 Havainnollistava esimerkki olennaisista ainesosista on esimerkiksi työsopimus, jonka käsitetunnus- merkistö TSL 1:1 §:n mukaan koostuu seuraavista olennaisista ainesosista: 1) työn tekeminen, 2) toisen lukuun, 3) tämän johdon ja valvonnan alaisena, 4) palkkaa tai muuta vastiketta vastaan. Kun edelliset ainesosat ovat käsillä, on kysymys työsopimuksesta, johon sovelletaan TSL:a. Luonnolliset ainesosat ovat puolestaan laista seuraavia sopijapuolten tahdonilmaisujen ulkopuolisia oikeusvaiku- tuksia. Harvoin oikeuskäytännössä sovitaan kaikista yksityiskohdista, vaan esimerkiksi huoneen- vuokrasopimuksessa sovitaan vain vuokran kohteesta, vuokran määrästä ja vuokrasuhteen alkamis- ajankohdasta. Sen sijaan muu sopimuksen sisältö määräytyy lain perusteella, kuten huoneistolle 149 Saine – Maso 2011, s. 19. 150 HE 218/1994 vp, s. 15. 151 Saarnilehto 2009, s. 155. 152 KRIL D/2132/37/2021, s. 2. 153 Halila – Hemmo 2008, s. 14. 56 asetettavat vaatimukset, sopijapuolen käytössä olevat oikeussuojakeinot ym. Tilapäisillä ainesosilla voidaan sopia yksityiskohtaisemmin sopimuksen ehdoista, ilman että se vaikuttaa sopimustyypin määrittämiseen. Tilapäinen aineisosa voi olla esimerkiksi sopimussakko irtaimen kaupassa.154 Sopimuksia voidaan jaotella usein eri perustein, mutta sopimusoikeuden kannalta jaottelu on tarkoi- tuksellisinta tehdä sopimuksen oikeudellisen vaikutuksen perusteella. Valtaosa sopimusoikeudesta on yhteistä kaikille sopimuksille ja yleinen sopimusoikeus muodostaakin sopimuksen tarkastelun pe- rustan. Yleisen sopimusoikeuden rinnalla on myös säännöksiä, jotka koskevat vain tietynlaisia sopi- muksia. Tällöin sääntely on sopimustyyppikohtaista, minkä vuoksi sopimustyyppi on sopimusoikeu- dessa olennainen seikka. Sopimuksen oikeudellisen ongelman ratkaisemiseksi on usein ensin lähdet- tävä määrittämään sopimustyyppi. Sopimustyyppi ratkaisee mahdolliset sovellettavat erityissäännök- set.155 Jaottelussa voidaan käyttää sopimusryhmiä. Osapuoliroolien perusteella tehty jako kuluttajasopimuk- siin ja liikesopimuksiin on yksi keskeisimmistä, koska se vaikuttaa sopimussuhteen arviointiin monin tavoin. Kuluttajasopimuksiin liittyy pakottava lainsäädäntö, elinkeinoharjoittajan tiedonantovelvolli- suus sekä kuluttajan suojaaminen. Liikesopimuksissa puolestaan merkitys kohdistuu dispositiivisuu- teen, oletukseen osapuolten tasa-arvoisesta asemasta ja liikeriskistä. Jako voidaan myös tehdä sopi- muksen yksilöllisyyden perusteella eli käytetäänkö sopimuksessa vakiosopimusehtoja vai onko sopi- musehdoista neuvoteltu yhdessä. Tällöin puhutaan käsiteparista yksilöllinen sopimus – vakiosopi- mus. Luokittelu on mahdollista tehdä myös sopimussuhteen keston perusteella. Tällöin määrittelyssä ratkaistaan, onko kyseessä yksittäinen kertasopimus vai jatkuuko sopimus pidemmän ajan, jolloin kyse on kestosopimuksesta. Käsiteparit eivät ole silti toisistaan riippuvaisia.156 Esimerkiksi elinkeinoharjoittaja voi tehdä kuluttajan kanssa kertaluonteisen kuluttajasopimuksen ta- lopaketin toimittamisesta ja asennuksesta, johon sovelletaan talopakettien ja -elementtien kuluttaja- kauppaa sekä asennusta koskevia vakiosopimusehtoja. Samanaikaisesti elinkeinoharjoittajalla voi olla jatkuva liikesopimus toisen elinkeinoharjoittajan kanssa talopaketin asennuksesta. Sopimusoikeudellinen sääntely on lisääntynyt merkittävästi viime vuosikymmenten aikana, mutta silti monet sopimustyypit ovat edelleen vailla lakiin perustuvaa sääntelyä. Tästä yhtenä esimerkkinä 154 Halila – Hemmo 2008, s. 14–16. 155 Saarnilehto–Annola 2018, s. 12. 156 Hemmo – Hoppu 2006, sopimusten jaottelu; Saarnilehto–Annola 2018, s. 14–15. 57 on elinkeinoharjoittajien väliset rakennusurakkasopimukset siitäkin huolimatta, että rakennusurakan voidaan katsoa olevan yksi tärkeimmistä urakkatyypeistä.157 Sopimukset voivat myös olla edellisistä poiketen sekatyyppisiä, jolloin sopimuksessa yhdistyy kah- den eri sopimustyypin piirteitä. Tällöin sovellettavuus on ratkaistava tapauskohtaisesti, sillä yleistä ratkaisukäytäntöä ei tunneta. Osaan sopimuksista liittyy myös tyyppipakko – numerus clausus -peri- aate – jolla sopimusvapautta rajoitetaan sivullisten suojaksi. Nämä eivät kuitenkaan ole niin valideja tämän tutkimuksen kannalta, että niihin perehtyminen olisi välttämätöntä. 3.5.2 Rakennusurakkasopimus Urakkasopimus syntyy tavanomaisesti OikTL:n tarjous – hyväksyvä vastaus -periaatteen mukaan. Kirjallisesti laadittu sopimus on vahva näyttö sopimuksen sisällöstä jälkikäteen. Mikäli urakan aikana sovitaan siihen kuulumattomista lisätöistä, tulisi niistäkin tehdä aina oma kirjallinen sopimus. Riita- tilanteessa näyttövelvollisuus siitä, mikä on urakkaan sisältyvää työtä ja mikä lisätyötä, on elinkeino- harjoittajalla.158 Perinteisesti urakkasopimus luokitellaan oikeudelliselta luonteeltaan sopimukseksi, jossa urakoitsija sitoutuu ennalta määrättyä aikataulua ja korvausta vastaan toteuttamaan tilaajalle sopimusasiakir- joissa tarkemmin määritellyn työn lopputuloksen. Etenkin aiemmin rakennusurakan yhtenä tunnus- merkkinä on pidetty kiinteää urakkahintaa, mutta sittemmin näkemykset ovat epäyhtenäistyneet. Ryynänen on väitöskirjassaan todennut käsittelevänsä urakkasopimuksena muitakin kuin kokonais- hintaurakoita.159 Tässäkään tutkimuksessa ei tehdä eroa niiden välillä. Rakennusurakka koostuu urakoitsijan tarjoamista aineettomista rakentamispalveluista sekä konkreet- tisesta työtuloksesta, jolla on fyysisiä ominaisuuksia ja johon urakoitsijan pääasiallinen rakennustyö kohdistuu.160 Rakennusurakka voidaan näin ollen liittää perinteisiin tavaran kauppaa säänteleviin nor- meihin sekä toimeksiantosopimuksen kaltaisiin sopimustyyppeihin ja niitä sääteleviin oikeuslähtei- siin ja -periaatteisiin.161 Aiemmassa kirjallisuudessa rakennusurakkaa on pidetty sekatyyppisenä so- pimuksena, johon liittyy ainesosia irtaimen omaisuuden kaupan alalta162. 157 Halila – Hemmo 2008, s. 25–26, 48. 158 Saine – Maso 2011, s. 42–45. 159 Ryynänen 2016, s. 22–23. 160 Halila – Hemmo 2008, s. 48; Laine 1993, s. 10. 161 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2011, s. 25–26. 162 Halila 1981, s. 16–17. 58 Rakennusurakka voi koskea uuden rakennuksen rakentamista tai vanhan saneerausta. Kohteena voi olla asuin- tai muun rakennuksen rakentaminen. Ratkaisevaa sopimustyypin kannalta on se, että onko tilaajana kuluttaja vai ei 163. Tyypillistä rakennusurakan sopimussuhteessa on etenkin uudiskohteissa tai laajoissa saneerauskohteissa sopimuksen pitkäkestoisuus. Lisäksi vaaditaan moninaisia suorituk- sia ja useita osapuolia, mikä altistaa suoritushäiriöille. Rakennusurakan onnistumisen kannalta on tärkeää osapuolten välinen jatkuva yhteydenpito sekä myötävaikutusvelvollisuudesta huolehtimi- nen.164 Rakennusurakkasopimuksia koskevaa erityislakia ei ole säädetty Suomessa, joten rakennusurakkaso- pimukset pohjautuvat vahvasti sopimusoikeuden yleisiin periaatteisiin ja oikeustoimilakiin sekä ku- luttajan ja elinkeinoharjoittajan välisissä sopimussuhteissa KSL:iin. Ainoa edellytys on, etteivät so- pimusvelvoitteet saa olla lainvastaisia. Rakennusalalla on säädetty legaalinormeja rakennusteknisiin kysymyksiin ja laatustandardeihin, mutta rakennusurakan ydinkysymykset on jätetty säätelyn ulko- puolelle. Kuluttajien osalta tähän saatiin muutos, kun KSL:iin lisättiin 9 luku. Sen myötä rakennus- urakan ydinkysymyksiin kohdistettiin ensimmäistä kertaa sääntelyä.165 Sopimusta laadittaessa on huomioitava myös erityislakien – kuten KSL:n – asema. Kuluttajien kanssa solmittaviin rakennusurakkasopimuksiin ei voida soveltaa samaa sopimusvapauden periaatetta kuin muihin sopimuksiin, sillä se merkitsisi sekä sisältö- että muotovapautta. KSL:n sääntelystä tulee tiet- tyjä velvoitteita ja oikeuksia osapuolille, joka sinänsä pakottaa toimimaan tiettyjen raamien puitteissa osapuolten välisessä sopimussuhteessa.166 Koska Suomessa (rakennus)urakkasopimuksella ei ole lakiin perustuvaa asemaa sopimustyyppinä – kuten vaikkapa työsopimuksella, siitä seuraa, ettei urakkasopimuksen tarvitse täyttää tiettyjä lakiin perustuvia elementtejä ollakseen urakkasopimus167. Rakennusurakka sopimustyyppinä määräytyy- kin sen perusteella, onko tilaajana kuluttaja vai ei. KSL:n 9 lukua sovelletaan 1 § mukaan elinkeinon- harjoittajan (toimeksisaaja) ja kuluttajan (tilaaja) välisissä taloelementtien kauppaa ja rakennusurak- kaa koskevissa sopimuksissa. KSL 9:1.3 §:n mukaiset sopimukset ovat sellaisia: 163 Oikeushenkilö voi tosin saada jossain tilanteissa kuluttajan aseman, jos sopimuksen perusteella voidaan tulla siihen lopputulemaan. Oikeuskäytännössä näin on käynyt esimerkiksi Itä-Suomen HO:n (S 15/1414) käsittelemässä asiassa. Toimeksisaaja ei ollut huolehtinut urakkasopimuksen ja siihen liitettyjen ehtojen muuttamisesta siinä vaiheessa, kun tälle selvisi, että tilaajana olikin asunto-osakeyhtiö. 164 Halila – Hemmo 2008, s. 49. 165 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2011, s. 25–26; Halila – Hemmo 2008, s. 50–51. 166 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2011, s. 25–26. 167 Ks. Ryynänen 2016, s. 23. 59 ”[…] joissa elinkeinonharjoittajan suoritusvelvollisuuden sisältönä on rakennuksen tai sen yhteyteen kuuluvan kiinteän rakennelman rakentaminen tai korjausrakentaminen, tällaiseen hankkeeseen liittyvä, taloudelliselta merkitykseltään huomattava osaurakka taikka taloudelli- selta merkitykseltään huomattava asuinhuoneiston peruskorjaus tai -parannus (urakka).” Kuluttajille suoritettavaan rakennusurakkaan liittyvä oikeudellinen sääntely on ainoastaan KSL 8 ja 9 lukujen varassa, eikä tiukkaa rajanvetoa lukujen käytettävyydestä ole tehty.168 KO ja HO ovat käsitelleet vahingonkorvausasian, jossa kantajat ja vastaaja ovat olleet muun muassa eri mieltä siitä, onko osapuolilla ollut KSL 9 luvun tarkoittama urakkasopimus LVI- töistä vai KSL 8 luvun tarkoittama toimeksiantosopimus LVI-töistä tuntityölaskutuksella. Kantaja ja vastaaja ovat olleet myös eri mieltä työn laajuudesta. Kantajat ovat vaatineet vir- heellisen LVI-urakan korjauskustannuksista vahingonkorvauksena 21.036,80 euroa, kun vas- taaja taas on katsonut työsuorituksen olleen noin yhden päivän mittainen ja töiden laskutus- arvon vain muutamia satoja euroja. Kymenlaakson KO (L 18/10412) on tuomion perusteluissa katsonut, ettei kyse ole ollut taloudelliselta arvoltaan huomattavasta urakasta, vaan lyhytkes- toisesta tuntityöstä. Vastaajan saaman jatkotoimeksiannon ei katsottu muuttavan sitä tosiseik- kaa. Edellisen perusteella KO totesi sovellettavaksi tulevan KSL 8 luku.169 Muutoksenhaussa Itä-Suomen hovioikeus on asian S 19/1114 perusteluissa todennut kyseessä olleen LVI- osaurakan ja sinällään täyttävän KSL 9 luvun säännökset, mutta urakan taloudellisen arvon tulisi samaan aikaan olla huomattava. Urakan jäädessä taloudelliselta arvoltaan huomatta- vasta, tuli sovellettavaksi KSL 8 luku.170 Lain esitöistä ilmenee, että KSL 8 lukua on tarkoitettu käytettävän rakennuksen tai asunnon korjaus- hankkeisiin liittyviin pienempiin urakoihin, mutta jako pienempiin ja suurempiin urakoihin on jätetty harkinnanvaraiseksi. KSL 9:1.3 § mahdollistaisi asetuksella säädettävän alarajan 9 luvun urakoiden arvolle171, mutta ainakaan toistaiseksi tällaista soveltamisalaa täsmentävää raja-arvoa ei ole säädetty. Rajanvetona on epävirallisesti käytetty kuluttaja-asiakkaille suunnattujen sopimusehtojen mukaista noin 10.000 euron urakkasummaa.172 Pienemmissä, alle 10.000 euron urakoissa käytetään REYS-8 168 Halila – Hemmo 2008, s. 50. 169 Kymenlaakson KO L 18/10412, s. 14–15. 170 Itä-Suomen HO S 19/1114, s. 10. 171 HE 360/1992 vp, s. 79–80. 172 Peltonen – Määttä 2015, s. 268. 60 1995-Y-sopimusehtoja173 ja yli 10 000 euron urakoissa RYS-9 1998-sopimusehtoja174. Myös Itä-Suo- men HO on asian S 19/1114 perusteluissa käyttänyt edellä mainittua jaottelua, arvioidessaan urak- kaan sovellettavaa säännöstä.175 Valtioneuvoston arviomuistiossa on tunnistettu edellä mainittu ongelma. Haasteena on ollut arvioida, milloin rakentamis- tai korjausrakentamishankkeeseen liittyvä osaurakka taikka asuinhuoneiston pe- ruskorjaus tai perusparannus on 9 luvun soveltamiselle asetetun edellytyksen mukaisesti ”taloudelli- selta merkitykseltään huomattava”. Rajanveto-ongelma olisi käytännössä helposti ratkaistavissa, mutta asetuksenantovaltuutta ei ole käytetty hyväksi. Arviomuistion mukaan arvorajalle olisi tarvetta lukujen soveltamisalojen selventämiseksi.176 KSL 8 luvussa säädetään eräistä kuluttajapalvelussopimuksista. Lain esitöiden mukaan palveluksen tunnuksena pidetään, että toimeksisaajan ammattitaidolla ja asiantuntemuksella sekä tämän tekemällä työllä on tilaajan kannalta olennainen merkitys.177 Oma rajanvetonsa tulee tehtäväksi sen suhteen, onko sopimusta pidettävä tavarankauppana, jolloin sovellettavaksi tulee KSL 5 luku vai palveluk- sena, jolloin sovelletaan KSL 8 lukua. Esimerkiksi kuluttajan ostaessa parkettia rautakaupasta itse asennettavaksi, sovelletaan KSL 5 lukua. Kun taas sopimuksessa, jossa hankitaan parketin ohella asennustyö, joudutaan punninta tekemäänkin kaupan ja palveluksen välillä. Tällöin arvioinnissa tulisi ottaa huomioon kuinka olennainen merkitys sopimuksesta on palveluksen osuudella. Parkettiasen- nuksen ollessa taloudellisesti huomattava, sovellettavaksi tulisi mahdollisesti KSL 9 luku. Käsittele- vän tuomioistuimen tehtävä on lopulta tapauskohtaisesti ratkaista, mitä säännöstä missäkin tilanteessa sovelletaan. Rakennusurakat voidaan jaotella suorituslaajuuden, maksuperusteen tai alistamissuhteen mukaisesti. Suorituslaajuuden perusteella urakka jaetaan suunnittelua sisältäviin urakka-, pääurakka- ja osaurak- kamuotoihin. Maksuperusteen mukaisessa jaottelussa urakka jaetaan kokonais-, yksikkö- ja tavoite- hintaurakoihin sekä laskutyöhön. Alistamissuhteen mukaisessa jaottelussa urakka jaetaan pää-, sivu- 173 REYS-8 1995-Y, 1.1: ”sopimusehdot soveltuvat käytettäviksi sellaisissa urakkasopimuksissa, joiden sisältönä on ar- vonlisäverovelvolliselta urakkahinnaltaan enintään noin 10.000 euroa maksavien lvi-, maalaus-, sähköasennus- tai katto- ja vedeneristystöiden suorittaminen yksityishenkilön rakennukseen, asuinhuoneistoon tai kiinteään omaisuu- teen, jota hän käyttää pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen kuin elinkeinotoimintaansa”. 174 RYS-9 1998, 1.1: “nämä sopimusehdot soveltuvat käytettäväksi urakoitsijan ja kuluttajatilaajan välillä tehtävissä urakkasopimuksissa, jotka koskevat… em. hankkeeseen liittyvää osaurakkaa… jonka arvonlisäverollinen urakkahinta on noin 10.000 euroa tai enemmän, asuinhuoneiston peruskorjausta tai -parannusta, jonka arvonlisäverollinen urakka- hinta on noin 10.000 euroa tai enemmän”. 175 Itä-Suomen HO S 19/1114, s. 10. 176 Heiskanen 2012, s. 24. 177 HE 360/1992, s. 79. 61 , osa-, ja aliurakkaan. Urakkamuodolla on siten keskeinen juridinen merkitys, koska sen avulla mää- ritetään osapuolten vastuut ja velvollisuudet.178 Tyypillisimmin kuluttajien tekemät rakennusurakat jakautuvat seuraaviin: suunnittelua sisältävä urakka, osaurakka, pääurakka ja kokonaisvastuuraken- taminen (KVR)179. Suunnittelua sisältävässä urakassa tilaaja on sopimussuhteessa ainoastaan urakoitsijaan ja urakoitsija on puolestaan sopimussuhteessa valitsemiensa suunnittelijoiden ja aliurakoitsijoiden kanssa. Koko- naisurakka on yleisimmin käytetty ja perinteisin urakkamuoto, jossa tilaaja solmii sopimuksen koko työn suorittamisesta yhden urakoitsijan eli pääurakoitsijan kanssa. Pääurakoitsija voi puolestaan sol- mia aliurakoita erikoistöistä.180 Kokonaisurakan sijaan voidaan käyttää jaettua urakkaa, jolloin tilaaja tekee itse sopimukset eri ura- koitsijoiden kanssa tärkeimmistä erikoistöistä. Tällöin tilaajalla on pääurakkasopimuksen lisäksi sivu-urakkasopimus esimerkiksi LVI- ja sähkötöistä. Jaetussa urakassa urakoitsijat eivät ole keski- näisessä sopimussuhteessa, jolloin tilaajan tulee koordinoida urakoitsijoiden välisiä keskinäisiä työ- vaiheita ja aikatauluja. Jaettu urakka aiheuttaa sopimussuhteiden erillisyyden vuoksi riskejä. Jos esi- merkiksi sivu-urakoitsija viivästyy omassa työvaiheessaan, eikä pääurakoitsija voi sen vuoksi edetä työssään ja siitä aiheutuu haittaa pääurakoitsijalle, syntyy tilaajalle vahingonkorvausvelvollisuus pää- urakoitsijaa kohtaan. RYS-9 1998 -ehtojen kohdassa 16.2 on huomioitu juuri tämäntyyppinen ti- lanne181. Tilaajalle syntyy vastaavasti oikeus vahingonkorvaukseen sivu-urakoitsijalta. Jaettuun urakkaan liittyviin riskeihin voi etukäteen varautua tekemällä sopimuksen sivu-urakoiden alistamisesta. Tällä keinoin sivu-urakoitsijat alistetaan erityisen sopimuksen avulla pääurakoitsijalle. Sopimuksen avulla urakoitsijat tulevat keskenään sopimussuhteeseen ja sen myötä vastaavat toisil- leen, eikä esimerkiksi sivu-urakoitsijan viivästys aiheuta tilaajalle vahingonkorvausvelvollisuutta. Mitä useampia suunnittelijoita projektiin valitaan, sitä hankalammaksi muodostuvat myös vastuuky- symykset riitatilanteissa.182 178 Kankainen – Junnonen 2016, s. 20. 179 KVR-urakkaa kutsutaan kuluttajille suunnatussa markkinoinnissa useimmiten avaimet käteen -toimitukseksi. Tämä urakkamuoto on kuluttajarakennuttajalle selvin, koska sopimussuhde solmitaan ainoastaan rakennuttajan ja KVR- urakoitsijan kesken. 180 Kankainen – Junnonen 2016, s. 22–23. 181 RYS-9 1998, 16.2 ”Jos urakoitsijan suoritus viivästyy tilaajasta johtuvasta syystä, urakoitsijalla on oikeus korvauk- seen tästä aiheutuneista ylimääräisistä rakennusmateriaalin kuljetus-, varastointi- ja suojauskustannuksista ja vakuu- tusmenoista sekä kohtuulliseen korvaukseen vahingoista, jos urakkaa varten varatulle työvoimalle ei voida tarjota kor- vaavaa työtä”. 182 Liuksiala – Stoor 2014, s. 39. 62 Kuluttajasopimuksissa käytännöt vaihtelevat, ja urakoitsijan vastuulle voidaan sopia myös suunnitte- lua, jolloin varsinaisen rakennustyön lisäksi kohteen suunnittelu sisältyy osittain tai kokonaan urak- kaan. Mikäli suunnittelutyö on eriytetty muusta rakennusurakasta, on urakoitsijalla silti neuvontavel- vollisuus, mikäli suunnitelmissa, määräyksissä tai materiaaleissa on puutteita tai virheitä.183 Talopa- keteissa lienee yleisintä valita KVR-sopimus, jolloin KVR-urakoitsija on virhevastuussa myös suun- nittelun osalta. Näin oli pääsääntöisesti menetelty myös aineiston tapauksissa. Rakennusprojekti on mahdollista jakaa myös usean urakoitsijan kesken, osaurakoita käyttäen. Osaurakassa – jota kutsutaan myös projektinjohtorakentamiseksi – tilaaja solmii kaikki sopimukset osaurakoina omiin nimiinsä.184 Tällöin sopimusoikeudellisesti keskeistä on määritellä tarkat työrajat urakkasopimuksessa, jonka rakennuttaja tekee jokaisen urakoitsijan kanssa erikseen. Sopimussuhde syntyy siten rakennuttajan ja jokaisen urakoitsijan välillä erikseen ja jokainen urakoitsija vastaa vain rakennuttajalle. Osaurakat on mahdollista toteuttaa myös KVR-urakoina.185 Pääurakkamallissa rakennuttaja valitsee sopimuskumppanikseen pääurakoitsijan, joka voi teettää eri- koistöitä aliurakoitsijoilla. Tällöin pääurakoitsija vastaa oman työnsä lisäksi aliurakoitsijoiden työstä rakennuttajalle. Aliurakoitsijat vastaavat puolestaan työstään ainoastaan pääurakoitsijalle. Sivu- urakka-tyyppisessä sopimussuhteessa rakennuttajalla on sopimus pääurakoitsijan lisäksi jokaisen sivu-urakoitsijan kanssa. Sen sijaan pääurakoitsijalla ja sivu-urakoitsijoilla, eikä sivu-urakoitsijoilla keskenään ole sopimussuhdetta. Jokaisella on erillinen sopimussuhde vain rakennuttajaan.186 Eri urakkamuotojen etuja voidaan yhdistää sivu-urakoiden alistamismenettelyn avulla. Tällöin raken- nuttaja tekee sivu-urakasta sopimuksen suoraan sivu-urakoitsijan kanssa ja näiden välille syntyy so- pimussuhde. Alistamissopimus laaditaan rakennuttajan, pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijan kesken ja sillä siirretäänkin työmaan yleisjohto, töiden yhteensovittaminen ja aikatauluvalvonnan tehtävät pääurakoitsijalle. Sivu-urakkasopimukset siten alistetaan pääurakkaan. Rakennuttajan velvollisuu- tena on suorittaa sivu-urakoitsijoille maksusuoritukset, pääurakoitsijan hyväksymisen saatuaan. Ura- koitsijat myös vastaavat toisilleen aiheuttamistaan vahingoista, vaikka muut urakkasopimuksen vel- voitteet säilyvät edelleen rakennuttajalla.187 183 Saine – Maso 2011, s. 104–105; Halila – Hemmo 2008, s. 55. 184 Kankainen – Junnonen 2016, s. 23–24, 27–28. 185 Halila – Hemmo 2008, s. 55–56. 186 Halila – Hemmo 2008, s. 56–57. 187 Ks. Halila – Hemmo 2008, s. 56–57. 63 Kiinteähintaisen rakennusurakkasopimuksen laatiminen ei ole elinkeinoharjoittajalle riskitöntä, sillä rakennusalalla voi ilmetä monenlaisia ennalta arvaamattomia seikkoja, joihin ei ole mahdollista va- rautua sopimusta tehtäessä. Koska urakkahintaa ei yleensä voida sopimuksen tekemisen jälkeen ko- rottaa, jäävät yllättävistä lisätöistä aiheutuvat kustannukset pääsääntöisesti urakoitsijan vastattaviksi. Kiinteähintaiseen, kuluttajan kanssa tehtävään rakennusurakkasopimukseen on kuitenkin mahdollista sisällyttää ehto, jonka mukaan elinkeinoharjoittajalla on oikeus keskeyttää urakka ja neuvotella ku- luttajan kanssa uudesta urakkahinnasta, mikäli urakan aikana ilmenee ennalta arvaamaton olosuhde, johon elinkeinoharjoittaja ei ole voinut huolellisesti ja ammattitaitoisesti toimiessaan varautua ennen sopimuksen solmimista.188 Vaikka sopimus on lähtökohtaisesti molempia osapuolia sitova, voi urakkasopimus raueta kokonaan kohtuuttomuuden perusteella. OikTL 36 §:ssä on nimenomaisesti otettu huomioon mahdollisuus so- vitella sopimusta tai määrätä se raukeamaan. Tällainen tilanne voisi tulla, jos sopimustasapaino on ennalta arvaamattoman syyn vuoksi muuttunut niin olennaisesti, että osapuolen velvoittaminen py- symään sopimuksessa olisi kohtuutonta. Kohtuuttomuus elinkeinoharjoittajan osalta voisi tulla ky- seeseen esimerkiksi silloin, jos pintaremontin yhteydessä paljastuu laaja kosteusvaurio. Tällöin työn luonne muuttuisi olennaisesti niin tarvikkeiden, materiaalien, ajankäytön kuin toteutustapojenkin osalta. Tämänkaltaisiin yllätyksiin on helpointa varautua laatimalla erilliset urakkasopimukset purku- ja korjaustöistä. Jälkimmäinen sopimus solmitaan vasta sen jälkeen, kun purkutyön valmistuttua on voitu arvioida rakenteiden kunto ja varmistua siitä, ettei lisäyllätyksiä ole tullut.189 Rakennusurakkaa solmittaessa on tärkeää olla selvillä vastaanottajan roolista. Oikeudelliset vastuut ja velvollisuudet eroavat olennaisesti sen mukaan, katsotaanko kyseessä olevan elinkeinoharjoittajan kanssa tehty urakkasopimus vai työsuhteessa tehtävä työ. Omakotitaloa itsenäisesti rakennuttavan on siten tärkeää olla tietoinen siitä, mihin hän on sitoutunut ja mitä on tosiasiallisesti sovittu. Mikäli oletettu urakkasopimus arvioidaankin oikeudellisessa mielessä työsuhteeksi, toimeksiantajan vastuu korostuu merkittävästi. Rakennusurakan yhteydessä annettava hinta-arvio tulee olla huolellisesti laadittu, sillä elinkeinohar- joittajalla on korkea vastuu antamansa hinta-arvion paikkansapitävyydestä omalla toimialallaan – riippumatta siitä, millainen koulutustausta (toisella oikeustieteellinen ja toisella kauppatieteellinen) sopimuksen vastapuolella on. Esimerkiksi Itä-Suomen HO totesi ratkaisussaan S 15/1414, ettei vas- tapuolen koulutustaustaa voitu pitää osoituksena siitä, että he olisivat olleet kokeneita arvioimaan 188 Saine – Maso 2011, s. 55–56. 189 Ks. Saine – Maso 2011, s. 56. 64 rakennusurakkasopimusten eri sopimustyyppien, ehtojen tai niiden hinnanmuodostukselle aiheutta- mia vaikutuksia. Urakoitsijoiden rakennusalan ammattilaisina katsottiin olevan sellaisessa asemassa, että heidän olisi tullut ymmärtää kustannusarvion huolellisen laatimisen merkitys.190 YSE 1998 -sopimusehtoja noudatetaan elinkeinoharjoittaja – elinkeinoharjoittaja -välisissä urakka- sopimuksissa ja ehdot on laadittu palvelemaan näiden välisen sopimussuhteen tarpeita. Niissä on yk- sityiskohtaisempia sopimusehtoja, jotka eivät ole sellaisinaan tarpeellisia elinkeinoharjoittaja – ku- luttaja välisessä suhteessa. Siitä johtuen on päädytty laatimaan YSE 1998 -ehtojen pohjalta yksinker- taisemmat ja selvästi lyhyemmät RYS-9 1998 -ehdot edellä mainitussa suhteessa käytettäväksi.191 YSE 1998 -sopimusehtoja sovelletaan toisinaan myös kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiin so- pimuksiin, vaikka niitä ei ole laadittu kuluttajasuhteita varten. Turun hovioikeus on ratkaisukäytän- nössään hyväksynyt YSE 1998 -ehtojen liittämisen kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan väliseen sopi- mukseen sekä katsonut, että ehdot voivat tulla sovellettaviksi osapuolten väliseen oikeussuhteeseen, mikäli ehto ei poikkea KSL 9 luvun säännöksistä kuluttajan vahingoksi.192 3.5.3 Taloelementtien kauppa Taloelementteinä toimitetusta valmistalosta käytetään usein arkikielessä nimitystä talopaketti. Suurin osa kuluttajien ja elinkeinoharjoittajien välisistä taloelementtien kaupoista koskee elementeistä val- mistettavaa asuinrakennusta, autotallia/katosta tai vapaa-ajan asuntoa. KSL 9:1.1 §:ssä on määritelty elementin tarkoittavan rakennusta tai rakennelmaa varten mitoitettua asennusvalmista rakennusosaa. HE selventää edelleen, että määritelmän täyttymiseksi rakennusosan tulee olla asennettavissa paikoil- leen ilman erityistä jatkotyöstöä, jolloin valmistus ja mitoitus tulee olla ennalta tehty. Lisäksi elemen- teille on tunnusomaista, että ne tehdään sarjatuotantona ja vakiomittaisina, jotta niitä voidaan hyö- dyntää kattavasti erimallisissa ja -kokoisissa taloissa. Myös tilaustyönä valmistettuihin elementteihin sovelletaan KSL 9 lukua, mikäli ne muuten täyttävät elementin määritelmän. Luvun soveltamisen kannalta ei ole merkitystä elementtien valmistusmateriaalilla, koolla, muodolla tai sillä, onko kyse uudesta rakennuksesta vai vanhan laajennuksesta. Edellytyksenä on, että elementit muodostavat toi- mituskokonaisuuden. Siten myös hirsitoimitus, jossa hirret ovat asennusta vaille valmiiksi mitoitettu, sahattu ja lovettu on katsottavissa elementeiksi.193 190 Itä-Suomen HO S 15/1414, s. 32–33. 191 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2010, s. 31–32. 192 Turun HO S 14/2019, s. 3; Turun HO S 20/1066, s. 4. 193 HE 360/1992 vp, s. 108. 65 KSL 9 luvussa taloelementillä tarkoitetaan rakennuksen rakenteellisia osia, jotka on teollisesti val- mistettu muualla kuin rakennuspaikalla ja kuljetetaan sen jälkeen asennettaviksi osaksi rakennusta. Tällaisia voivat olla esimerkiksi seinä-, katto- ja välipohjaelementit sekä muut vastaavat rakennus- osat. Taloelementtien käyttö mahdollistaa rakennustyön suorittamisen osittain hallituissa teh- dasolosuhteissa, mikä voi nopeuttaa rakennusprosessia ja vaikuttaa myönteisesti rakentamisen laa- tuun. Elementit voidaan valmistaa eri materiaaleista, kuten betonista, puusta tai teräksestä, ja ne voi- vat sisältää erilaisia rakennusteknisiä ratkaisuja rakennuksen käyttötarkoituksesta riippuen. Tämä modulaarinen rakentamistapa on vakiintunut erityisesti laajamittaisten rakennushankkeiden – kuten kerrostalojen – toteuttamisessa. Sen sijaan rakennusaineita ja -tarvikkeita, joita edellytetään jatkotyöstettävän rakennuspaikalla, ei voida pitää KSL:n 9 luvussa tarkoitettuina elementteinä. Esimerkiksi sopimus, jonka kohteena on ainoastaan rakennusaineiden, kuten ladottavien harkkojen, toimittaminen, ei kuulu 9 luvun sovelta- misalaan.194 Taloelementtikauppa voi kuitenkin käsittää hyvinkin erilaisia toimituskokonaisuuksia. Kuluttajille taloelementtejä markkinoidaan tyypillisesti esimerkiksi materiaali- tai elementtipaket- teina, runkovalmiina, vesikattovalmiina, muuttovalmiina tai niin sanottuina talovalmiina toimituk- sina. Eri toimittajat käyttävät toisistaan poikkeavia nimityksiä toimitusten sisällön mukaan. Oikeu- dellisesta näkökulmasta keskeistä on, että osapuolilla on selkeä käsitys sopimuksen oikeudellisesta luonteesta sekä sen konkreettisesta sisällöstä. Helsingin HO on ratkaisussaan S 10/3317 joutunut arvioimaan, onko kevytsavupiippu KSL 9 luvussa tarkoittama elementti. Toimitettujen osien tarkoituksena on ollut muodostaa piippu- kokonaisuus kiukaasta ulos asti, mutta kiuas sisältynyt toimitukseen. Asennus oli kuulunut savupiipun toimittajan vastuulle. HO katsoi, että elementeistä koottu savupiippurakennelma muodostaa sellaisenaan kokonaisuuden, joten sitä voitiin pitää elementtinä.195 Lopuksi voidaan todeta, ettei käsitteen sisältö ole kaikilta osin yksiselitteinen. Arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti sen määrittämiseksi, onko tietty rakennusmateriaali katsottava KSL 9 luvussa tar- koitetuksi taloelementiksi vai ainoastaan rakennusaineeksi. 3.6 Varautuminen sopimusriitoihin Erimielisyydet voivat johtua itse sopimuksesta tai sen toteuttamisesta, mutta ne voivat aiheutua myös sopimuksesta riippumattomista seikoista. Sopimukseen tai sen täyttämiseen liittyvät erimielisyydet 194 Ks. HE 360/1992 vp, s. 108. 195 Helsingin HO S 10/3317, 4–5. 66 koskevat tyypillisesti epäselviä tai monitulkintaisia sopimusehtoja, olosuhteiden ennakoimattomia muutoksia, seikkoja, joita osapuolet eivät ole sopimusta laatiessa ottaneet huomioon, sekä viivästys- ja laatuvirheitä. Sopimuksesta irrallisia erimielisyyksiä voivat puolestaan synnyttää esimerkiksi ta- loudellisten suhdanteiden vaihtelut, osapuolten edustajien väliset henkilökohtaiset jännitteet sekä osa- puolten haluttomuus tai kyvyttömyys ottaa vastuuta mahdollisesta sovintoratkaisusta.196 Olennaisin osa sopimustekniikkaa muodostuu sovellettavista sopimusehdoista. Sopimussuhteessa on ratkaistava, käytetäänkö vakioehtoja vai yksilöllisesti laadittuja ehtoja. Myös neuvottelumenettelyllä on keskeinen merkitys osana sopimustekniikkaa, mikä ilmenee esimerkiksi RYS-9 1998 -sopimus- ehdoista, joissa on määräykset asiakirjojen pätevyysjärjestyksestä (kohta 4.3.1). Sopimustaktiikalla puolestaan tarkoitetaan niitä keinoja, joilla pyritään vaikuttamaan vastapuoleen siten, että saavutetaan omaa etua palveleva sopimustulos. Tähän liittyy kysymys siitä, millaisiin vähimmäisehtoihin osa- puoli on valmis sitoutumaan sekä mitkä ovat sellaisia sopimuksen ehtoja, joista ei voida joustaa. So- pimushallinnolla tarkoitetaan yrityksen sopimustoiminnan yleistä suunnittelua ja ohjausta, jota kan- sainvälisessä kirjallisuudessa kuvataan käsitteellä contract management.197 Yksi keskeisimmistä sopimusteknisistä varautumiskeinoista erityisesti pitkäkestoisissa ja taloudelli- selta arvoltaan merkittävissä sopimuksissa on sopimuskumppanien huolellinen kartoittaminen. Vaih- toehtoisista sopimuskumppaneista on syytä selvittää vähintään yrityksen vastuuhenkilöt, taloudelli- nen asema, aiemmat referenssit sekä muut sellaiset tiedot, jotka ovat julkisesti saatavilla. Verrattain vähäistä maksua vastaan on mahdollista saada kattavaa tietoa erityisesti osakeyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja toiminnasta. Rakennussuoritus voi häiriintyä tai pahimmillaan jäädä kokonaan kesken, mikäli toimeksisaaja lai- minlyö velvoitteensa työntekijöitään tai tavarantoimittajiaan kohtaan. Tällaisessa tilanteessa toimek- siantaja voi joutua valitsemaan sopimuksen purkamisen ja urakoitsijan puolesta tehtävien maksusuo- ritusten välillä, mikä ei ole kummankaan osapuolen kannalta toivottavaa. Toimeksisaajan heikko ta- loudellinen tilanne saattaa lisäksi johtaa työn tai materiaalien laadusta tinkimiseen. Vakavin seuraus on rakennussuorituksen keskeytyminen toimeksisaajan konkurssin johdosta. Myös rakennussuorituk- sen valmistumisen jälkeinen, takuuaikana tapahtuva konkurssi on erityisen ongelmallinen, sillä se voi 196 Hemmo 2005, s. 355–359. 197 Hemmo 2005, s. 3–6; Contract management tarkoittaa sopimusten hallintaa eli koko sopimuksen elinkaaren hallin- taprosessia. Kyse on sekä juridisesta että käytännön johtamistoiminnasta, jonka tarkoituksena on varmistaa, että sopi- muksen ehdot toteutuvat asianmukaisesti ja että sopimukseen liittyvät riskit pysyvät hallinnassa. 67 estää toimeksiantajaa saamasta sopimuksen mukaista suojaa ja vastuun kantajaa mahdollisille vir- heille. Myös yrityksen on syytä varautua kuluttaja-asiakkaan maksukyvyttömyyteen198. Rakennussuorituk- sen aikana maksuehdoilla ja laskutuksen jaksotuksella voidaan hallita luottotappioriskiä. Laskutus on tarkoituksenmukaista rytmittää maksuaikataulun199 mukaisesti ja käyttää kuluttajasuhteissa lyhintä sallittua maksuaikaa. Toimeksisaajan on lisäksi perusteltua turvata asemansa omistuksenpidätyseh- dolla niiden materiaalien osalta, jotka hän toimittaa kohteeseen. Yritys voi myös edellyttää toimeksi- antajalta ennakkomaksua tai hyväksyttävää vakuutta saataviensa turvaamiseksi.200 Kuluttajan asema on turvattu ennakkomaksun osalta KSL 9:25.2 §:n nojalla, sillä mikäli toimeksian- tajan on suoritettava toimeksisaajalle jokin osa hinnasta etukäteen, on toimeksisaajan asetettava en- nakkomaksun turvaava vakuus, joka vapautuu vasta kun toimeksisaajan suorituksen arvo on vähin- tään ennakkomaksua vastaava. Ennakkomaksusta sopiminen tuo siten turvaa molemmille osapuolille, joten sen käyttö olisi sinänsä perusteltua aina taloudelliselta arvoltaan vähäistä suuremmissa sopi- mussuhteissa. Tutkimusaineiston tapauksissa ennakkomaksun käyttö oli lähes olematonta. Toisaalta aineistosta nousi ennakkomaksujen osalta esille Turun HO:n tuomio R 20/1257, jossa liiketoimintaa oli rahoitettu laaja-alaisella ennakkomaksukäytännöllä201. Verrattain harvinaista on sopimuskumppanin vilpillinen menettely tai tahallinen sopimusrik- komus, mutta sekin seikka kannattaa huomioida. Edellä mainittu, mediassakin huomiota saa- nut yritys rahoitti toimintaansa asiakkailta saatujen ennakkomaksujen avulla. Turun HO:n an- tamasta tuomiosta R 20/1257 käy ilmi, että kirjanpitoon oli merkitty ennakkomaksuja noin 1,6 miljoonan euron edestä, joita vastaan yhtiö ei ole pystynyt toimittamaan tavaraa eikä en- nakkomaksuille ollut vakuutta. Yritys asetettiin konkurssiin noin kymmenen vuotta sitten ja myöhemmin toimitusjohtaja tuomittiin törkeästä petoksesta. Oikeudessa vaatimuksia esittä- neitä asianomistajia asiassa oli noin 680. Kyseisessä tapauksessa riski olisi ollut vältettävissä, mikäli yrityksen taustat olisi selvitetty etukäteen.202 198 Kuluttaja-asiakkaan kohdalla yrityksellä ei ole vastaavia valmiuksia selvittää kuluttajan maksukykyä ennalta, koska yksityishenkilöiden luottotiedon tarkastaminen henkilötietolain 20.4 §:n mukaan on rajoitettu vain tiettyihin tarkoituk- siin, joita markkinointitoimet eivät ole. 199 Maksuaikataululla tai maksuerätaulukolla tarkoitetaan maksuerien jakamista tasaisesti työn edistymisen mukaan siten, että osamaksut ovat samassa suhteessa sen hetkisen rakennusvaiheen kanssa. Liuksiala 1986, s. 85. 200 Hemmo 2005, s. 36–38. 201 Turun HO R 20/1257, s. 3. 202 Varsinais-Suomen KO R 19/2122; Turun HO R 20/1257. 68 Yrityksen taloudellisen aseman selvittämisen ohella myös ammattitaidolla on luonnollisesti merki- tystä. Työn edistymisen ja laadukkaan lopputuloksen kannalta toimeksisaajalla tulee olla riittävä am- mattitaito, henkilöstö sekä kalusto ja kokemusta vastaavista suorituksista. Puutteet missä tahansa edellä mainituissa, voivat johtaa epätyydyttävään lopputulokseen tai sopimuksen purkamiseen. Kai- ken kaikkiaan ammattitaidon tai asiantuntemuksen puute ovat tavanomaisia syitä sopimuskonflik- teille.203 Tämä ilmeni myös tutkimusaineistossa, sillä useissa oikeudenkäynteihin edenneissä riita- asioissa osapuolten välisen erimielisyyden taustalla oli työn etenemiseen tai laatuun liittyviä seikkoja. Varautumisen näkökulmasta merkityksellinen tekijä voi olla myös yrityksen koko ja sen resurssien riittävyys. Mikäli yrityksellä on vain muutamia työntekijöitä tiettyä työtehtävää varten, voi yhden työntekijän sairastuminen tai loukkaantuminen johtaa huomattavaan viivästykseen työn toteuttami- sessa. Sopimusneuvottelujen aikana olisi tärkeää laatia asiakirjat sopimusneuvotteluissa käydyistä asioista ja vielä parempi olisi, jos molemmat osapuolet allekirjoittaisivat asiakirjan jokaisen sivun sen mer- kiksi, että neuvottelussa käydyt asiat on oikein ymmärretty ja kirjattu. Sopimusneuvotteluihin liittyvä aineisto toimii tarvittaessa sopimustulkinnan apuna, joten sisällöllä on väliä. Käytännössä on ilmen- nyt monesti, että osapuolet ovat kertoneet todistajina ymmärtäneensä seikat eri lailla. Osapuolten vä- linen sähköpostikirjeenvaihto on usein myös oikeudenkäynneissä todistusaineistona, joten kaikki ma- teriaali on syytä säilyttää käytännössä melko pitkään. Pitkässä projektissa myös omien muistioiden pitäminen korostuu. Vaikka niiden todistusarvo on yhteisesti tuotettuun materiaaliin nähden vähäi- sempi, ne toimivat muistin tukena ajan kuluessa ja lisäävät todistajan uskottavuutta.204 Kuluttajasopimusten kuuluessa pakottavan lainsäätelyn piiriin, tosiasiallinen sopimusvapaus jää mo- nin osin varsin suppeaksi. Tutkimuksen luonne huomioiden, jäljempänä keskitytään niihin varautu- miskeinoihin, joita kuluttajan on mahdollista hyödyntää ennen sopimukseen sitoutumista ja sen jäl- keen. Perinteisesti tarjouksia pyydetään etukäteen useammalta toimijalta, minkä jälkeen tarjoukset vertail- laan keskenään. Tarjousten vertailu voi kuitenkin osoittautua erityisen haastavaksi etenkin talopaket- tien sisällön osalta, sillä eri toimijat käyttävät toisistaan poikkeavaa terminologiaa ja vertailu edellyt- tää yleensä syvällistä rakentamisen tuntemusta. Kuluttajan olisikin suositeltavaa käyttää vertailussa 203 Ks. Hemmo 2005, s. 39. 204 Hemmo 2005, s. 50–51. 69 apunaan puolueetonta rakennusalan ammattilaista, joka kykenee arvioimaan tarjousten sisältöä ku- luttajan edun näkökulmasta. Oikeudessa käsiteltyjen riitojen rahallinen intressi voi nousta useisiin satoihin tuhansiin euroihin, mutta tästä huolimatta sopimusvaiheeseen ei useinkaan panosteta riittävästi aikaa eikä siinä noudateta erityistä huolellisuutta. Monet suoritushäiriöistä ja sopimusrikkomuksista johtuvat ongelmat ja kus- tannukset olisi voitu minimoida tai jopa kokonaan välttää huolellisesti laaditulla sopimuksella. Eri- tyisesti ensimmäistä rakennusurakkaa tekevä kuluttaja ei kykene huomioimaan kaikkia rakentami- seen liittyviä seikkoja etukäteen, minkä vuoksi muutoksia ilmenee lähes väistämättä pitkäkestoisen projektin aikana. Tämän vuoksi olisi erityisen tärkeää sopia mahdollisimman kattavasti kaikesta kir- jallisesti ennen työn aloittamista sekä varmistaa, että jokaisesta työn aikana sovittavasta muutoksesta tai lisätyöstä laaditaan erillinen kirjallinen sopimus. Silloin kun sopimus tehdään kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välisiä vakiolomakepohjia käyttäen ja vakiosopimusehtoja noudattaen, pienenee samalla mahdollisuus ongelmien syntymiseen. Molempien osapuolten oikeusturvan kannalta on tärkeää laatia urakkasopimus oikealle ja tarkoituksenmukaiselle sopimuslomakkeelle, koska sillä voi olla ratkaisevakin merkitys myöhemmin, jos asiat riitautuvat. Esimerkiksi Itä-Suomen HO:n ratkaisussa S 15/1414 elinkeinoharjoittaja oli rakentanut asunto-osakeyhtiölle omakotitalon. Sopimus oli laadittu kuluttajasopimuslomakkeelle, koska alkuvaiheessa ei ollut selvää, että rakennuttajana toimi asunto-osakeyhtiö luonnollisen henki- lön sijaan. HO totesi, ettei KSL:a voitu pakottavana soveltaa sopimussuhteeseen, koska tilaa- jana ei ollut luonnollinen henkilö. Kuitenkin aloite kuluttajasopimuslomakkeen käyttämiselle oli tullut elinkeinoharjoittajalta, sopimukseen oli liitetty yleiset kuluttajasopimusehdot (RYS- 9) ja siihen oli vielä nimenomaisesti merkitty sovellettavan KSL:a, eikä sopimuspohjaa ollut vaihdettu senkään jälkeen, kun oli selvinnyt osapuolen olevan asunto-osakeyhtiö kuluttajan sijaan, HO katsoi, että KSL:a tuli soveltaa osapuolten välisen keskinäisen sopimuksen perus- teella.205 205 Itä-Suomen HO S 15/1414, s. 22–24. 70 4 Rakennusalan sääntely ja ohjeistus 4.1 Alustus Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999, MRL) korvataan vaiheittain vuosien 2025–2026 aikana nel- jällä uudella lailla. Näistä rakentamislaki (751/2023), sekä MRL:n kaavoitusta koskevat säännökset korvannut väliaikainen alueidenkäyttölaki (132/1999, muutettu lailla 752/2023), tulivat voimaan 1.1.2025.206 Lakimuutokset ovat tämän tutkimuksen valmistuessa niin tuoreita ja osin vielä astumatta voimaan, ettei uuden lain soveltamisesta ole vielä muodostunut oikeuskäytäntöä, eikä oikeuskirjalli- suuttakaan ole ehditty julkaisemaan. Rakennusprojekti on laaja ja vaativa kokonaisuus, jonka toteutuksesta päävastuun kantaa rakennut- taja. Rakennuslainsäädäntö ei määrittele erikseen rakennuttaja-termiä, mutta sitä käytetään yleisesti rakennusalan sopimussuhteissa, kuten myös tässä tutkimuksessa. Laissa rakennuttajaa vastaava käsite on ”rakennushankkeeseen ryhtyvä”, eli kiinteistön omistaja tai maa-alueen vuokraoikeuden haltija. Kuluttajarakennuttaja rakennuttaa tyypillisesti itselleen asuintalon tai vapaa-ajan asunnon ja on se taho, jonka lukuun työ tehdään ja joka vastaanottaa urakkasopimuksen mukaisen työn. Rakentamislain (RakL 751/2023) 8:91 §:n mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennushankkeessa noudatetaan säännöksiä, määräyksiä ja myönnettyä lupaa. Lisäksi tällä on oltava hankkeen vaativuuden mukaiset edellytykset sen toteuttamiseen sekä kelpoisuusvaatimuk- set täyttävät suunnittelijat ja työnjohtajat. Usein rakennuttaja siirtää näitä vastuita urakoitsijalle urak- kasopimuksella. RakL:ssa207 säädetään tarkemmin myös muun muassa rakennussuunnitelman sisäl- löstä, suunnittelijoiden kelpoisuusvaatimuksista sekä lupamenettelystä.208 Tässä tutkimuksessa ei käsitellä syvällisesti rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuuksia, mutta on mahdollista, että riitatilanteita syntyy juuri siitä, ettei kuluttaja ole ollut tietoinen vastuistaan ja vel- vollisuuksistaan. KVR-urakoissa urakoitsija kantaa suuren osan rakennuttajan velvollisuuksista, mutta muissa urakkamuodoissa tai osittain valmiiden talopakettien kohdalla kuluttajalle itselleen jää enemmän vastuita. 206 Rakennustieto 2025, Uusi rakentamislaki voimaan 1.1.2025. 207 Ks. RakL, etenkin luvut 5–8. 208 Oksanen–Laine–Kaskiaro 2011, s. 17–18. 71 4.2 Hyvä rakennustapa Hyvä rakennustapa on yleinen käsite rakennusalalla, vaikka yleisesti ei ole määritelty, mitä tekijöitä rakennussuoritukselta vaaditaan, jotta työn voidaan todeta tehdyn hyvän rakennustavan mukaisesti. Yleisellä tasolla voidaan ajatella, että hyvä rakennustapa viittaa rakentamisen periaatteisiin ja menet- telytapoihin, jotka takaavat rakennushankkeen laadun, turvallisuuden ja käyttäjäystävällisyyden. Se perustuu lainsäädäntöön, rakentamismääräyksiin, standardeihin sekä alan käytäntöihin. Hyvän raken- nustavan noudattaminen on keskeinen osa kestävää ja vastuullista rakentamista. Oikeuslähdeopillisesti tarkasteltuna ensimmäisenä velvoittaa lainsäädäntö. Rakennusalan sääntely perustuu pääasiassa RakL:iin, AKL:iin sekä maankäyttö- ja rakennusasetukseen (895/1999), mutta myös Suomen rakentamismääräyskokoelmaan (RakMk). Lainsäädäntö määrittää rakentamisen vä- himmäisvaatimukset ja edellyttää, että rakennustyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.209 Hyvälle rakennustavalle ei ole lainsäädännöllisiä vaatimuksia, ja se arvioidaan aina tapauskohtaisesti, mutta käsite on olennainen etenkin kuluttajasopimuksissa. KSL 9:13.2 §:n perusteella toimeksisaajan suorituksessa on virhe, jos: ”1) se ei vastaa luovutusajankohtana voimassa olleissa säännöksissä tai määräyksissä asetet- tuja taikka hyvään rakentamistapaan sisältyviä vaatimuksia; 2) siitä aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; 3) elementtien asennusta tai urakkaa taikka muuta toimeksisaajan velvollisuuksiin kuuluvaa tehtävää ei ole suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti; 4) elementtejä ei ole pakattu tai muuten suojattu asianmukaisesti, milloin se on tarpeen ele- menttien kuljettamista tai säilyttämistä varten; tai 5) suoritus ei muuten vastaa sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen sopimuksen yhteydessä perusteltua aihetta olettaa.” HE:n mukaan hyvän rakennustavan arvioinnissa keskeinen rooli on rakennustöiden yleisillä laatu- vaatimuksilla (RYL), jotka määrittelevät Suomessa käytettävien rakennustarvikkeiden, rakennustyön ja valmiiden rakennusosien laatuvaatimukset. Siitä on myös tulkittavissa hyvän rakennustavan vaati- van muun muassa valittujen rakenteiden sopivan lujuudeltaan työkohteeseen ja käyttötarkoitukseen 209 Kankainen – Junnonen 2016, s. 285. 72 tai materiaalien soveltuvan käyttötarkoitukseen. Rakenteita ei voi vaihtaa esimerkiksi säästösyistä heikommiksi lujuudeltaan, eikä käyttää ristiin sisä- ja ulkokäyttöön soveltuvia materiaaleja.210 Vir- heen seurauksena voidaan määrätä haitallisia seuraamuksia toimeksisaajalle, mikäli virheen katsotaan johtuvan hyvän rakennustavan vastaisesta toiminnasta. RakMk:aa ylläpitää Ympäristöministeriö ja siitä löytyy koottuna rakentamista koskevat määräykset ja ohjeet. RakMk pohjautuu kumottuun MRL:iin sekä sen nojalla annettuun asetukseen. Siten raken- tamismääräysten luonne on velvoittava, mutta rakentamista koskevat ohjeet sen sijaan eivät ole vel- voittavia ja vaihtoehtoistakin tapaa voi käyttää, mikäli rakentamiselle asetetut vaatimukset täytty- vät211. On myös huomioitava, että RakMk määräykset koskevat ainoastaan uuden rakennuksen rakentamista. Korjaus- ja muutostöiden yhteydessä määräyksiä on sovellettava vain siinä määrin, kuin toimenpiteen tyyppi, laajuus ja mahdollinen käyttötarkoituksen muutos edellyttävät, ellei määräyksissä toisin sää- detä. RakMk:n määräykset on muotoiltu niin, että ne kuvaavat suurelta osin työntulosta. Kuluttajaso- pimuksissa RakMk määrittää myös virheen ja sen vastaisesti tehdyssä työssä on aina virhe.212 RYL ei ole virallisesti sitova, mutta kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välillä se on sovittu yleisesti sitovaksi laatumäärittelyksi, ja siitä käyvät ilmi hyvän rakennustavan minimivaatimukset. RYL:n ol- lessa ainoastaan ohje, ovat sen yläpuolella lait, asetukset ja viranomaismääräykset, kuten RakMk. Myös yksittäinen suunnitelma nousee RYL:n yläpuolelle, jos asia on esitetty samanaikaisesti molem- missa.213 RYL-julkaisujen ohella rakennusalan itsesäätelyyn kuuluu myös RT-kortisto, joka tarjoaa ajanta- saista ja riippumatonta tietoa alan ammattilaisille. Rakennustietosäätiö ylläpitää RT-kortistoa, josta löytyy koottuna rakennusalan ammattilaisten käyttöön riippumatonta, puolueetonta, luotettavaa ja ajantasaista tietoa. RT-kortiston ohjeet ovat laadittu siten, että niissä on huomioitu alaa ohjaavat lait ja määräykset, yleiset laatuvaatimukset (RunkoRYL, SisäRYL, MaalausRYL) sekä tuotetietoa.214 Hyvän rakennustavan valvonta ja sääntely onkin mutkikkaampi asia. RakL:n 4 luvussa määritellään olennaisia teknisiä vaatimuksia, jotka koskevat rakenteiden lujuutta ja vakautta, paloturvallisuutta, terveellisyyttä, käyttöturvallisuutta, esteettömyyttä, meluntorjuntaa ja ääniolosuhteita sekä 210 HE 360/1992 s. 117. 211 Laine 1993, s. 102. 212Ympäristöministeriö – Suomen rakentamismääräyskokoelma; Saine – Maso 2011, s. 142. 213 Saine – Maso 2011, s. 143. 214 Laine 1993, s. 101–103; Saine – Maso 2011, s. 143–144. 73 energiatehokkuutta. Seuraavassa 5 luvussa on yleisiä edellytyksiä rakentamiselle. Rakentamista kos- kevia sitovia määräyksiä ei kuitenkaan ole annettu, vaan määräyksiä on tarkoitus soveltaa joustavasti, huomioiden rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet.215 Laine on väitöskirjassaan tutkinut rakennusvirheitä, joihin olennaisesti kuuluu hyvä rakennustapa. Hyvän rakennustavan edellytysten osalta hän on päätynyt siihen, että hyvän rakennustavan tulisi kä- sittää hyvä ja kunnollinen työntulos. Siihen puolestaan, mikä tekee työntuloksesta hyvän ja kunnolli- sen, vaikuttaa kokonaisuus. Huomioon on otettava muun muassa rakenneratkaisut, rakentamiseen valitut rakennustarvikkeet, työtavat ja työn laatu. Hyvä rakennustapa edellyttää, että rakennustyö on suoritettu huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Hyvä rakennustapa muuttuu kehityksen ja ajan kuluessa, mutta myös rakennushankkeen tyypillä on merkitystä, koska eri kohteilta vaaditaan erilaista laatuta- soa.216 Hyvän rakennustavan edellytyksiä on arvioitu myös KRIL:n ja tuomioistuinten päätöksissä. KRIL käyttää hyvän rakennustavan arvioinnissa osana myös RYL:a ja RT-kortistoa, vaikka ratkaisuja ei niihin perusteta, niiden ei-velvoittavan luonteen vuoksi. Yksittäisissä ratkaisuissa voidaan kyllä vii- tata esimerkiksi RYL:n vaatimuksiin.217 Itä-Suomen HO on ratkaisussaan S 16/714 viitannut katon tuuletusrimaa koskevissa peruste- luissaan kattopeltivalmistajan ohjeisiin sekä RT-korttiin. HO totesi, että tuuletusriman pois jättäminen muodosti KSL 9:13:2.1 §:n mukaisen virheen.218 Myös Vaasan HO on ratkaisun S 06/627 johtopäätöksissä antanut painoarvoa todistajien esit- tämille RT-korttien ohjeistuksille arvioidessaan, oliko kyseessä KSL 9 luvussa tarkoitettu virhe219. Näin ollen RT-kortteja ei voida pitää todistusarvoltaan merkityksettöminä työn laadun arvioinnin mittareina. Myös KKO 2025:3 on ottanut kantaa hyvän rakennustavan arviointiin muutamissa ratkaisuis- saan, joista viimeinen on annettu tammikuussa 2025. KKO totesi, että asianmukaisuutta arvi- oitaessa on otettava huomioon urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja määräykset, urakkaso- pimuksen ehdot sekä hyvän rakennustavan vaatimukset. Arvioinnissa merkitystä on myös 215 Ympäristöministeriö – Suomen rakentamismääräyskokoelma. 216 Laine 1993, s. 93. 217 Saine – Maso 2011, s. 144. 218 Itä-Suomen hovioikeus, S 16/714, s. 10–11. 219 Vaasan hovioikeus S 06/627, s. 5–7. 74 sillä huolellisuuden tasolla, jota urakoitsijalta voidaan edellyttää ottaen huomioon suorituk- seen liittyvä vahinkoriski, sen todennäköisyys ja seurausten vakavuus. Erityistä ammattitaitoa edellyttävässä urakassa urakoitsijalta voidaan perustellusti vaatia keskimääräistä korkeampaa huolellisuutta. Kyseisessä asiassa urakoitsijan suoritus oli toteutettu vastoin LVI-rakentamista koskevia rakennusmääräyksiä, urakkasopimusta, LVI-työselostusta ja siten myös vastoin hy- vää rakennustapaa.220 Tämän perusteella voitaneen katsoa RYL:llä ja RT-korteilla olevan oikeuslähdeopillista arvoa jopa velvoittavana silloin, kun arvioidaan hyvää rakennustapaa. 4.3 Rakennusalan vakiosopimusehdot Kuten edellä on todettu, vakioehtojen käyttö kuluttajasopimuksissa on yleistä ja niin myös rakennus- alalla. Rakennusalan töitä koskevia yleisiä kuluttajasopimusehtoja on ollut laatimassa 4 rakennusalan etujärjestöä, jonka jälkeen KA on tarkastanut ja hyväksynyt ehdot. KA:n tarkastus ja hyväksyntä ta- kaa sen, että sopimusehdot eivät voi olla kohtuuttomat, mutta muutoin ne voivat olla epätasapainossa sopijakumppaneiden kesken.221 Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa ja asennusta koskevat yleiset sopimusehdot (2011) on laadittu yhteistyössä KA:n kanssa, jolloin KA on voinut neuvotte- luissa nostaa mahdollisia epäkohtia esille.222 Jäljempänä tarkastellaan tarkemmin tähän tutkimuksen kannalta keskeisiä vakiosopimusehtoja, joista yleisimmin käytetään RYS-9 1998-ehtoja. Taloelementtien kauppoihin käytetään myyjien omien va- kiosopimusehtojen lisäksi Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevia yleisiä sopimusehtoja sekä HTT yleisiä sopimusehtoja. Myyjät ja urakoitsijat voivat halutessaan olla käyttämättä vakiosopimusehtoja ja laatia oman sopi- muksen sekä siihen liitettävät sopimusehdot. Silloin he kantavat riskin siitä, jos sopimus tai sen ehdot ovat joltain osin epäselvät. KRIL on tulkinnut pääsääntöisesti epäselvät sopimukset urakoitsijan va- hingoksi. Suullinen sopimus tulkitaan lähes poikkeuksetta epäselväksi sopimukseksi, joten myyjän ja urakoitsijan oikeusturvan kannalta on järkevää tehdä sopimus aina kirjallisena.223 Itse laaditut ja omaan käyttöön räätälöidyt sopimusehdot voivat olla joskus – etenkin erikoisimmissa töissä – hyvä 220 KKO 2025:3, perustelujen kohdat 8–9, 11. Katso myös ratkaisut KKO 1981 II 99, KKO II 175 ja KKO 1993:52. 221 Ks. Wilhelmsson 2008, s. 63–64. KA voi myös tietoisesti pidättäytyä neuvotteluissa pyrkimästä täysin tasapainoi- seen lopputulokseen, mikäli sopimusehtoja sovelletaan vain pieneen osaan asiakkaista, esimerkiksi noin viiteen pro- senttiin kuluttaja-asiakkaista. Tällöin KA voi hyväksyä kuluttajan kannalta vähemmän edullisen lopputuloksen. 222 KKV – vakiosopimusehdot. 223 Kankainen – Junnonen 2016, s. 86. 75 vaihtoehto, mutta ehdot olisi hyvä laatia asiantuntijan apua käyttäen. Tällöin selviäisi lähtökohtaisesti kertakustannuksella. Jokaista sopimussuhdetta varten erikseen laadittavat ehdot lienevät tarpeeton ja vaivalloinen ratkaisu. Yhdellä alalla toimittaessa, samat sopimusehdot soveltuvat käytettäväksi lähes jokaiseen kuluttajaso- pimukseen ja se nimenomaan puoltaa vakioehtojen käyttöä. Yksityiskohtaisemmista ehdoista on kui- tenkin mahdollista sopia myös itse sopimuksessa, joten sekään ei puolla laatimaan asiakaskohtaisia sopimusasiakirjoja. Lisäksi itse laaditut ehdot tulee muistaa päivittää, mikäli lainsäädännössä tapah- tuu sellaisia muutoksia, joilla on vaikutusta ehtoihin. Vakioehdot jaetaan sen perusteella, ovatko ne toisen osapuolen yksin laatimat, vai ovatko ehdot laa- dittu yhdessä osapuolten kesken, jolloin puhutaan agreed documents -muotoisista vakioehdoista. Asi- alla on lähtökohtaisesti merkitystä riitatilanteessa. Yksipuolisesti laadittuja vakiosopimusehtoja tulee tulkita tiukemmin, kuin yhteisesti laadittuja ehtoja. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 on oikeuskirjallisuudessa katsottu kuuluvan agreed documents -ehdoiksi, vaikka niitä ei sanan varsi- naisessa merkityksessä ole laatineet sopijaosapuolet, vaan sopijapuolet ovat olleet elinkeinoharjoit- taja-ryhmien edustajat.224 YSE 1998 -ehdot voivat tulla myös osaksi elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välistä sopi- musta, kuten seuraavasta käy ilmi. Turun HO on ratkaisussa S 20/1066 HO hyväksynyt KO:n tuomion perustelut ja johtopäätöksen siitä, että YSE 1998 -ehdot ovat tulleet osaksi asian- osaisten välistä urakkasopimusta. Pirkanmaan KO on tuomion L 18/42112 perusteluissa to- dennut, että koska kustannusarvio/alustava tarjous -asiakirjaan on kirjattu ”muut ehdot YSE”, eikä asiakirjasta ole todettavissa kantajan esittämä väite, että kirjaus olisi jäänyt asiakirjapoh- jaan erheellisesti, on kyseinen ehto tarkoitettu sopimuksen ehdoksi. Lisäksi vielä todetaan, että asiakirja on kantajan laatima, jolloin asiakirjan virheisiin ja epäselvyyksiin sovelletaan epäselvyyssääntöä laatijansa vahingoksi.225 Edellisessä tilanteessa on sovellettu sopimusehdon laajennusta kuluttajan eduksi, joka on täysin mah- dollista. Huomionarvoista on, että edellä mainitun kaltaisissa tilanteissa kuluttajan asemaa parantava sopimusehto ei ole tehoton, toisin kuin heikentävä ehto olisi. Sopimusta on sen syntymisen jälkeen mahdollista muuttaa molempia osapuolia sitovasti ainoastaan, jos kumpikin sen hyväksyy. Muutoksista on syytä tehdä kirjallinen sopimus, jonka molemmat 224 Hemmo 2007, s. 146–147; Ryynänen 2019, s. 359. 225 Turun HO S 20/1066, s. 3–4; Pirkanmaan KO L 18/42112, s. 14. 76 osapuolet hyväksyvät allekirjoituksin. Etenkin rakennusalalla on tyypillistä, että muutoksia voi tulla paljonkin sopimuksen syntymisen jälkeen ja aineiston oikeustapausten perusteella muutoksista sovit- tiin vain harvoin kirjallisesti. KRIL on ratkaisussaan 1408/37/2007 todennut urakoitsijalla olevan näyttötaakan, että kai- kista tehdyistä töistä on sovittu tilaajan kanssa. Urakoitsijan työt eivät vastanneet tarjouksessa listattua ja kokonaishinta oli lähes kolminkertainen tarjoukseen nähden. Koska urakoitsija ei pystynyt näyttämään muutoksia sovituksi, lautakunta katsoi sopimuksen syntyneen tarjouksen ehtojen mukaisesti.226 Vakiosopimuspohja sekä sen ehdot on laadittu siten, että niissä on jo valmiiksi huomioitu yleisimmät riitoja aiheuttavat epäselvyydet. Elinkeinoharjoittajan olisi käytännössä äärimmäisen helppo varautua etukäteen tiettyihin riitoja aiheuttaviin seikkoihin käyttämällä valmista sopimuspohjaa liitteineen. Silti erityisen tarkkana on oltava sopimukseen kirjattavien sanamuotojen kanssa, kuten seu- raava KRIL:n käsittelemä tapaus 845/37/2008 osoittaa. Urakkasopimukseen oli kirjattu sopi- muksen kattavan kaikki kylpyhuoneen remonttityöt, eikä urakoitsija saanut laskuttaa kylpy- huoneen seinien tasoituksesta erikseen. Sen sijaan eteisen katon maalauksen katsottiin olevan urakkasopimuksen ulkopuolella. Lisäksi urakoitsijalla oli oikeus laskuttaa tarvikkeista ja ma- teriaaleista, koska urakkasopimukseen ei ollut kirjattu niiden sisältyvän siihen, ainoastaan erikseen sopimukseen sisältyväksi listatut materiaalit sisältyivät urakkasopimukseen.227 Vakioehtojen sitovuus edellyttää nimenomaisen tahdonilmaisun. Tällä tarkoitetaan, että vastapuoli hyväksyy tutustuttuaan vakioehdot osaksi sopimusta. Vastapuoli voi jättää vakioehdot lukematta, mutta sillä ei ole vaikutusta ehtojen sitovuuteen. Toisinaan epäselvyys voi syntyä ehtojen sijoittelus- takin. Tällainen tilanne voi syntyä, jos ehdot ovat sopimuksen kääntöpuolella tai kokonaan erillisenä asiakirjana. Silloin on tarkasteltava tilanteen olosuhteita. Urakoitsijan on syytä sellaisessa tilanteessa kiinnittää sopimusosapuolen huomio erilliseen asiakirjaan, vaikka sopimuskumppanillakin on vastuu tutustua sopimusehtoihin. KKO 1997:164 on käsitellyt ns. pelikuponkitapauksen, jossa pelaaja oli jättänyt huomioimatta pelikupongin kääntöpuolella olleen ehdon ja luuli tämän vuoksi voittaneensa. Pelaaja olisi tullut tietoiseksi ehdosta, mikäli hän olisi siihen tutustunut.228 Pelaaja jäi ilman ”voittorahoja”. 226 Saine – Maso 2011, s. 47. 227 Saine – Maso 2011, s. 49. 228 KKO 1997:164, kohta perustelut. 77 Vaikka vakiosopimusehtoja ei voida pitää vakiintuneena kauppatapana, niistä voidaan tietyissä ta- pauksissa hakea tulkinta-apua, mikäli parempaa näyttöä sopimuksen sisällöstä ei ole saatavilla. Viime kädessä tuomioistuin ratkaisee asian ja voi harkintansa mukaan hyödyntää vakiosopimusehtoja rat- kaisun tukena. 4.4 Tarkasteltavat vakiosopimusehdot 4.4.1 RYS-9 1998 Kuluttajille suoritettaviin rakennusalan töihin on laadittu ”rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopi- mus” -lomake, jonka osaksi on liitetty RYS-9 1998 -ehdot. Ehtoja sovelletaan elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välisissä urakkasopimuksissa, joiden kohteena on rakennuksen tai sen yhteyteen kuulu- van kiinteän rakennelman rakentaminen tai korjausrakentaminen. Ehtoja sovelletaan muun muassa myös edellä mainittujen hankkeiden osaurakkaan, kun urakkahinta on vähintään noin 10 000 euroa arvonlisäveroineen. Mikään ei estä käyttämästä YSE 1998 -ehtoja myös kuluttajasuhteessa, jolloin KSL:n vastaiset ehdot ovat suoraan mitättömiä. Sen sijaan kuluttajien oikeuksia parantavat ehdot tulevat sellaisenaan sovel- lettaviksi. Elinkeinoharjoittajan onkin harkittava melko tarkkaan, onko sopimussuhteessa kuluttajan kanssa tarkoituksenmukaista tai edes järkevää käyttää muita kuin kuluttajasopimus -ehtoja. Esimerkiksi Turun HO:n S 14/2019 käsittelemässä asiassa oli sopimussuhteessa tullut sovel- lettavaksi YSE 1998 -ehdot, ja viivästyssakoksi oli sovittu 100 euroa per päivä työn valmis- tumiseen asti. Elinkeinoharjoittaja velvoitettiin maksamaan kyseinen summa kuluttajille.229 KSL:n 9:9 §:n vakiokorvaus viivästyksestä olisi ollut merkittävästi pienempi. RYS-9 1998 -ehtojen huomionarvoisia kohtia nostetaan esille alla. Ehtokohdan 3.2 mukaan asiakir- jojen ollessa keskenään ristiriitaiset, noudatetaan pätevyysjärjestyksessä seuraavaa: 1. urakkasopimus 2. urakkaneuvottelupöytäkirja 3. tilausvahvistus 4. tilaustarjous 229 Turun HO S 14/2019, s. 2–3. 78 5. tarjouspyyntö 6. nämä yleiset sopimusehdot 7. työselostukset 8. sopimuspiirustukset Mikäli urakkasopimus ja sen liiteasiakirjat sisältävät keskenään ristiriitaisia määräyksiä samasta asi- asta, urakoitsijan on viipymättä ryhdyttävä selvittämään sopimuksen oikeaa tarkoitusta neuvottele- malla asiasta tilaajan kanssa. Joissakin tapauksissa olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, että asia- kirjojen pätevyysjärjestys muuttuu.230 Edellä kuvattu tapahtui KRIL:n ratkaisussa 2343/37/2007, jossa työn valmistumisajankohta oli sopi- muksessa merkitty useita viikkoja myöhemmäksi kuin tarjouksessa. Koska urakoitsija ei ollut ilmoit- tanut tilaajalle tästä poikkeamasta, lautakunta katsoi, että työn olisi tullut valmistua tarjouksessa il- moitettuna ajankohtana.231 Kohta 3.3 on etenkin kuluttajan kannalta tärkeä silloin, kun kyseessä ei ole KVR-urakka. Sen mukaan osapuolet vastaavat toimittamiensa suunnitelmien ja asiakirjojen sekä niiden perusteena olevien tie- tojen oikeellisuudesta. Tällä tarkoitetaan toimeksiantajan myötävaikutusvelvollisuutta, jota voidaan joutua arvioimaan virheen yhteydessä. Ehtokohtaa on kevennetty kuluttajan osalta urakoitsijan ilmoi- tusvelvollisuudella, mikäli tämä havaitsee saamassaan suunnitelmissa, tiedoissa, määräyksissä tai materiaaleissa ilmeisiä virheellisyyksiä tai puutteita, jotka tämän ammattitaitonsa perusteella tulisi havaita.232 Ehtokohdan 4.1 perusteella tilaaja velvoitetaan käyttämään lisä- ja muutostöiden suorittajana ensisi- jaisesti urakkasopimuksessa mainittua elinkeinoharjoittajaa. Painavan syyn ollessa käsillä, on mah- dollista käyttää myös muuta elinkeinoharjoittajaa. Nähdäkseni painava syy voisi olla esimerkiksi ti- lanne, jossa vaaditaan erityisosaamista, jota alkuperäisellä sopimuskumppanilla ei ole. Muutos- ja lisätöiden vaikutuksesta kustannuksiin sekä aikatauluun on sovittava kirjallisesti ennen työn toteutta- mista. Urakoitsijalle tulee myös varata kohtuullinen lisäaika muutoksen tai lisätyön toteuttamiseksi. 230 RYS-9 1998 2023, s. 1. 231 Saine – Maso 2011, s. 50. 232 RYS-9 1998 2023, s. 1. 79 233 Tutkimusmateriaalin perusteella oli yleistä, ettei lisä- ja muutostöiden aiheuttamista lisäkustan- nuksista tai aikataulun pitkittymisestä sovittu kirjallisesti työn aikana. Sopimusehtojen kohta 5 koskee urakkahintaa. Kohdan 5.1 mukaan urakkahinta on urakkasopimuk- sessa sovittu hinta, joka määräytyy sopimuksessa tai tilausvahvistuksessa sekä niiden liitteenä mai- nituissa asiakirjoissa sovitun suoritusaikataulun ja sisällön perusteella.234 Edellä mainittu ehtokohta on keskeinen kahdestakin syystä, ensinnäkin kiinteästä hinnasta ei voi pääsääntöisesti poiketa. Toiseksi lähtökohtaisesti kaikki, mikä puuttuu urakkasopimuksen sisällöstä, katsotaan lisätyöksi, ellei muuta voida näyttöä esittämällä osoittaa. Aine on tehnyt artikkelissaan ”kuluttajasuojalain soveltuminen asuinhuoneiston peruskorjaukseen ja -parannukseen” mielenkiintoisen havainnon RYS-9 1998 -sopimusehtojen kohdasta 5.2, jonka mu- kaan laskutöissä hinta-arvio on aina mahdollista ylittää 15 prosentilla ja urakoissa enemmänkin, mi- käli siitä on urakkasopimuksessa sovittu. Aineen mukaan ehtokohtaa voidaan pitää ongelmallisena, kun sitä peilataan KSL 9:23 §:ään ja HE:n perusteluihin. Ehdossa 5.2 ei nimittäin ole huomioitu KSL 9 luvun soveltamisalaan kuuluvien toimintojen erityispiirteitä, vaan oikeudellinen merkitys on joh- dettu KSL 8:24 §:stä. Siten hinta-arvion ylitys voisi tulla kysymykseen ainoastaan elementtitoimituk- sen asennuksen ja muun liitännäispalvelun osalta, koska KSL 9:23 § on katsottava erityissään- nökseksi.235 Urakoitsijan yksipuolinen oikeus korottaa hintaa tietyissä tilanteissa, tulee suoraan KSL 9:24 §:stä. Silloin kun urakoitsija käyttää lain mukaista oikeuttaan, on RYS-9 1998 ehtokohdan 5.7 mukaan ti- laajalla oikeus purkaa urakkasopimus kohtuullisessa ajassa. Kohtuulliseksi ajaksi katsotaan normaa- listi kymmenen vuorokautta siitä, kun tilaaja on saanut tiedon hinnankorotuksesta ja sen enimmäis- määrästä.236 Laissa ei ole erikseen säädetty purkamistilanteissa noudatettavasta kohtuullisesta ajasta, mutta kun kymmentä vuorokautta verrataan aiemmin tässä tutkimuksessa esitettyyn rakennusalan töiden kohtuullisen ajan arviointiin, voidaan pitää todennäköisenä, että 10 vuorokautta on hyväksyt- tävä määräaika. 233 RYS-9 1998 2023, s. 1. 234 RYS-9 1998 2023, s. 2. 235 Ks. aiheesta tarkemmin kappaleesta 2.4.4 ja Aine 2002, s. 240–241. 236 RYS-9 1998 2023, s. 2. 80 Urakoitsija on ehtokohdan 7.1 perusteella pidättänyt omistuksen urakkaan sisältyviin tämän työ- maalle toimittamiin materiaaleihin, joita ei ole maksettu237. Omistuksenpidätysehdolla urakoitsija tur- vaa asemansa työmaalle toimitettuihin materiaaleihin tilaajan maksukyvyttömyystilanteessa. Urakkasuorituksen luovutuksesta on ehtokohdissa 10.1 ja 10.2. Ehtokohdan 10.2 mukaan silloin, kun vastaanottokatselmuksen pitämisestä on sovittu, on vastaanottokatselmus pidettävä 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esittämisestä. Vastaanottokatselmuksen pitäminen on kummankin osapuolen oi- keusturvan kannalta järkevää, koska katselmuksessa on tarkoituksena tutkia, onko työn lopputulos sopimuksen mukainen ja siitä laaditaan kummallekin osapuolelle asiakirja niistä seikoista, jotka kat- selmuksessa tulee ilmi. Vastaanottokatselmus tuo osapuolille turvaa jälkivaatimuksilta, sillä ellei ti- laisuudessa sovita toisin reklamaatioajasta, niin molempien osapuolten on esitettävä toisiinsa kohdis- tuvat vaateet, jotka vastaanottokatselmuksessa on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Vaatimukset on esitettävä: ”vähintään perusteiltaan yksilöitynä 7 vuorokauden kuluessa vastaanottokatselmuksesta laa- ditun asiakirjan tiedoksi saamisesta.” Kyseisen velvollisuuden laiminlyönti johtaa siihen, että menettää oikeutensa vaatimusten tekemiseen myöhemmin. Vastaanottokatselmuksessa vain perusteiltaan yksilöidyt vaatimukset tulee esittää eu- romääräisesti yksilöitynä viimeistään yhden kuukauden kuluessa vastaanottokatselmuksesta.238 Kuluttajan kannalta kyseiset määräajat ovat varsin tiukat. Toki selvät virheet on helppo nähdä ja rek- lamoida heti, mutta epäselvissä tilanteissa mahdollisen virheen selvittämiseen ja toteamiseen saate- taan tarvita ulkopuolista ammattiapua. Luukkonen Yli-Rahnasto on katsonut, että 7 vuorokauden mää- räaika on sovellettavissa vain helposti todettaviin virheisiin ja selvitystä vaativien virheiden osalta sovellettavaksi tulisi KSL:n mukainen kohtuullinen reklamaatioaika.239 Luukkonen Yli-Rahnasto on kiinnittänyt huomiota siihen, ettei KSL 9 luvussa taikka RYS-9 1998 - ehdoissa muutoin ole säännöstä vaatimusmääräajasta ja hän on pitänyt jo muutoinkin kuukauden määräaikaa varsin tiukkana nimenomaan euromääräisen vaatimuksen osalta. Hänen nähdäkseen ”luontevampaa olisi, jos kuluttajalta edellytettäisiin esimerkiksi virheen korjaamista koskevan 237 Ks. RYS-9 1998 2023, s. 2–3. 238 RYS-9 1998, s. 3. 239 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 235. 81 vaatimuksen esittämistä tietyssä ajassa”.240 Käsitellyssä aineistossa ei tullut vastaan tapausta, jossa tällaista tilannetta olisi käsitelty, joten jäänee epäselväksi, miten asia ratkaistaisiin oikeuskäytän- nössä. Ehtokohta 11 viivästyksestä ja sen seuraamuksista on johdettu pitkälti sellaisenaan KSL:sta. Ehto- kohta 12 koskee urakkasuorituksen virhettä ja seuraamuksia. Pääasiassa se on rakennettu niiden sään- nösten mukaisesti, joita tässä tutkimuksessa on jo aiemmin käyty läpi. KSL:n mukaan virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Kohtuullista aikaa ei ole sen tarkemmin määritelty laissa, eikä sen esitöissä. RYS-9 ehtojen 12.4 kohdan mukaan virheilmoitus on tehtävä pääsääntöisesti 14 vuorokau- den kuluessa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. 14 vuorokauden vir- heilmoitusaika kuulostaa kovin lyhyeltä ajalta. Oikeuskirjallisuudessa sitä on perusteltu rakennusura- koiden osalta sillä, että virheiden korjaamisen ja vahingon minimoimisen kannalta lyhyt reklamaa- tioaika on perusteltua.241 Ehtojen kohta 15 koskee tilaajan myötävaikutusvelvollisuuksia ja kohta 16 tilaajan laiminlyöntien seuraamuksia. Niitä ei käydä tarkemmin läpi tässä yhteydessä, mutta silloin kun kyse ei ole KVR- urakasta, on kyseinen kohta syytä lukea huolellisesti. Kohdan 15.5 mukaan ohjeena sovelletaan RT 10-10982 Rakentajan työturvallisuusvelvoitteita rakennusurakkaan. Kohdan 16.5 mukaan silloin, kun urakkasopimuksessa on sovittu urakoitsijalle maksettavasta vakiokorvauksesta tilaajan maksuvelvol- lisuuden laiminlyönnistä, saa vakiokorvaus urakkahinnasta olla enintään 10 prosenttia. Määrästä on mahdollista poiketa ainoastaan, jos jompikumpi osapuoli pystyy näyttämään, että todellinen vahinko poikkeaa olennaisesti sovitusta vakiokorvauksesta. Muilta osin vakiosopimusehdot mukailevat KSL:a, lukuun ottamatta ehtokohtaa 17.1, joka puolestaan on johdettu vahingonkorvauksen sovitte- lun osalta vahingonkorvauslain 2:1.2 §:stä.242 Tällaista tapausta on käsitelty Helsingin KO:ssa (L 08/18549). Kaupungin rakennusalan työn- johtaja palkkasi pitkäaikaistyöttömänä työllistymisjaksolla olleen alaisensa suorittamaan kat- toremontin rakennusurakan vapaa-ajan asunnolleen, vaikka tiesi tämän olevan puuseppä. Urakkahinta oli 1.700 euroa, ja sopimuksessa noudatettiin RYS-9-ehtoja. Rakennusinsinöörin katselmuksessa työn todettiin tehdyn ammattitaidottomasti ja vastoin peltikaton asennusoh- jeita. Tilaaja vaati virheellisestä ja kesken jääneestä työstä 10.980 euron vahingonkorvausta. Oli kiistatonta, että toimeksisaaja ei ollut alan ammattilainen ja työssä oli virheitä sekä 240 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 235. 241 RYS-9 1998 2023, s. 3–4; Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 232–233. 242 Ks. RYS-9 1998 2023, s. 5–6. 82 puutteita, joten tilaajalla oli KSL 9:20 §:n nojalla oikeus vahingonkorvaukseen. Arvioitavaksi tuli kuitenkin RYS-9-ehtojen 17.1 kohta vahingon rajoittamisesta ja korvauksen sovittelusta. Tilaaja tiesi toimeksisaajan kokemattomuuden, pyrki säästämään kustannuksissa, ei edellyt- tänyt hyvää rakennustapaa eikä puuttunut työn laatuun työn edetessä. KO katsoi tilaajan otta- neen tietoisen riskin ja myötävaikuttaneen vahingon syntymiseen. Vaadittu korvaus sovitel- tiin urakkahinnan mukaiseksi – 1.700 euroon.243 Helsingin HO:n (S 09/3547) arvioitavana oli, että tuleeko toimeksisaajan vahingonkorvausta sovitella tilaajan oman myötävaikutuksen perusteella. Perusteluissaan HO katsoi, että tapah- tumaolosuhteet huomioiden tilaajalla oli korostunut velvollisuus rajoittaa vahinkoja, mutta tämä ei puuttunut virheisiin työn aikana. Kokonaisarviossa – sopimusrikkomuksen syy, tilaa- jan myötävaikutus, urakkahinta sekä vahinkojen rajoittamatta jättäminen – HO piti korvaus- velvollisuutta kohtuuttomana ja sitä oli soviteltava RYS-9-ehtojen 17.1 kohdan nojalla. HO katsoi KO:n arvioineen kohtuullisen määrän oikein.244 Joskus tilanne voi olla sellainenkin, että urakoitsija on ilmoittanut sitoutuvansa rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin – kuten KRIL:n 3702/37/2006 käsittelemässä asiassa –, mutta ehtoja ei ole sen tarkemmin määritelty. KRIL päätyi ratkaisussaan, että sovellettavaksi tulee RYS-9 1998 -ehdot, koska osapuolena oli kuluttaja ja kyse oli isosta rakennusurakasta.245 Ratkaisu päätyä soveltamaan RYS-9 1998-ehtoja on erikoinen, koska vakiintuneesti rakennusurakan yleisillä sopimusehdoilla tarkoitetaan YSE 1998 -ehtoja ja oikeuskäytännössä ei ole katsottu olevan estettä soveltaa kyseisiä ehtoja kuluttajan oikeuksia laajentavasti. 243 Helsingin KO L 08/18549, s. 4–5. 244 Helsingin HO S 09/3547 s. 3–4. 245 Saine – Maso 2011, s. 51. 83 4.4.2 HTT yleiset sopimusehdot Hirsitalopakettien ja hirsituotteiden kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot eivät ole välttämättä niin laajasti käytössä, koska kuluttajan ja talotoimittajan välisen kaupan ehdot määritellään ensisijaisesti hankintasopimuksessa, tilausvahvistuksessa tai niiden liitteissä. Ehdot mu- kailevat monin paikoin jo edellä käytyjä ehtoja, joten ei ole tutkimuksen kannalta mielekästä toistaa samoja asioita. Siten tässä osiossa nostetaan esiin ainoastaan sellaiset ehtokohdat, jotka poikkeavat aiemmin läpikäydyistä ehdoista tai sisältävät jotain, mitä aiemmin ei ole vielä nostettu esiin. Ehtoja tarkastellaan vain tutkimukseen soveltuvilta osin, ja muut kohdat jätetään tarkastelun ulkopuolelle. Ehdon 1.3 mukaan HTT:n yleisten sopimusehtojen lisäksi noudatetaan Hirsitalon laatuvaatimuksia (Hirsitaloteollisuus HTT ry 4/2011) sekä hirsitalon suunnitteluperusteita (RT 103762). Myyjä voi ehtokohdan 3.1 mukaan käyttää myyntiedustajaa, joka toimii kaupan osapuolten välissä ja toimittaa tilauksen myyjän vahvistettavaksi. Ehtojen 3.2 mukaan ”sitova sopimus syntyy, kun ostaja ja myyjä ovat allekirjoittaneet hankintasopimuksen tai kun tilaus on kirjallisesti vahvistettu”. 246 Edellisten eh- tokohtien muotoilu vaikuttaa hieman epäonnistuneelta, sillä se on epäselvästi ilmaistu. Tarkoitus lie- nee ollut, että sitova sopimus syntyy, kun ostaja ja myyjä (jota myyntiedustaja ei ole) ovat allekirjoit- taneet hankintasopimuksen. Myyntiedustajaa käyttäessä vaaditaan sitovalle sopimukselle tilauksen vahvistusmenettely, jonka muotoilu tosin herättää kysymyksen, että mitä konkreettisia toimia kirjal- linen vahvistusmenettely vaatii. Käytäntö voi myös olla ongelmallinen OTL:n 1 ja 2 lukujen näkökulmasta. Peilatessa ehtokohtia 3.1 ja 3.2 ehtokohtaan 4.2, herää kysymys, että onko myyntiedustajalla sittenkin oikeus allekirjoittaa han- kintasopimus ja ainoastaan tarkoitus vahvistaa se myyjällä. Ehtokohdassa 4.2 nimittäin sanotaan, ettei tilauksen tai hankintasopimuksen välittäneellä edustajalla ole oikeutta muuttaa sopimusta tai tehdä erillistä, myyjää sitovaa lisäsopimusta myyjän lukuun.247 Aiemmasta muotoilusta olisi voinut olla tulkittavissa, ettei myyntiedustajalla olisi lainkaan oikeutta tehdä sitovaa sopimusta myyjän lukuun ilman myyjän vahvistusta. Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys on ehtokohdan 5.1 mukaan vähän erilainen kuin RYS-9 1998 -ehdoissa ja sopimusasiakirjojen ollessa ristiriidassa keskenään, noudatetaan seuraavaa järjestystä: 1. hankintasopimus 246 HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 1. 247 Ks. HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 1. 84 2. tilausvahvistus 3. hankintasopimuksen ja tilausvahvistuksen liitteet 4. tilaus 5. tarjous 6. tarjouspyyntö 7. nämä yleiset sopimusehdot Ehtokohdissa 6.1–6.8 on määritelty hintaehdot. Ne mukailevat melko tarkasti KSL:a. Lisäksi koh- dassa 6.2 on määritelty, että silloin kun myyjän on eriteltävä asennustyön osuus kauppahinnasta, tulee se lähettää ostajalle neljän viikon kuluessa siitä, kun sitova sopimus on syntynyt.248 Ehtokohta 11 koskee osapuolten myötävaikutusvelvollisuuksia. HTT:n ehdoissa on yksilöity KSL 31 §:ää tarkemmin osapuolten velvollisuuksista. Muun muassa ostajalla on velvollisuus perehtyä sopi- muksen syntymisen jälkeen ostajalle toimitettaviin asiakirjoihin viivytyksettä niiden vastaanottami- sen jälkeen ja esittää mahdolliset huomautuksensa ilman aiheetonta viivytystä. Ehtokohdassa asiakir- joina on mainittu piirustukset, työselitykset ja kirjalliset ohjeet.249 Näytön kannalta on jossain määrin haastavaa riitauttaa asiaa, koska maallikko ei välttämättä asiakirjoihin perehtymisestä huolimatta osaa tulkita niistä kaikkea oleellista. Ehtokohta 14 liittyy tavaran ja asennustyön toimituskuntoon. Toimitettavan tavaran ja siihen liittyvän asennustyön on kaikilta osin vastattava sopimuksen ehtoja sekä myyjän antamia tietoja. Lisäksi toi- mituksen on täytettävä toimitusajankohtana voimassa olevat kansalliset lait, asetukset ja viranomais- ten määräykset muun muassa rakenteen, varustelun sekä työ- ja paloturvallisuuden osalta. Tavaran tulee täyttää myös ostajan perustellut odotukset sekä Hirsitaloteollisuus ry:n vahvistamat hirsitalojen laatuvaatimukset, ellei toisin ole sovittu. Tavara on toimitettava asianmukaisesti pakattuna ja suojat- tuna. Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki sellaiset ohjeet ja tiedot, jotka ovat ta.rpeen ta- varan säilyttämistä, asentamista, käyttöä ja huoltoa varten, sekä muut sellaiset tiedot, joita ostaja voi perustellusti edellyttää saavansa. Jos tavaran normaaliin käyttöönottoon kuuluu jälkikäteen tehtävä 248 HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 1–2. 249 HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 2. 85 säätö, viimeistely tai osien vaihto, ei ennen näiden toimenpiteiden suorittamista havaittua puutetta pidetä sopimuksenmukaisuuden arvioinnissa virheenä.250 Hirsirakennuksien jälkikäteistä säätötarvetta on arvioitu Lapin KO:ssa käsitellyssä asiassa L 11/466 muun ohella. Todistajana oli kuultu hirsi- ja kelorakentamisen kouluttajaa, joka toimi myös tavarantarkastajana erityisesti hirsitaloissa. Hänen lausumansa mukaan hirsitalot tarvit- sevat huoltoa ja seuraamista ensimmäisten vuosien aikana, vaikka työ olisi tehty kuinka hyvin tahansa. KO arvioi tämän todistajan kertoman luotettavimmaksi hänen kokemuksensa perus- teella. Jälkihuollon ohjeistuksen antaminen olisi ollut suositeltavaa, mutta ei pakollista. Ra- kennuksen painumisen ei katsottu johtuvan siitä, ettei urakoitsija olisi suorittanut urakkaa am- mattitaitoisesti ja huolellisesti.251 Valituksen johdosta Rovaniemen HO (S 13/755) käsitteli asian, mutta ei lausunut edellä mainittuun asiaan. Säätötarve itsessään ei ole virheen merkki. Tämä on linjassa myös KSL 9:13 §:n kanssa, jossa virheen arviointi perustuu suorituksen sopimuksenmukaisuuteen ottaen huomioon sen laatu ja odotettavat ominaisuudet. Ehtokohdissa 18.1 ja 19.3 on hyödynnetty KSL 9:30 §:n 1 ja 4 momentissa säädettyä mahdollisuutta määrätä tilaajan maksettavaksi kaavamainen korvaus, jos toimeksisaaja purkaa sopimuksen tilaajan maksuviivästyksen vuoksi tai jos tilaaja peruuttaa tilauksen: 18.1: Jos ostaja ennen tavaran luovutusta tai asennus- ja muun työsuorituksen loppuun suorit- tamista peruuttaa tilauksen, myyjällä on oikeus kuluttajansuojalain 9 luvun 30 §:n ja 8 luvun 30 §:n mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen. Jollei vahingon määrästä erikseen muuta näytetä, korvaus on vakiokorvauksen suuruinen: • omakotitalojen ja rakennusalaltaan yli 80 m2:n rakennusten kaupassa 3 % kauppahin- nasta • rakennusalaltaan 26–80 m2:n rakennusten kaupassa 4 % kauppahinnasta • rakennusalaltaan pienempien kuin 26 m2:n rakennusten kaupassa 5 % kauppahinnasta. Jos peruutus koskee pelkästään asennusta ja mahdollista muuta toimitukseen liittyvää työsuo- ritusta, vakiokorvauksen määrä lasketaan kuitenkin peruutetun asennus- ja muun työn hin- nasta. Myyjällä on oikeus saada maksu jo tehdystä työstä. Vakiokorvauksen määrästä voidaan 250 HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 3–4. 251 Lapin KO L 11/466, s. 11–13. 86 poiketa, jos jompikumpi osapuoli erikseen näyttää, että peruuttamisesta aiheutunut todellinen vahinko eroaa siitä olennaisesti.252 19.3: Jos tavaran luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, myyjällä on oikeus saada os- tajalta korvaus viivästyksen vuoksi tarpeellisiksi tulleista kuljetus-, varastointi- tai suojaus- kustannuksista sekä vakuutusmenoista. Silloin kun sovittu toimituspäivä on ollut erikseen määritellyllä talvikaudella, korvaus on määrältään 0,5 % lykkääntynyttä toimitusta vastaa- vasta osasta kauppahintaa jokaiselta täydeltä viivästysviikolta (vakiokorvaus). Vakiokorvauk- sen määrä on kuitenkin enintään 3 %, 4 % tai 5 % tästä hinnasta. Sovellettava prosenttiluku määräytyy kaupan kohteena olevan rakennuksen rakennusalan mukaan vastaavalla tavalla kuin kohdassa 18.1 on sanottu.253 4.4.3 Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset so- pimusehdot Talopakettien ja -elementtien kuluttajakaupassa sekä asennuksessa käytettävät yleiset sopimusehdot poikkeavat edellisistä ehdoista siinä, ettei niiden käyttö ole kovin yleistä sopimussuhteissa. Kulutta- jan ja talotoimittajan välisen kaupan ehdot määritellään ensisijaisesti hankintasopimuksessa, tilaus- vahvistuksessa tai niiden liitteissä. Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevia yleisiä sopimusehtoja sovelletaan vain siinä tapauksessa, ellei kirjallista sopimusta ole tehty kaikista kauppaan liittyvistä asioista. Näitä vakiosopimusehtoja kutsutaankin siitä syystä ”perälau- taehdoiksi”.254 Yritykset voivat hyödyntää myös suoraan yleisiä ehtoja, mutta tyypillisempää lienee käyttää omia, itse laadittuja vakioehtoja. Talotehtaiden omat ehdot eivät ole yleisesti saatavilla, joten niitä ei ollut mahdollista tarkastella tässä yhteydessä. Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot pää- osin toistavat tai täydentävät lain pakottavia säännöksiä, eikä niissä ole juurikaan eroa edellä läpikäy- tyihin ehtoihin, joten vastaavia kohtia ei toisteta. Edellä läpikäytyihin ehtoihin nähden sopimuksen peruuttamisesta seuraa ehtokohdan 17.1 mukaan kiinteä kolmen prosentin vakiokorvaus kauppahinnasta, ellei toisin näytetä.255 Tämä ehto vastaa KSL 9:30 §:n kohtuullisen korvauksen periaatetta ja tuo ennakoitavuutta. Ehto ei rajoita kuluttajaa, vaan 252 HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 4. 253 Ks. HTT Yleiset sopimusehdot 2010, s. 5. 254 Pientaloteolllisuus, Yleiset sopimusehdot. 255 Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot 2011, s. 4. 87 toimii oletuksena, josta voidaan poiketa vahingon todellisen määrän mukaan. Vastaava peruutusehto on hyvin tavanomainen myös asuntokaupassa. Ehtokohdan 13.2 mukaan myyjän on luovutettava ostajalle tavaran säilytystä, asentamista, käyttöä tai hoitoa varten tarpeelliset ohjeet. Elinkeinoharjoittajan antamilla ohjeilla on keskeinen merkitys vir- heen arvioinnin kannalta etenkin silloin, kun myyjä ei itse suorita asennustyötä. Asiasta on säädetty KSL 9:14.3 §:ssä.256 256 Ämmälä 2002, s. 70, 72. 88 5 Ratkaisu- ja tulkintakäytäntö KSL 9 luvun soveltamistilanteissa 5.1 Tutkimusaineisto Tutkimuksen aineisto kerättiin HO:sta ja KRIL:sta. KKO:n tapauksiin on viitattu tutkimuksessa so- veltuvin osin, mutta niitä ei ole käsitelty aineiston yhteydessä. Korkeimpaan oikeuteen päätyneitä riitoja elementtien kaupoista tai rakennusurakoista elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan välillä on käsi- telty vain muutamia. Tutkimusaineistoksi tilattiin kaikkien HO:ien antamat tuomiot, joissa KSL 9 luku on ollut esillä. Saatu tutkimusaineisto käsitti 69 kappaletta HO:n tuomioita ja saman määrän alioikeuden tuomioita eli yhteensä 138 tuomiota. Pääosin HO:n tuomiot oli annettu 2000-luvun alkupuolesta eteenpäin. Tämä selittynee sillä, että nykyinen KSL 9 luku taloelementtien kaupasta ja rakennusurakoista on lisätty KSL:iin jälkikäteen ja se on astunut voimaan vasta 1.7.1994. Tutkimusaineistosta poistettiin sellaiset tuomiot, jotka eivät soveltuneet tutkimukseen (3 kpl). KRIL:n päätöksiä oli tutkimusaineistona 26 kappaletta. Elinkeinoharjoittajan ja kuluttajan väliset rii- dat päätyvät selvästi useammin KRIL:n käsiteltäväksi, jonka vuoksi tutkimusaineistoa oli rajattava huomattavasti. Lopputuloksena päädyttiin siihen, että KRIL toimitti tutkimusaineistoksi kaikki täys- jaostoratkaisut, joita oli vain 2 kappaletta sekä kaikki vuoden 2023 jaostoratkaisut, joita oli 24 kap- paletta. Läpikäydyn aineiston pohjalta voidaan todeta, että riitaisuuksia aiheuttanut alkuperäinen raken- nusurakkasopimus toteutui harvoin - jos koskaan - täysin muuttumattomana. Yleensä ensin oli arvi- oitava, onko suorituksessa virhe sekä mitä vaikutuksia suorituksen virheellä on sopimussuhteessa. Usein samanaikaisesti piti punnita suorituksen virheen olemassaoloa ja suhdetta annettuun hinta- tai kustannusarvioon, hinnanalennukseen ja sopimuksen purkuun horisontaalisesti. Lisäksi arviointiin vaikuttivat samanaikaisesti myös mahdolliset muut tekijät, kuten esimerkiksi tilaajan myötävaikutus- velvollisuus ja toimeksisaajan huolellisuus sekä niiden vaikutus lopputulokseen. Seuraavassa kappaleessa käydään läpi tarkemmin osaa aineiston ratkaisuista, jotka on haluttu nostaa esille toisaalta esimerkinluontoisina ja toisaalta jonkin erityispiirteensä vuoksi. 5.2 Tuomioistuimen ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja Helsingin HO on käsitellyt asian S 15/1138, jonka keskiössä oli lisätöiden ja reklamaatiovel- vollisuuden arviointi. Kyse oli urakkasopimuksesta, jonka mukaan toimeksisaajan tuli suorittaa 89 rakennustöitä tilaajan omakotitalotyömaalla. Riita koski erityisesti sitä, kuuluivatko tietyt työt alkuperäiseen urakkasopimukseen vai olivatko ne erikseen sovittuja lisätöitä. Lisäksi tilaaja esitti vaatimuksia virheellisistä suorituksista; kuten märkätilojen vedeneristyksistä, lattioiden epätasaisuudesta ja sähköjohdon katkeamisesta. Vaatimukset esitettiin ensimmäisen kerran vasta noin viiden kuukauden kuluttua luovutuksesta, jolloin tilaaja vastasi maksuvaatimusta koskevaan Vantaan KO:ssa vireille pantuun kanteeseen. Toimeksisaaja vaati kanteessa 10 285,31 euron saataviaan lisätöistä. Käräjäoikeus katsoi, että toimeksisaajalla oli oikeus lisä- töistä laskuttamiseen ja että tilaajan virheilmoitukset oli tehty liian myöhään KSL 9:16 §:n mu- kaisen reklamaatioajan kannalta. Tämän vuoksi tilaaja menetti oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin, eikä niihin otettu kantaa.257 HO päätyi KO:n kanssa asiallisesti samaan lopputulokseen. HO katsoi, että urakkasopimuksen sisältö oli riittävästi yksilöity työtehtävien osalta ja että sähköpostikirjeenvaihto ennen sopi- muksen allekirjoittamista ei ollut sopimuksen osa. Sopimuksen ulkopuoliset työt oli oikeus ve- loittaa lisätyönä. HO piti KO:n tavoin reklamaatiota myös liian myöhäisenä. Sopimuksen tul- kinnassa ja reklamaatioajan arvioinnissa sovellettiin KSL 9:3 ja 9:16 §:iä. KO:n tuomiota muu- tettiin vain vähäisissä määrin lisätyön ja oikeudenkäyntikulujen osalta, mutta muuten ratkaisu pysyi ennallaan.258 Kuluttajalle jäi maksettavaksi omien KO:n asianosaiskulujen (168 euroa) ja HO:n oikeudenkäyntikulujen (14.390,87 euroa) ohella yhtiön oikeudenkäyntikulut arvonlisäve- rottomana (KO 4.666 euroa ja HO 5.350 euroa). Nurmeksen KO on käsitellyt asian L 04/573, jossa toimeksisaaja vaati tilaajalta 2.118,42 euron las- kusaatavaansa. Tilaaja oli jättänyt kyseisen osan laskusta maksamatta pidättämällä katsomansa sopi- mussakon osuuden viivästymisen johdosta. Asiassa oli erimielisyyttä siitä, kenen takia elementtitoi- mitus oli viivästynyt ja kuinka paljon. Riidatonta oli päivä, jolloin elementit olivat siirtovalmiina. Tapauksessa oli jokseenkin poikkeuksellista se, että kuluttaja oli laatinut sopimuksen, ja sopimuksen mukaan ”jos elementtitoimitus jostakin syystä myöhästyy, niin sakoksi sovittiin 5 %/viikko lasket- tuna kokonaisbetonielementtihinnasta”. Toimeksisaajan mukaan elementit viivästyivät kaksi päivää ja sekin johtui tilaajan puolella olevista syistä ja vaikka katsottaisiin, että toimeksisaajan toimitus oli viivästynyt toimeksisaajasta johtuen kaksi päivää, niin tilaajalla ei ollut oikeutta sopimussakkoon, koska viivästys oli alle viikon. Tilaajan mukaan toimitus oli viivästynyt viikon, koska hänellä oli elementtien valmistumisen jälkeen kestänyt viisi päivää järjestää elementtien siirtokuljetus. Tilaaja 257 Vantaan KO L 14/6494, s 5–6, 8. 258 Helsingin HO S 15/1138, s 5–7. 90 myös katsoi, että hänellä oli oikeus korvaukseen viivästyksestä heti ensimmäisestä viivästyspäivästä lukien. Osapuolet olivat eri mieltä siitä, miten asia oli sopimuksessa tarkoitettu. KO katsoi, ettei kum- mankaan kertomusta voinut pitää toistaan luotettavampana ja tulkitsi sopimusta sen sanamuodon mu- kaisesti, jolloin sopimussakkoon olisi ollut oikeus vasta kun viivästyminen olisi kestänyt viikon. KO pyrki käyttämään ensisijaista sopimustulkinnan keinoa.259 Asiassa olisi toissijaisesti voinut käyttää tulkinnan apuna epäselvyyssääntöä. Se olisi johtanut samaan lopputulokseen. Tilaaja vaati valituksessaan Itä-Suomen HO:teen (S 05/14), että tällä olisi oikeus sopimussak- koon siinäkin tapauksessa, että viivästyksen katsottaisiin olleen viikon sijasta vain kaksi päi- vää ja vedonnut siihen, ettei sopimusta voisi tulkita kuluttajan vahingoksi. HO on tutkinut KO:n ratkaisun oikeellisuuden, eikä asiassa ilmennyt aihetta KO:n ratkaisun muuttamiseen. Yhtiön oikeudenkäyntikulut (KO 3 246,60 euroa ja HO 550 euroa) ja tilaajan omat asianosais- /oikeudenkäyntikulut (KO 2.400,96 euroa ja HO 562,60 euroa) asiassa.260 Mikäli tilaajan vaatimus tulkita sopimusta tämän eduksi olisi menestynyt, olisi se tarkoittanut epäselvyyssäännön soveltamista vastoin sen yleistä periaatetta. Lapin KO on käsitellyt asian L 11/466, jonka kohteena oli ”avaimet käteen” -periaatteella toteutettu hirsirakennus. Talotoimittaja oli vaatinut rakennuttamissopimukseen kuuluvaa laskusaatavaansa (50.000 euroa) sekä lisätöistä aiheutunutta saatavaa (3.000 euroa). Vastakanteella tilaaja on vaatinut toimeksisaajalta jo tehdyistä ja tulevista virheiden korjauksista 47.900 euroa, viivästyksestä 50.300 euroa, käyttöhyödyn olennaisesta menetyksestä 15.000 euroa, kiinteistön arvonalenemisesta 100.000 euroa. Rakennuksen väitetyistä virheistä KO hyväksyi vain pienen osan. Tämän jälkeen KO totesi, että tilaaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheisiin, koska ei ole ilmoittanut niistä kohtuullisessa ajassa toimeksisaajalle. Reklamaatio on tehty vasta noin 2,5 vuoden kuluttua, ja vaikka toimeksisaaja on tarjoutunut korjaamaan virheet, tilaaja on ilman hyväksyttävää syytä kieltäytynyt antamasta toi- meksisaajalle mahdollisuutta virheen oikaisuun vastoin KSL 9:18.2 §:n säännöstä. Kohteen viivästy- minen oli sinänsä riidatonta, sen sijaan riitaista oli, milloin kohde on luovutettu, sekä se mistä sum- masta viivästyksen vakiokorvaus lasketaan. KO on perusteluissaan todennut, että koska viivästymi- nen oli koskenut ainoastaan viimeistä vaihetta, jonka maksuerä on ollut 50.000 euroa, lasketaan vii- västys tästä summasta, eikä koko rakennussopimuksen hinnasta. Viivästymisen katsottiin lopulta 259 Nurmeksen KO L 04/573, s. 1, 5. 260 Itä-Suomen HO S 05/14, s. 1–2. 91 olleen 5 kk väitetyn 12 kk sijaan. KO piti toimeksisaajan kertomusta uskottava lisätöiden osalta ja velvoitti tilaajaa maksamaan ne sekä avoinna olevan laskun.261 Rovaniemen HO (S 13/755) ei muuttanut tuomiota. Toimeksisaajan oikeudenkäynti- ja asianosaisku- lut (KO 47 156,26 euroa ja HO 17 438,49 euroa) ja tilaajan oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut (KO 52.790,11 euroa).262 Tilaajan hovioikeuskulut eivät käyneet tuomiosta ilmi, mutta ilman niitäkin oi- keudenkäyntikulut nousivat hyvin suuriksi tilaajan saavuttamaan 5.000 euron viivästyskorvaukseen nähden. Hyvinkään KO:n käsittelemässä asiassa L 05/1590 oli kyse siitä, että oliko tilaajilla oikeus purkaa sopimus talopakettitoimittajan mittapiirrosten puutteiden ja epäselvyyksien vuoksi. Niiden takia perustussuunnitelmaa ei voitu laatia, vaikka talopakettitoimittaja toimitti tilaajien pyynnöstä useita korjauksia viikon aikana. Viimeisen korjauksen jälkeen uusia pyyntöjä ei enää esitetty, mutta sopimus purettiin tilaajien toimesta noin kahden viikon kuluttua. KO kat- soi tuomiossaan, että virhe ja viivästys olivat niin olennaisia, että se oikeutti sopimuksen pur- kamiseen.263 Asian käsittely jatkui Kouvolan HO:ssa (S 07/818), jossa arvioitiin, olivatko ta- lopakettitoimittajan piirrokset niin puutteellisia tai virheellisiä, että tilaajilla oli oikeus purkaa sopimus. HO viittasi KSL 9:19 §:ään ja lain esitöihin kohtuullisen korjausajan arvioinnissa. HO katsoi, ettei purkuoikeutta ollut, sillä piirrosten puutteet eivät olleet riittävän olennaisia. Päätöksessä painoarvoa annettiin sille, että tilaajat olivat saaneet piirrokset kolme viikkoa en- nen lisätietopyyntöä, mutta antoivat toimeksisaajalle vain seitsemän päivää aikaa korjauksiin ja lisätietojen toimittamiseen.264 HO:n lopputulosta voinee pitää oikeana, toimeksisaaja toimitti viikon ajan lähes päivittäin korjauksia, joista ensimmäisen jo heti seuraavana päivänä. Taloelementtien kaupoissa purku- kynnys on haluttu nostaa tavanomaista korkeammaksi, ja purkamista on pidettävä viimesijai- sena keinona. Tuomioiden sisällöstä ei käy ilmi, että talopakettitoimittaja olisi kieltäytynyt virheen korjaamisesta, vaan on pikemminkin pyrkinyt useamman kerran toimittamaan korjat- tuja piirroksia ja lisätietoja. Tämän kaltaisissa pitkissä sopimussuhteissa viikon viivettä on pidettävä vielä varsin kohtuullisena, joten KO:n ratkaisua voinee pitää yllättävänä. 261 Lapin KO L 11/466, s. 1, 4, 10–16. 262 Rovaniemen HO S 13/755, 6–7. 263 Hyvinkään KO L 05/1590, s. 6–10. 264 Kouvolan HO S 07/818, s. 2–4. 92 KRIL on käsitellyt asian D/738/37/2021, jossa toimeksisaaja oli antanut noin 30.000 euron suuntaa antavan hinta-arvion ja lopullinen lasku nousi noin 60.000 euroon. Toimeksisaaja ei varoittanut tilaa- jaa kustannusten merkittävästä ylittymisestä, eikä lisätöistä ollut annettu tarkkaa hinta-arviota. KRIL totesi, että suuntaa antava hinta-arvio ei sido. Lautakunta piti laskutusta pääosin asianmukaisena. KRIL:n perusteluissa todetaan, että toimeksisaaja on ilmoittanut hinta-arvionsa olevan suuntaa an- tava, minkä lisäksi tilaajalla on ollut mahdollista seurata hinnan kehittymistä ajantasaisen laskutuksen perusteella ja havaita, että suuntaa antava hinta-arvio tulee ylittymään. KRIL ei suosittanut asiassa hyvitystä. KRIL on lähtenyt arvioissaan siitä, että: 265 ”Hakemuksessa mainittu kuluttajansuojalain 9 luvun 23 §:n mukainen kustannusarvio koskee (talo)elementtien asennusta tai osapuolten välisen varsinaisen sopimuksen ohella sovittua muuta suo- ritusta (ks. KSL 9 luvun 1 §:n 2 momentti). Näin ollen lainkohta ei sanamuotonsa mukaan sovellu nyt käsiteltävään osapuolten väliseen huoneistoremonttiin, joka muodostaa elinkeinonharjoittajan varsinaisen suorituksen.” Perustelulle on vaikea löytää tukea, koska KSL:n 9:1.1.3 § yhdessä KSL 9:23 §:n kanssa olisi nimen- omaisesti luonut perustan tapauksen oikeudelliselle arviolle. KSL 9:1.1.3 §:ssä sanotaan, että luvun säännökset koskevat ”[…] sopimuksia joissa: […] taloudelliselta merkitykseltään huomattava osaurakka taikka taloudelliselta merkitykseltään huomattava asuinhuoneiston peruskorjaus tai -pa- rannus (urakka)”.266 Sen perusteella sopimussuhteeseen sovellettaisiin KSL 9 lukua ja KSL 9:23 §:n mukaan toimeksisaajan on annettava hinta-arvio, mikäli kiinteää hintaa ei ole sovittu. KRIL:n ratkai- sussa esitetty tulkinta on vähintäänkin mielenkiintoinen, sillä sääntelyn sanamuoto ja systematiikka tarjoaisivat perustan nimenomaan toisenlaiselle tulkinnalle. KRIL:n täysistunnossa on käsitelty asia D/4048/37/2014, jossa kuluttaja tilasi omakotitalonsa remontin rakennusurakkana elinkeinoharjoittajalta 14.756 euron hinnalla. Sopimus sisälsi purkutöitä, uuden eteisen seinän sekä makuuhuoneen liukuovikaappiseinän rakentamisen, asunnon pintojen tasoitus- hionta- ja maalaustöitä, lattialaminaattien, listojen ja ovien asen- nuksia, sisäkattojen panelointia, kylpyhuoneen seinien levytyksen, lattiavalun, vedeneriste- työt, laatoituksen, wc-kalusteiden asennuksen, verhotankojen ja hyllyjen asennuksia sekä lop- pusiivouksen. Asiassa oli kyse muun muassa siitä, että tilaaja maksoi yli sovitun hinnan, mutta urakoitsija laskutti lisätöistä, kuten tapetoinnista ja kattolistojen asennuksesta (3.372,80 eu- roa). Tilaajan mielestä nämä työt kuuluivat alkuperäiseen urakkaan, eikä lisälaskuista ollut 265 KRIL D/738/37/2021, s. 3–4. 266 Ks. Aine s. 238–240. 93 keskusteltu etukäteen. KRIL lähti arvioinnissaan siitä, että näyttötaakka on sopimukseen ve- toavalla. Kyseisessä tapauksessa toimeksisaajan näyttötaakkaa korostaa se, että urakka on ol- lut kokonaishinnaltaan merkittävä. KRIL katsoi, että toimeksisaaja ei kyennyt näyttämään li- sätöistä sovitun todennettavalla tavalla, jolloin riski on toimeksisaajalla. KRIL:n yksimielinen päätös oli, että tilaaja on saanut olettaa saavansa urakkasopimuksen nojalla pinnoiltaan uusi- tun ja viimeistellyn työn, johon edellä mainitut työt sisältyisivät. KRIL suositti toimeksisaajaa luopumaan perimästä tapettityötä ja kattolistojen asennusta.267 Edellä mainitussa ratkaisussa noudatetaan ensinnäkin yleistä sopimusoikeudellista periaatetta näyttötaakasta. Lisäksi on havaittavissa käytetyn sopimustulkinnan periaatetta, että epäsel- väselvää sopimusta tulkitaan laatijansa vahingoksi, vaikka tätä ei nimenomaisesti ole perus- teluissa erikseen tuotu ilmi. Toinen KRIL:n täysistunnossa käsitelty asia D/3607/37/2015 vaikuttaa oikeudellisesti melko selvältä. Asiassa kuluttajat sopivat elinkeinoharjoittajan kanssa omakotitalon rakentamisesta avaimet käteen - periaatteella 259.607,00 euron kokonaishintaan. Asiassa oli kyse muun ohella siitä, että urakan val- mistuttua ja takuuajan päätyttyä yritys lähetti kaksi lisälaskua lisätöistä. Tilaajat kiistivät laskut ve- doten siihen, että lisätyöt kuuluivat jo urakkahintaan. KRIL katsoi, että kiinteähintaiseen sopimuk- seen kuuluvat kaikki rakennuksen valmistumiseen tarvittavat työt ja materiaalit, ellei lisätöistä ole sovittu ja annettu hinta-arviota etukäteen. Koska toimeksisaaja ei voinut todistaa sopimusta lisätöistä, tilaajilla ei ollut velvollisuutta maksaa lisälaskuja.268 Ratkaisussa KRIL on soveltanut KSL:n 9:23 §:ää, vaikka ratkaisussa on virheellisesti viitattu KSL 9:24 §:ään. Etelä-Karjalan KO on käsitellyt asian L 14/3084, jossa toimeksisaaja oli asentanut peltikaton tilaajan omakotitaloon, mutta työssä ilmeni useita virheitä. Katolta puuttui tuuletusrima, ruo- dejako oli virheellinen, aluskatteen asennus oli liian kireä, ja koolauspuiden kiinnitys oli puut- teellinen. Tilaaja keskeytti työt ja purki sopimuksen, koska toimeksisaaja ei kertonut virheistä ajoissa, eikä ehdotettu korjaustapa olisi palauttanut kattoa rakennusmääräysten mukaiseksi. KO katsoi, että yhtiön suoritus oli olennaisesti virheellinen KSL 9:13 §:n perusteella. Tilaa- jalla oli siten oikeus purkaa sopimus KSL 9:19 §:n mukaisesti, koska korjaus olisi aiheuttanut kohtuutonta haittaa. KO velvoitti toimeksisaajan palauttamaan urakkahinnan 8.146 euroa, korvaamaan vahingonkorvauksena 3.200 euroa katon purkukustannuksista, 1.921 euroa uu- den katon hinnanerosta, sekä välillisenä vahinkona matkakulut 468 euroa ja välittömänä 267 KRIL D/4048/37/2014, s. 1, 3–4. 268 KRIL D/3607/37/2015, s. 1–4. 94 vahinkona asian selvittämiskulut 670 euroa, minkä lisäksi tilaajan oikeudenkäyntikulut (KO 11.159,40 euroa).269 Itä-Suomen HO (S 16/714) vahvisti KO:n tuomion ja totesi, että yhtiön sopimusrikkomus oli olennainen. KSL:n 9:20 §:n nojalla tilaajalle kuului täysi korvaus vahingoista, koska virhe johti uuden katon tilaamiseen kalliimmalla hinnalla. HO sovelsi myös kauppalain 67–68 §:iä, joiden mukaan hinnanero on korvattavaa välitöntä vahinkoa. Sopimusvelvoitteet palautettiin molemmin puolin ja yhtiö velvoitettiin noutamaan purkujätteet. HO totesi, että toimeksisaaja rikkoi sopimusoikeudellista lojaliteettivelvoitettaan, koska se ei ilmoittanut virheistä ne ha- vaittuaan. Tilaajalla oli painava syy olettaa, että myös korjaussuoritus olisi ollut virheellinen. Näillä perusteilla HO katsoi kuten KO:kin, että yhtiön sopimusrikkomus oli olennainen ja oikeutti sopimuksen purkamiseen. Toimeksisaaja tuomittiin maksamaan tilaajan oikeuden- käyntikuluja hovioikeudessa 4 290,96 euroa.270 Päätös korostaa kuluttajasuojan merkitystä ja vahvistaa tilaajan oikeuden purkaa sopimus merkittävien virheiden vuoksi. Tampereen KO:n käsittelemässä asiassa L 09/14146 tilaaja ja toimeksisaaja olivat sopineet talon pur- kamisesta, kuljettamisesta ja uudelleen pystyttämisestä, mutta toimeksisaaja ei aloittanut työtä sovi- tussa aikataulussa. Osapuolten väliseen sopimukseen sisältyi ehto, että jos työ ei alkanut tiettyyn ajankohtaan mennessä, tilaajalla oli oikeus kauppahinnan palautukseen ja viivästyskorvauksiin. Toi- meksisaaja vetosi viivästyksen syinä muun muassa tilaajan tontin epäselvyyksiin, sääolosuhteisiin ja omaan sairastumiseensa. Tilaaja purki sopimuksen, koska suoritusta ei ollut tehty sovittuun ajankoh- taan mennessä. KO katsoi, että toimeksisaaja oli olennaisesti rikkonut sopimusta eikä ollut esittänyt hyväksyttävää syytä viivästymiselle. Se piti tilaajan purkua perusteltuna ja velvoitti toimeksisaajan palauttamaan maksetun kauppahinnan (10.000 euroa), maksamaan viivästyskorvauksia osapuolten sopimuksen mukaisesti (750 euroa per viivästynyt kuukausi) ja vahingonkorvauksena asianajokuluja sopimuksen purkamiseen liittyen (993,44 euroa) sekä tilaajan oikeudenkäyntikulut (KO 4.582,62 eu- roa).271 Toimeksisaaja valitti Turun hovioikeuteen (S 10/203) vaatien tuomion kumoamista tai ainakin mak- sujen sovittelua. HO katsoi, että sopimus oli yksiselitteinen ja että viivästysseuraamukset olivat pe- rusteltuja. Se ei pitänyt niitä kohtuuttomina ja hylkäsi toimeksisaajan sovittelupyynnön. HO vahvisti 269 Etelä-Karjalan KO L 14/3084, s. 29–38. 270 Itä-Suomen HO S 16/714, s. 1–18, 20. 271 Tampereen KO L 09/14146, s. 1–3, 6–9. 95 käräjäoikeuden tuomion eli molemmat oikeusasteet päätyivät samaan lopputulokseen ja toimeksisaa- jan maksettavaksi tuomittiin lisäksi tilaajan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa (891,75 euroa).272 Vantaan KO:ssa käsiteltiin asia L 08/3906, jossa toimeksisaaja oli toimittanut tilaajan raken- nustyömaalle ontelolaattoja. Niissä oli halkeamia, eikä rakennusvalvontaviranomainen hy- väksynyt niitä ilman lisäselvityksiä. Tilaaja reklamoi viivytyksettä ja vaati selvitystä virhei- den syistä sekä tuotteiden kestävyydestä. Toimeksisaaja toimitti suunnittelijan lausunnon sekä tarjoutui myöhemmin korjaamaan ontelolaatat, mutta ei hankkinut rakennusvalvonnan edel- lyttämää puolueetonta lausuntoa, kuten Teknologian tutkimuskeskuksen (VTT) tutkimusta. Koska rakennusvalvonta ei hyväksynyt toimitusta, tilaaja purki sopimuksen, hankki uudet on- telolaatat toiselta toimittajalta ja vaati maksamansa kauppahinnan palauttamista sekä vahin- gonkorvauksia. KO katsoi, että toimituksessa oli ollut KSL 9:13 §:n mukainen virhe. Se esti ontelolaattojen käyttämisen aiottuun tarkoitukseen, eikä toimeksisaaja ollut oikaissut virhettä, jolloin tilaajalla oli oikeus purkaa sopimus KSL 9:19 §:n perusteella. KO totesi myös, että toimeksisaajalla oli ollut tilaisuus korjata virhe, mutta se ei käyttänyt tätä mahdollisuutta. Vä- lillisenä vahingonkorvauksena vaadittiin vuokrakuluja. Toimeksisaaja velvoitettiin palautta- maan 1. erästä maksettu suoritus 1.895 euroa, korvaamaan 1 342 euroa virheellisten element- tien purku- ja asennuskustannuksia sekä 3 720 euroa käyttöhyödyn menetyksestä KSL 9:20 §:n nojalla, koska virhe oli johtunut toimeksisaajan huolimattomuudesta. Kaupan purkautu- essa suoritukset oli palautettava puolin ja toisin. Lisäksi toimeksisaajalle tuli maksettavaksi tilaajien oikeudenkäyntikulut KO:ssa 12.352 euroa sekä omat oikeudenkäyntikulunsa KO:ssa 13.053,06 euroa.273 Helsingin HO (S 09/124) ei muuttanut KO:n ratkaisua. HO painotti, että kun kyse oli viran- omaisen asettamasta käyttökiellosta, virhe oli olennainen ja täytti purkukynnyksen. Tapauk- sessa korostui se, että virheen oikaisuun liittyvä selvitysvelvollisuus kuuluu toimeksisaajalle, ja sen laiminlyönti voi johtaa purkuoikeuteen ja korvausvastuuseen. Tilaajien oikeudenkäyn- tikulut olivat HO:ssa 4.356,50 euroa ja toimeksisaajan omat oikeudenkäyntikulut HO:ssa oli 7.725,76 euroa.274 Alkuperäiseen riidan intressiin nähden riitely tuli toimeksisaajalle huomat- tavan kalliiksi. 272 Turun HO S 10/203, s. 2–3. 273 Vantaan KO L 08/3906, s. 1, 7–11. 274 Helsingin HO S 09/124, s. 3–4. 96 Oulun KO:ssa käsiteltiin asia 06/8973, jossa alkuperäiset taloelementin kaupan tehneet tilaajat olivat myyneet kiinteistön edelleen ja kiinteistön uusi omistaja oli havainnut laatuvirheen ja nostanut kan- teen alkuperäisiä omistajia vastaan, vaatien hinnanalennusta. Alkuperäiset omistajat olivat puolestaan nostaneet kanteen talotehdasta vastaan siltä osin, mitä he joutuvat korvaamaan kiinteistön uudelle omistajalle laatuvirheestä johtuvana hinnanalennuksena. Asiat käsiteltiin samassa yhteydessä. Kiin- teistössä todettiin suunnitteluvirheestä johtuva korjausta vaativa välipohjan taipuma. Siitä johtuen talon lattioissa oli huomattava korkeusero, suurimmillaan 42 mm. Talotehdas katsoi alkuperäisten tilaajien menettäneen oikeutensa vedota virheeseen, koska he eivät ole reklamoineet siitä kohtuulli- sessa ajassa. Tapauksessa oli arvioitava reklamaatiovelvollisuuden alkamisaika. Alkuperäiset omis- tajat olivat asuneet kiinteistössä noin 3,5 vuotta, jonka aikana he eivät olleet huomanneet painumista, eivätkä siten reklamoineet talotehdasta. Samassa yhteydessä talotehdas on vedonnut siihen, ettei heillä ole varattu tilaisuutta oikaista virhettä, koska kiinteistön uusi omistaja oli korjauttanut virheen 36.644,33 eurolla neuvottelematta asiasta kiinteistön myyjien tai talotehtaan kanssa. KO on katsonut, että tilaajien reklamaatiovelvollisuus talotehdasta vastaan on alkanut vasta, kun näille on selvinnyt, että talossa ensinnäkin on korjausta vaativa taipuma ja että se on johtunut taloyhtiön suunnitteluvir- heestä. Asiassa esitettyjen todisteiden valossa, reklamaatio on KO:n näkemyksen mukaan lähennellyt jopa neutraalia reklamaatiota. Riitaista oli myös ostajan valitsema korjaustapa ja siitä seurannut hinta. KO arvioi kohtuulliseksi hinnanalennukseksi 27.000 euroa, jonka alkuperäiset tilaajat olivat velvol- lisia korvaamaan uudelle omistajalle sekä tämän oikeudenkäyntikuluista 3/4, joka oli määrältään 14.191,39 euroa. Talotehdasta vastaan nostetun kanteen perusteella talotehdas velvoitettiin suoritta- maan alkuperäisille tilaajille vahingonkorvauksena uudelle omistajalle hinnanalennuksena tuomittu 27.000 euroa sekä tämän oikeudenkäyntikulut. Sen lisäksi talotehdas velvoitettiin korvaamaan alku- peräisten tilaajien oikeudenkäyntikulut täysimääräisinä (9.069,50 euroa).275 Rovaniemen HO:ssa (S 07/449) talotehdas vaati hylkäämään alkuperäisten tilaajien kanteen ja vel- voittamaan nämä korvaamaan omat oikeudenkäyntikulunsa (KO 12.160 euroa ja HO 7.243,20 euroa). Talotehdas toisti, ettei sille ollut varattu oikeutta virheen korjaamiseen ja siten korvauksen tulisi ra- joittua enintään siihen määrään, jonka virheen korjaaminen olisi sen suorittama tullut maksamaan. HO totesi, ettei kiinteistön entinen omistaja ole voinut vaikuttaa siihen, miten uusi omistaja on kor- jauksen suorittanut, eikä vanhan ja uuden omistajan välisen kanteen oikeusvoima ulotu talotehtaa- seen. Lisäksi HO totesi, että vaikka sinänsä kiinteistön uuden omistajan oikeudenkäyntikulut olivat välillistä vahinkoa, se katsoi, että niillä oli suora syy-yhteys alkuperäisessä suorituksessa olleeseen 275 Oulun KO 06/8973, s. 4, 6–7, 10, 14, 19–21. 97 virheeseen ja ne voitiin tuomita talotehtaan maksettavaksi. Talotehdas hävisi pääosin valituksensa ja sen korvattavaksi tuomittiin alkuperäisten tilaajien HO:n oikeudenkäyntikulut 11.651,36 euroa. Ta- lotehtaan korvattavaksi tuli lopulta 81.315,45 euroa laillisine korkoineen, joita summaan ei ole las- kettu mukaan.276 Kumpikaan oikeusaste ei katsonut, että talotehdas olisi kuitenkaan aiheuttanut suun- nitteluvirheen törkeällä huolimattomuudella. Mielenkiintoisena voi pitää asiaa, jossa keskeisin kysymys on ollut, onko annettu hinta-arvio ollut suuntaa antava vai urakan enimmäishinta. Vastaajana olleet kuluttajat ovat pitäneet hinta-arviota urakan enimmäishintana, joka on voitu ylittää enintään 15 prosentilla. Asia L 17/36895 on käsitelty Pirkanmaan KO:ssa. Asiassa on ollut riidatonta, että urakan kokonaiskustannukset ovat olleet 122.795,79 euroa. Kokonaiskustannukset ovat olleet 33.653,79 euroa korkeammat kuin kuluttajat ovat alustavan kokonaiskustannusarvion perus- teella käsittäneet. Kirjallista sopimusta ei ollut laadittu. KO on pitänyt riidattomana, että so- pimussuhteeseen sovelletaan KSL:a. KO ei ole perusteluissaan tarkemmin ottanut kantaa rat- kaisunsa tueksi, että minkä merkityksen se on antanut KSL 9:23 §:lle, mutta ratkaisun rivien välistä voisi todeta, että KO on päätynyt pitämään ilman lisätöitä annettua 80.000 euron hinta- arviota sitovana, eikä sitä olisi saanut ylittää.277 Turun HO on tuomiossaan S 19/178 lausunut, että kyse sinällään on KSL 9 luvun urakasta, mutta asiassa voidaan soveltaa 8 luvun säännöksiä siltä osin, kuin urakasta ei ole säädetty 9 luvussa. ”Hovioikeus toteaa, että tässä asiassa ei ole kyse 9 luvun 23 §:ssä tarkoitetusta pal- velusta, joten 9 luvun 23–24 §:ien säännökset hinta-arviosta eivät tule sovellettaviksi. Niiden sijaan on sovellettava lain 8 luvun 24 §:n kuluttajapalvelusopimuksiin sovellettavia säännök- siä hinta-arviosta”. Sen jälkeen HO on käsitellyt ratkaisussaan riitaisena, että onko annettu hintatieto ollut suuntaa antava hintatieto, hinta-arvio vai enimmäishinta. HO on todennut ky- seessä olleen 8:24 §:ssä tarkoitettu hinta-arvio, ja se on voitu ylittää enintään 15 prosentilla.278 Nähdäkseni KO:n tulkinta hinta-arviota koskevan lain soveltamisesta on ollut perusteltu. Asi- assa on kuitenkin esitetty selkeää näyttöä siitä, että osapuolten välillä on keskusteltu 80.000 euron enimmäishinnasta, minkä vuoksi on vaikeasti perusteltavissa, että HO on päätynyt so- veltamaan hinta-arvion osalta KSL 8:24 §:ää. 276 Rovaniemen HO S 07/449, s. 1–3, 6–7. 277 Pirkanmaan KO L17/36895, s. 19, 25–31. 278 Turun HO S 19/178, s. 2–5. 98 Myös KRIL on joutunut tulkitsemaan KSL 9:23 §:ää. Asiassa D/738/37/2021 oli kyse etenkin huo- neistoremontin kustannusarvion sitovuudesta ja suorituksen kohtuullisesta hinnasta. Tilaaja katsoi, että toimeksisaaja oli ylittänyt annetun suuntaa antavan kustannusarvion ilman ennakkovaroitusta ja laskuttanut kohtuuttomasti etenkin maalaustöistä. KSL 9:23 §:ää ei lautakunnan mukaan voitu sovel- taa tapaukseen, koska ”lainkohta ei sanamuotonsa mukaan sovellu nyt käsiteltävään osapuolten väli- seen huoneistoremonttiin, joka muodostaa elinkeinonharjoittajan varsinaisen suorituksen”. Lauta- kunta katsoi lisäksi, että tilaaja oli voinut seurata kustannuskehitystä työn aikana laskutuksen perus- teella ja näin ollen ymmärtää, että alkuperäinen hinta-arvio ylittyisi. Maalaustyön hinnan (20 000 €) katsottiin olevan korkea, mutta osin perusteltu työn poikkeuksellisen tason ja kaikkien seinien ylita- soituksen vuoksi. Koska KRIL:lle toimitettu aineisto ei osoittanut laskutuksen perustuneen virheelli- siin työtunteihin tai tarpeettomiin toimenpiteisiin, lautakunta ei suosittanut hyvitystä. Päätös oli yk- simielinen eikä suosituksia korvauksista annettu.279 Edellä tarkastellut kolme esimerkkitapausta osoittavat, että KSL 9:23 §:n sisältö on muotoiltu epätar- kasti ja on siten altis monenlaisille tulkinnoille. Vaikka edellisistä esimerkkitapauksista KO:n ratkaisu vaikuttaa olevan lähimpänä pykälän tarkoitusta, jäi perustelu sisällöllisesti varsin niukaksi. KSL 9:23 §:n jäsentäminen ja ymmärtäminen edellyttää palaamista useamman kerran sen sanamuotoon, minkä myötä sen soveltamisala ja logiikka hahmottuvat tarkemmin. Seuraava tapaus osoittaa, että toimeksisaajan antaessa kustannusarviota töistä tai toimenpi- teistä, jotka eivät sisälly tämän omaan suoritukseen, tulee myös olla huolellinen. Pirkanmaan KO käsitteli alimpana oikeusasteena asian L18/41964, jossa oli kyse siitä, että oliko toimek- sisaaja KSL:n 9:22 §:ssä tarkoitetun tavoin korvausvelvollinen tilaajalle ennen talopaketin kauppaa antamansa tiiliverhouksen hinta-arviosta – jonka suorittaja oli itsenäinen elinkeino- harjoittaja. Tilaaja oli saanut toimeksisaajalta suullisen noin 11.000 euron hinta-arvion tiili- verhouksen osalta ja luotti sen kattavan koko tiiliverhoustyön, mutta todelliset kustannukset nousivat lähes 24.000 euroon. KO katsoi, että jäi näyttämättä kyseessä olleen sitova kustan- nusarvio. KO piti annettua hintaa pikemminkin alustavana ja karkean hintaluokan arviona, eikä velvoittanut toimeksisaajaa korvauksiin.280 Turun HO puolestaan totesi asiassa S 19/1631, että arvio oli suullisesta muodosta huolimatta lain tarkoittama kustannusarvio, ja että kustannusten kaksinkertainen ylittyminen oikeutti va- hingonkorvaukseen. Perusteluissa HO on käyttänyt HE:tä, jonka mukaan 279 KRIL D/738/37/2021, s. 1–2, 4. 280 Pirkanmaan KO L18/41964, s. 1, 3, 5. 99 taloelementtikaupoissa toimitus kattaa usein vain osan tarvittavista rakennustarvikkeista, ja toimeksisaaja voi laatia kustannusarvion koko hankkeesta tilaajan tietojen ja oman asiantun- temuksensa pohjalta. Tilaaja saa luottaa siihen, ettei arvio olennaisesti poikkea toteutuneista kustannuksista, kunhan arvio on laadittu ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Toimeksisaaja ei kuitenkaan vastaa ennakoimattomista kustannusnousuista tai tilaajan virheellisistä tiedoista, ellei hänellä ollut syytä epäillä niitä. Toimeksisaaja ei ollut osoittanut ilmoittaneensa arviossa olleen epävarmuustekijöitä, joten se oli vastuussa virheellisestä arviosta. HO määräsi toimek- sisaajan maksamaan tilaajalle 11.000 euroa vahingonkorvauksena sekä oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa (KO 12.075,93 euroa ja HO 13.070,52 euroa). Lisäksi toimeksi- saajalle tuli maksettavaksi omat oikeudenkäyntikulut (KO 7.446,90 euroa, HO:n tuomiossa ei tuotu ilmi toimeksisaajan omia kuluja).281 KO ja HO päätyivätkin asiassa selvästi toisistaan poikkeaviin lopputuloksiin, erityisesti lain- kohdan soveltamisen ja näyttötaakan osalta. Tapauksessa sovellettiin KSL 9 luvun 22 §:ää, ja se korosti toimeksisaajan huolellisuusvelvollisuutta sekä kuluttajan oikeutta luottaa annettuun kustannusarvioon. Toimeksisaaja oli antanut huolimattomasti kustannusarvion, johon tilaa- jalla oli ollut perusteltu syy luottaa. Tähän kappaleeseen valikoitui sellaisia oikeustapauksia, joissa oli erityinen peruste nostaa yksittäinen ratkaisu esiin joko oikeudellisen problematiikan, tulkintalinjan tai asian kokonaismerkityksen vuoksi. Oikeudenkäyntikulut on esitetty osassa tapauksista sen vuoksi, että ne havainnollistavat niiden mer- kittävää painoarvoa suhteessa itse riidan kohteena olevaan intressiin. Todistelukustannuksia ja vii- västyskorkoja ei ole tuotu ilmi. Useimmissa tapauksissa oikeudenkäyntikulut ylittävät riidan raha- määräisen arvon moninkertaisesti, mikä korostaa ennakollisen sopimisen ja riidanvälttämisen käy- tännön merkitystä. 281 Turun HO S19/1631, s. 3, 5–6. 100 6 Lopuksi Tämän tutkimuksen tavoitteena on muodostaa systemaattinen kuva KSL 9 luvun sisällöstä ja sen soveltamisesta rakennusurakoissa ja taloelementtikaupoissa. Tarkoituksena on tunnistaa, millaisia suoritushäiriöitä näissä sopimuksissa tyypillisesti ilmenee ja miten niiden oikeudelliset seuraamukset määräytyvät lain perusteella. Tutkimus pyrkii lisäksi selvittämään, miten tuomioistuimet ja KRIL ovat tulkinneet ja soveltaneet 9 luvun säännöksiä. Tavoitteena on myös arvioida sopimuksen valmis- telun ja dokumentoinnin vaikutusta näyttötaakan jakautumiseen sekä tarkastella KSL 9 luvun sään- telyn toimivuutta. Tutkimusaineiston perusteella rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa esiin nousevat suoritus- häiriöt liittyvät tyypillisesti suorituksen virheellisyyteen, viivästykseen sekä kustannusarvioon ja li- sätöihin. Reklamaatio liittyy kiinteästi suoritushäiriöihin, koska se käynnistää suoritushäiriön seuraa- musjärjestelmän. Reklamaation ajoituksella on olennainen merkitys suoritushäiriön seuraamuksia ar- vioitaessa. KSL 9 luvussa ei ole säännöstä reklamaatioajasta, mutta sekä tuomioistuinten että KRIL:n ratkaisukäytännössä on vakiintunut periaate, jonka mukaan kuluttajan on ilmoitettava havaitsemas- taan virheestä kohtuullisessa ajassa tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Yleisenä lähtökohtana yli kuuden kuukauden kuluttua esitettyä reklamaatiota ei pidetä kohtuullisena, ellei olosuhteista muuta johdu. Kohtuullinen aika arvioidaan tapauskohtaisesti ja kuluttajan näkökulmasta. Arviointiin vaikuttavat muun muassa työn laatu, suorituksen luovutuksen ajankohta sekä se, missä ajassa virheen havaitse- minen on ollut kuluttajan kannalta tosiasiallisesti mahdollista. Myöhästynyt reklamaatio ei kuiten- kaan automaattisesti poista kuluttajan oikeutta vedota virheeseen, jos virhe on olennainen, piilevä, tai terveydelle tai omaisuudelle vaarallinen. Tällaisissa tilanteissa reklamaatio on tehtävä viipymättä vir- heen tultua ilmi. Sen sijaan tilanteissa, joissa kuluttaja on laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa selvästi havaittavaan virheeseen pitkän ajan, voi seuraamuksena olla oikeudenmenetys. Tutkimuksen perusteella suorituksen virheellisyys on yleisin suoritushäiriö rakennusurakoissa ja ta- loelementtikaupassa. Virheiden kirjo on laaja ja voi koskea hyvin erilaisia tilanteita, kuten työn tek- nistä laatua, hyvän rakennustavan noudattamista, materiaalivalintoja, tiedonantovelvollisuuden lai- minlyöntejä sekä dokumentoinnin tai suunnitelmien epäselvyyksiä. Tutkimusaineistossa suorituksen virheellisyydet muodostavat huomattavan osan kaikista riidoista, ja niitä esiintyy sekä teknisesti vaa- tivissa rakennusurakoissa, että pienemmissä korjaustöissä. Virheiden arviointi perustuu KSL 9:13 §:n säädöksiin, joissa työn lopputulosta arvioidaan muun muassa hyvän rakennustavan, 101 ammattitaitovaatimuksen, huolellisuuden ja terveydellisen haitan perusteella. Suorituksen virhettä ar- vioidaan lisäksi KSL 9:14 §:n tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntien osalta. KSL 9 luvun seuraamusjärjestelmä on virhetilanteissa selkeästi porrastettu. Ensisijainen seuraamus on virheen oikaisu, joka antaa toimeksisaajalle mahdollisuuden korjata suorituksen ilman lisäkustan- nuksia kuluttajalle. Mikäli virhettä ei oikaista kohtuullisessa ajassa tai oikaisu johtaisi kuluttajalle kohtuutonta haittaa, kuluttajalla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä perustuu virheestä aiheu- tuvan haitan arviointiin. Olennaisissa virheissä kuluttajalla voi olla oikeus myös sopimuksen pur- kuun, erityisesti silloin kun virhe kohdistuu rakenteisiin tai turvallisuuteen vaikuttaviin seikkoihin. Yleinen suoritushäiriö KSL 9 luvun soveltamisalan tilanteissa on myös viivästys. Viivästystilanteissa, joissa toimeksisaaja ei luovuta suoritusta sovitussa aikataulussa, kuluttajalla on oikeus saada KSL 9:9 §:n perusteella vakiokorvaus viivästyksestä. Lisäksi kuluttajalla on viivästyksen perusteella käytettä- vissään useita oikeussuojakeinoja, ja oikeasuhtaisen keinon valinnassa viivästyksen olennaisuudelle sekä siitä aiheutuneelle haitalle annetaan keskeinen painoarvo. Viivästyksen ohella kustannusarvioon ja lisätöihin liittyvät epäselvyydet muodostavat yhden keskei- simmistä riidanaiheista rakennusurakoissa ja taloelementtikaupassa. KSL 9:23 § on tältä osin yksise- litteinen: hinta-arvio on annettava ennen sopimuksen tekemistä ja sopimuksessa noudatetaan lähtö- kohtaisesti kiinteän hinnan periaatetta. Kiinteää hintaa ei saa ylittää, ja tästä syystä myös lisätöiden hinnasta on sovittava ennakolta ja yksiselitteisesti. Mikäli kiinteä hinta ylittyy, ei kuluttaja ole pää- sääntöisesti vastuussa niistä kuluista, jotka ylittävät saadun hinta-arvion. Tuomioistuinten ja KRIL:n ratkaisuista ilmenee, ettei KSL:n 9 luvun soveltamisessa ole muodostunut täysin johdonmukaista linjaa, vaan erityisesti 8 ja 9 lukujen välinen rajanveto on osoittautunut ongel- malliseksi. Tämä on tullut esiin etenkin asuinhuoneistoihin kohdistuvissa rakennusurakoissa, joissa sopimukseen yhdistyvät sekä tavaran kaupan, että palvelun suorittamisen piirteet. Oikeus- sekä ratkaisukäytännössä oli useampia tapauksia, joissa lukuja oli sovellettu tarkoitukseensa nähden virheellisesti. Väärän luvun soveltamisella on merkittävä vaikutus sekä oikeusvarmuuden to- teutumisen että lopputuloksen kannalta, sillä KSL 8 ja KSL 9 lukujen säännökset eroavat toisistaan esimerkiksi sopimuksen purkamisen, viivästyskorvauksen, lisätöiden hyväksymisen ja hinta-arvion sitovuuden osalta. Näin ollen saman tyyppinen suoritushäiriö voi johtaa olennaisesti erilaiseen seu- raamukseen riippuen siitä, kumpaa lukua sovelletaan. Osassa aineiston tapauksista ylempi oikeusaste on korjannut alemman oikeusasteen tekemän sovel- tamisvirheen, ja muuttanut päätöstä siten, että KSL 8 luvun sijasta sovellettavaksi on tullut KSL9 102 luku. Yhdessä aineiston ratkaisuista HO oli muuttanut KO:n nähdäkseni oikein tekemää ratkaisua ja tukeutunut soveltamaan 8 luvun mukaista 15 prosentin kustannusarvion ylityksen sallivaa sääntöä tapaukseen, jossa 9 luvun kiinteän hinnan periaate olisi tullut sovellettavaksi. Silloin kun sopimuksen on tunnistettu kuuluvan KSL 9 luvun soveltamisalaan, kyseisen luvun sään- nösten soveltaminen on ollut pääosin johdonmukaista ja lain tarkoitusta vastaavaa, yhtä poikkeusta lukuun ottamatta. Erityisen ongelmalliseksi osoittautui KSL 9:23 §:n tulkinta ja soveltaminen. Oi- keuskäytännössä sekä KRIL:n päätöksissä säädöksestä tehtävät tulkinnat vaihtelivat, eikä yhtenäistä linjaa ole muodostunut sen suhteen. Tämä aiheuttaa epävarmuutta sekä kuluttajalle että elinkeinohar- joittajalle ja on omiaan heikentämään ennakoitavuutta ja oikeusvarmuutta. Mikäli kustannusarvio on annettu tavalla, joka täyttää sitovuuden edellytykset, toimeksisaajalla on korostunut velvollisuus huolehtia siitä, etteivät kustannukset ylity. Oikeuskäytännössä tulkintariski ja näyttötaakka sekä hinta-arvion sisällöstä että lisätöiden tilaamisesta jäävät pääsääntöisesti toimek- sisaajan kannettavaksi. Mikäli lisätöiden tilausta ei voida osoittaa, kuluttajalle ei synny maksuvelvol- lisuutta. Ratkaisukäytännössä on johdonmukaisesti katsottu, että epäselvästi laadittu kustannusarvio tulkitaan toimeksisaajan vahingoksi. Hyvä rakennustapa toimii KSL 9:13 §:n mukaisena keskeisenä virhearvioinnin kriteerinä, joka mää- rittää suorituksen vähimmäislaatua, konkretisoi ammattitaitovaatimusta ja toimii objektiivisena mit- tapuuna suorituksen hyväksyttävyydelle. Hyvän rakennustavan vastainen suoritus johtaa lähes poik- keuksetta virheen toteamiseen ja siirtää näyttötaakan toimeksisaajalle sekä vaikuttaa seuraamusten arviointiin. Hyvän rakennustavan sisältöä on täsmennetty RYL:n ja RT-kortin avulla. Vaikka ohjeet eivät ole normatiivisesti velvoittavia, niillä on ollut todistuksellinen painoarvo KSL 9:13 §:n mukai- sen virheettömyyden arvioinnissa. Oikeuskäytännön perusteella viivästymisestä aiheutuneita riitoja on syntynyt lähinnä siitä, että miltä osin luovutus on tosiasiallisesti viivästynyt ja miten vakiokorvauksen määrä lasketaan kokonaishin- nasta. Säännöksen sisältö on selkeä ja ennakoitava, mutta sen soveltaminen yksittäistapauksiin on edellyttänyt tuomioistuimen tai KRIL:n ratkaisua osapuolten erimielisyyksien vuoksi. Sopimuksen purkukynnys on haluttu säätää tarkoituksellisen korkealle nimenomaan KSL 9 luvun erityispiirteiden vuoksi. Oikeuskäytännönkin perusteella purkuun suhtaudutaan pidättyvästi ja purku hyväksytäänkin vain, jos virhe on olennainen ja vaikuttaa merkittävästi rakennuksen käyttökelpoi- suuteen. Tällainen tulkintalinja heijastaa lain tarkoitusta turvata sopimuksen toteutuminen ensisijai- sesti korjaustoimenpitein, ei purkamalla koko sopimussuhdetta. 103 KSL 9 luku muodostaa riittävät oikeudelliset valmiudet suoritushäiriöiden ratkaisemiseen, eikä sään- telyssä havaittu sellaisia rakenteellisia puutteita, jotka estäisivät säännösten tehokkaan toteutumisen. Rakennusalan vakiosopimusehdot liitteineen luovat selkeät edellytykset elinkeinoharjoittajalle huo- lehtia sopimuksen asianmukaisesta laatimisesta ja allekirjoittamisesta. Tutkimusaineistossa nousi esiin, että kalliitkin urakkasopimiset jätetään usein puutteellisesti laaditun sopimisen varaan. Osa so- pimuksista oli laadittu virheelliselle sopimuspohjalle, osa puutteellisesti, ja joissakin tapauksissa so- pimus oli allekirjoitettu, vaikka sen virheellisyydet oli havaittu jo ennen allekirjoittamista. Näissä tilanteissa kustannus- ja tulkintariskit ovat lähes poikkeuksetta jääneet toimeksisaajan kannettaviksi. Se korostaa kuluttajansuojalain tarkoitusta suojata kuluttajaa heikompana osapuolena, erityisesti ti- lanteissa, joissa elinkeinoharjoittaja on laiminlyönyt huolellisen sopimisen ja dokumentoinnin. Tutkimusaineistossa lisätöistä ei käytännössä koskaan ollut sovittu etukäteen kirjallisesti, vaikka li- sätyöt ovat tyypillinen ja usein väistämätön osa pitkäkestoisia rakennusprojekteja. Lisätarpeet konk- retisoituvat usein vasta työn edetessä, mutta tästä huolimatta etukäteinen sopiminen niiden hinnasta tai laajuudesta puuttui lähes kaikista tarkastelluista tapauksista. Tämä puutteellinen dokumentointi johti säännönmukaisesti tulkinta- ja näyttöongelmiin. Suullisten sopimusten käyttö osoittautui ongelmalliseksi, sillä niiden toteen näyttäminen riitatilan- teessa on käytännössä vaikeaa – ellei mahdotonta. Jos kustannusarvio on annettu ainoastaan suulli- sesti, arvio katsotaan pääsääntöisesti sitovaksi kuluttajan hyväksi. Tämä vastaa kuluttajansuojalain tarkoitusta sekä epäselvyyssäännön periaatetta, jonka mukaan epäselvät ehdot tulkitaan laatijansa va- hingoksi. Suulliset hinta-arviot sisältävät merkittävän riskin, mikä näkyy myös tutkimusaineiston rat- kaisuissa: eräässä tapauksessa tuomioistuin katsoi, että 9 luvun lainsäädännössä oli puute kyseiseen tapaukseen nähden ja tukeutui sen sijaan KSL 8 luvun sääntelyyn, joka on KSL 9 lukua löyhempi kustannusarvion osalta. Rakennusprojektien luonteeseen kuuluu, että ongelmat voivat realisoitua vasta työn edetessä. Sopi- musmuutokset ja suunnitelmista poikkeaminen – kuten perustamistavan muuttaminen tai työvaihei- den järjestyksen muuttuminen – aiheuttavat helposti tulkintaongelmia, joiden ratkaiseminen edellyt- tää asiantuntijanäyttöä. Usein kiistan ytimessä on se, kuka on vastuussa tietystä työvaiheesta ja miten vastuut on dokumentoitu. Rakennuttajan laiminlyönnit, kuten lupaprosessien puutteellinen hoitami- nen tai asiakirjojen jälkikäteinen allekirjoittaminen, voivat vaikuttaa ratkaisevasti lopputulokseen. Kuluttajalla tulee olla riittävä ymmärrys oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan, ja elinkeinoharjoittajan on huolehdittava tiedonantovelvollisuudestaan sekä noudatettava hyvää rakennustapaa. 104 KSL 9 luvun sääntely on lähtökohtaisesti kattavaa ja pyrkii tasapainottamaan kuluttajan ja elinkeino- harjoittajan sopimusoikeudellista asemaa, vaikka on paikoin pirstaleista. Voidaan kuitenkin todeta, että KSL 9 luku täyttää tehtävänsä pääosin hyvin. Tietyiltä osin sääntelyssä on kuitenkin parannetta- vaa, jotta ratkaisukäytäntö olisi yhdenmukaista ja ennakoitavaa. Hajanaisuutta lisää KKO:n ennak- koratkaisujen vähäisyys, mikä heijastuu alempien oikeusasteiden epäyhtenäiseen ratkaisukäytäntöön. Tutkimuksessa havaittiin, että KSL 8 ja 9 lukujen välinen rajanveto on osin epäselvä. Käytännössä jako on usein tehty urakan taloudellisen arvon perusteella: noin 10.000 euron rajan ylittävät sopimuk- set on tyypillisesti katsottu kuuluvan 9 luvun soveltamisalaan, mutta poikkeuksiakin esiintyy. Lain- säätäjällä olisi mahdollisuus poistaa epäselvyys ja tulkinnanvaraisuus säätämällä nimenomainen ala- raja KSL 9:1.3 §:n nojalla, mikä parantaisi ratkaisujen systemaattisuutta ja oikeusvarmuutta. Lisäksi voidaan olettaa, että jos KSL 9 luvun sopimukset olisi pakollista tehdä aina kirjallisena, se vähentäisi todennäköisesti riitatilanteita. Nykyinen laki ei edellytä kirjallista muotoa, vaikka se on käytännössä usein välttämätön sopimussisällön todentamisen ja näyttökysymysten kannalta. Useat tutkimuksessa tarkastellut riidat osoittivat, että sopimusten puutteellinen dokumentointi – erityisesti suullisiin sopimuksiin ja lisätöihin liittyvät epäselvyydet – aiheuttivat merkittäviä näyttöongelmia, jotka johtivat pitkittyneisiin ja kustannuksiltaan kohtuuttomiin oikeusprosesseihin. Ehdotettu uudistus olisi johdonmukainen suhteessa KSL 9 luvun tarkoitukseen, jonka tavoitteena on turvata kuluttajan asema taloudellisesti merkittävissä sopimuksissa. Kirjallinen muotovaatimus pal- velisi samalla myös elinkeinoharjoittajaa, sillä se vähentäisi epäselvyyksiä sovitun työn sisällöstä ja hinnoittelusta sekä rajaisi myöhempien erimielisyyksien mahdollisuutta. Lisäksi uudistus voisi osal- taan keventää etenkin KRIL:n työmäärää, mikäli riitojen määrä vähentyisi sopimusten selkeytymisen myötä. Tutkimusaineiston perusteella havaittiin, että tuomioistuimissa ja KRIL:ssa käsiteltyjen tapausten vä- lillä on eroja intressitasoissa. HO:ssa käsitellyt asiat koskevat tyypillisesti suurempia intressejä ja niissä määrättiin myös korkeampia korvauksia kuin KRIL:ssa, jossa suositukset harvoin ylittivät 5.000 euroa. Tämä viittaa siihen, että KRIL:aa hyödynnetään pääasiassa pienimuotoisissa ja vähem- män oikeudellista sitovuutta vaativissa riidoissa, kun taas HO:een etenevät tapaukset koskevat usein taloudellisesti merkittävämpiä ja oikeudellisesti monimutkaisempia kokonaisuuksia. Havainto voi kuitenkin osittain selittyä myös aineiston rajauksella, sillä KRIL:n ratkaisut koskivat vain yhden vuo- den ajanjaksoa, jolloin yksittäisten tapausten satunnaisvaihtelu voi vaikuttaa tuloksiin. Varovasti ar- vioiden voidaan todeta, että tuomioistuinkäsittelyn kesto ja oikeudenkäyntikulujen taso saattavat hei- kentää kuluttajan tosiasiallista oikeussuojaa. 105 Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että KSL 9 luvun sääntely muodostaa rakennusurakoiden ja taloelementtikauppojen osalta monilta osin selkeän ja systemaattisen normikokonaisuuden, jonka keskeisenä tarkoituksena on tasapainottaa kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan sopimusasemaa. Lain pakottavuus ja säännösten analogia KSL 5 ja 8 lukuihin tuottavat johdonmukaisen seuraamusjärjes- telmän. Tutkimusaineisto osoittaa, että useasti syy riitojen syntymiseen on puutteellinen kommuni- kaatio, riittämättömän sopiminen ja väärinymmärrykset. Riidat eivät niinkään synny lain puutteelli- suudesta, joskin muutamilla muutoksilla ja tarkennuksilla oikeusvarmuutta olisi mahdollista lisätä merkittävästi KSL 9 luvun soveltamisalan tilanteissa. 106 Lähteet Kirjallisuus Aarnio, Aulis. Tulkinnan taito: ajatuksia oikeudesta, oikeustieteestä ja yhteiskunnasta. Helsinki: WSOY 2006. Aarnio, Aulis. Laintulkinnan teoria: yleisen oikeustieteen oppikirja. Porvoo: WSOY 1989. Aine, Antti. Kuluttajansuojalain soveltuminen asuinhuoneiston peruskorjaukseen ja -parannukseen. Defensor Legis N:o 2/2002 s. 232–243. Annola, Vesa. Sopimustulkinta: teoria, vaiheet, menettely. 1. painos. Helsinki: Talentum Pro 2016. Erma, Reino – Hoppu, Esko. Vahingonkorvauksesta ja sopimusvastuusta rakennusurakassa. Hel- sinki: Econlaw-kustannusyhtiö 1976. Halila, Heikki. Rakennuttajan tiedonantovelvollisuudesta rakennusurakassa. Helsinki: Econlaw- Kustannusyhtiö Ky 1981. Halila, Heikki – Hemmo, Mika. Sopimustyypit. Helsinki: Talentum 2008. Heiskanen, Anne. Arviomuistio kuluttajansuojalain muutostarpeista: Lausuntotiivistelmä. Verkko- versio: Helsinki, Oikeusministeriö 2012. http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-259-232-3. Hemmo, Mika. Sopimusoikeuden oppikirja. Helsinki: Talentum 2009. Hemmo, Mika. Sopimusoikeus III. Helsinki: Talentum 2005. Hemmo, Mika – Hoppu, Kari. Sopimusoikeus. Helsinki: Alma Talent 2006 (päivittyvä). Hoppu, Kari – Hoppu, Esko. Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet. Helsinki: Talentum Pro 2016. Kankainen, Jouko – Junnonen, Juha-Matti. Urakoitsijan sopimusasiat. 4. painos. Helsinki: Raken- nustieto 2016. Laine, Juha. Rakennusvirheistä. Helsinki: Rakennustieto Oy 1993. Laurikainen-Klami, Rosanna. Urakkasopimussuhteiden ongelmakohdat ja funktionaalinen sopimus- teoria niiden ymmärtämisessä. Lakimies 1/2022, s. 33–58. Helsinki 2022. Liuksiala, Aaro. Rakennusalan sopimustekniikkaa. Helsinki: Rakennuskirja Oy 1986. Liuksila, Aaro – Stoor, Pia. Rakennussopimukset. Helsinki: Rakennustieto 2014. Luukkonen Yli-Rahnasto, Marja. Reklamaatiovelvollisuus. Helsinki: Alma Talent 2021. Määttä, Tapio. Oikeudellisen ajattelun perusteita. Joensuu: Itä-Suomen yliopisto 2018. http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-61-2853-5 Määttä, Tapio – Paso, Mirjami. Johdatus oikeudellisen ratkaisun teoriaan. Verkkoversio: Helsingin yliopisto 2022. http://hdl.handle.net/10138/594040 107 Norri, Matti. Laki ja miten sitä luetaan. Helsingin kamari Oy 2014. Oksanen, Antero – Laine, Ville – Kaskiaro, Kim. Urakkasopimukset: rakennusurakan yleiset sopi- musehdot YSE 1998. Helsinki: CC Lakimiesliiton kustannus 2010. Peltonen, Anja – Määttä, Kalle. Kuluttajansuojaoikeus. Helsinki: Alma Talent 2015. Perätalo, Katja. Vastuumuotoerottelu ja rakennusurakka: velvoiteoikeudellinen tutkimus sopimuk- sen ja deliktin väliselle rajapinnalle sijoittuvista vahingonkorvauskysymyksistä rakennusura- kan vastuuasetelmien kontekstissa. Helsinki: Alma Talent 2020. Rudanko, Matti. Rakennuttajan myötävaikutushäiriöistä rakennusurakassa. Helsinki: Suomalainen Lakimiesyhdistys 1989. Ryynänen, Juha. Urakkasopimuksen muutokset – Sopimusoikeudellinen tutkimus urakkasopimuk- sen dynaamisuudesta. Helsinki: Edita 2016. Saarnilehto, Ari. Sopimusoikeuden perusteet. Helsinki: Talentum 2009. Saarnilehto, Ari – Annola, Vesa. Sopimusoikeuden perusteet. Helsinki: Alma Talent 2018. Saine, Marianne – Maso, Timo. Pienurakoitsijan opas – kuluttajasopimukset ja käytäntö. Helsinki: Rakennustieto 2011. Siltala, Raimo. Oikeustieteen tieteenteoria. Helsinki: Suomalainen lakimiesyhdistys 2003. Viitanen, Klaus. Lautakuntamenettely kuluttajariitojen ratkaisukeinona. Helsinki: Suomalainen laki- miesyhdistys 2003. https://edition.fi/lakimiesyhdistys/catalog/view/475/390/5280. Wilhelmsson, Thomas. Vakiosopimus ja kohtuuttomat sopimusehdot. Helsinki: Talentum 2008. Ämmälä, Tuula. Uudistunut kuluttajansuoja. Helsinki: Lakimiesliiton kustannus 1996. Ämmälä, Tuula. Virhe: erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa. Helsinki: WSOY lakitieto 2002. Ämmälä, Tuula. Suomen kuluttajaoikeus. Helsinki: Talentum 2006. Virallis- ja puolivirallislähteet Cornell Law School. § 2-201. Formal Requirements; Statute of Frauds. https://www.law.cor- nell.edu/ucc/2/2-201 (Luettu 15.4.2025). Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2019/771, annettu 20.5.2019, tietyistä tavara- kauppaa koskeviin sopimuksiin liittyvistä seikoista, asetuksen (EU) 2017/2394 ja direktiivin 2009/22/EY muuttamisesta sekä direktiivin 1999/44/EY kumoamisesta, EUVL L 136, 22.5.2019. 108 HE 360/1992 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi kuluttajansuojalain muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 218/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi kuluttajansuojalain 3 ja 4 luvun, varalli- suusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n, huoneenvuokralain 5 §:n ja maan- vuokralain 4 §:n muuttamisesta. HE 115/2006 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi kuluttajariitalautakunnasta ja Kuluttajavi- rastosta annetun lain muuttamisesta. HE 180/2021 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi kuluttajansuojalain muuttamisesta. Ympäristöministeriö. Suomen rakentamismääräyskokoelma. https://ym.fi/rakentamismaaraykset (Luettu 25.2.2024). Muut lähteet HTT yleiset sopimusehdot. Hirsitalopakettien ja hirsituotteiden kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot. https://www.hirsikoti.fi/assets/ima- ges/HTT_standardit/Sopimusehdot/HIRSITALON_SOPIMUSEHDOT_fi.pdf (Luettu 4.4.2024). KKV. Tietoa kuluttajaneuvonnasta. https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/kuluttajaneuvonta/tietoa-ku- luttajaneuvonnasta/ (Luettu 3.2.2024). KKV. Kuluttaja-asiamies. https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/kuluttaja-asiamies/ (Luettu 4.2.2024). KKV. Vakiosopimusehdot. https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/sopimukset/vakiosopimusehdot/ (Lu- ettu 7.9.2024). KKV. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot uudistettu. https://www.kkv.fi/ajankohtaista/uutiset/rakennusalan-toita-koskevat-yleiset-kuluttajasopi- musehdot-uudistettu/ (Luettu 15.1.2024). Kuluttaja.fi. Elämän suurimpia riitoja. https://kuluttaja.fi/fi/artikkeli/elaman-suurimpia-riitoja/ (Lu- ettu 17.1.2024). Kuluttajariitalautakunta. Tietoa meistä. https://www.kuluttajariita.fi/fi/index/tietoameista.html (Lu- ettu 23.1.2024). Kuluttajariitalautakunta. Tietoa meistä. https://www.kuluttajariita.fi/material/sites/kuluttajariitalau- takunta/jaostot/e3mc9sdkd/Kuluttajariitalautakunnan_kokoonpano_15.2.2023_lukien.pdf (Luettu 23.1.2024). Pientaloteollisuus PTT ry. Yleiset sopimusehdot. https://pientaloteollisuus.fi/sopimukset/yleiset- sopimusehdot/ (Luettu 3.1.2025). 109 Rakennustieto. Uusi rakentamislaki voimaan 1.1.2025. https://www.rakennustieto.fi/rakentamislaki (Luettu 24.10.2025). REYS-8 1995-Y Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset sopimusehdot, REYS-8 1995. https://www.kkv.fi/uploads/sites/2/reys-sopimusehdot_062023_suojattu.pdf (Luetttu 12.2.2024) RYS-9 1998. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot, RYS-9 1998. https://www.kkv.fi/uploads/sites/2/rys-sopimusehdot_062023_suojattu.pdf (Luettu 12.2.2024) Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot. https://pientaloteollisuus.fi/wp-content/uploads/2025/09/Pientalojen-yleiset-sopimuseh- dot.pdf (Luettu 13.5.2024). Oikeustapaukset KKO 2025:3 KKO 2024:15 KKO 2015:24 KKO 2011:13 KKO 2008:99 KKO 2008:91 KKO 1997:164 Helsingin HO 21.9.2021 (S 19/1106) Helsingin HO 29.9.2016 (S 15/2613) Helsingin HO 30.6.2016 (S 15/1138) Helsingin HO 16.6.2010 (S 09/3547) Helsingin HO 16.11.2009 (S 09/124) Itä-Suomen HO 7.2.2020 (S 19/1114) Itä-Suomen HO 12.4.2018 (S 17/862) Itä-Suomen HO 5.1.2017 (S 16/714) Itä-Suomen HO 14.7.2016 (S 15/1414) Itä-Suomen HO 25.8.2015 (S 14/36/20) Itä-Suomen HO 28.12.2006 (S 05/676) Itä-Suomen HO 15.9.2005 (S 05/14) 110 Kouvolan HO 12.6.2008 (S 07/818) Rovaniemen HO 22.8.2014 (S 13/755) Rovaniemen HO 12.6.2008 (S 09/449) Turun HO 20.6.2022 (R 20/1257) Turun HO 30.3.2022 (S 20/1066) Turun HO 5.10.2020 (S 19/1631) Turun HO 8.4.2020 (S 19/178) Turun HO 22.3.2016 (S 14/2019) Turun HO 5.1.2011 (S 10/203) Etelä-Karjalan KO 7.7.2017 (L 16/2909) Etelä-Karjalan KO 19.4.2016 (L 14/3084) Helsingin KO 11.11.2009 (L 08/18549) Hyvinkään KO 11.9.2015 (L 14/5559) Hyvinkään KO 12.6.2007 (L 05/1590) Kymenlaakson KO 16.9.2019 (L 18/10412) Kymenlaakson KO 25.10.2013 (L 12/2755) Lapin KO 23.7.2013 (L 11/466) Länsi-Uudenmaan KO 1.2.2019 (L 17/10691) Nurmeksen KO 19.11.2004 (L 04/573) Oulun KO 5.4.2007 (06/8973) Pirkanmaan KO 11.6.2020 (L 18/42112) Pirkanmaan KO 27.8.2019 (L18/41964) Pirkanmaan KO 5.11.2018 (L17/36895) Tampereen KO 20.11.2009 (L 09/14146) Vantaan KO 25.2.2015 (L 14/6494) Vantaan KO 14.11.2008 (L 08/3906) Varkauden KO 12.4.2005 (04/423) Varsinais-Suomen KO 28.4.2020 (R 19/2122) Kuluttajariitalautakunnan päätökset KRIL D/738/37/2021 KRIL D/2132/37/2021 111 KRIL D/4245/37/2020 KRIL D/4048/37/2014 KRIL D/3607/37/2015