Maakaaren 2 luvun 8 §:n 2 momentin mukainen ennalta määrätty korvaus kiinteistön kaupasta vetäytymisen seurauksena - Kojola, Lenni-Kalle (My University, 2025)
Tutkielman aiheena on kiinteistön kaupan esisopimusten sopimussakko- ja käsirahaehdot 1.11.2024 voimaan tulleen maakaaren uudistuksen valossa. Uudistuksen myötä kiinteistön kaupan esisopimuksen osapuolet voivat sopia sitovasti sopimussakosta tai käsirahasta maakaaren määrämuotosäännöksen estämättä. Tutkielmassa keskityn tarkastelemaan, mitä lakimuutos merkitsee sopimusoikeuden systematiikan ja kiinteistön kauppaneuvottelujen kannalta. Sopimussakon ja käsirahan määrä on jätetty osapuolten sopimuksen varaan, joten selvitän tutkielmassa, mikä olisi käsirahan ja sopimussakon enimmäismäärä voimassa olevan oikeuden mukaan. Tutkimuskysymykseen vastaan lainopin keinoin. Tutkielma sijoittuu kiinteistöoikeuden ja sopimusoikeuden aloille, joten hyödynnän näitä oikeudenaloja koskevaa oikeuslähdeaineistoa. Tarkasteluni osoitti, että aikaisemmin kokonaan pätemättömiksi katsotut vapaamuotoiset esisopimukset voivat olla osapätemättömiä siltä osin kuin sopimuksessa on vakiokorvaus- tai käsirahaehto. Osapätemättömyys lisää kiinteistön kaupan ennakoitavuutta ja vahvistaa sopimussidonnaisuutta. Sopimussakon tai käsirahan menettämisen lisäksi sopimuksesta vetäytynyt osapuoli voi olla velvollinen maksamaan negatiivisen sopimusedun kattavan korvauksen toiselle sopijapuolelle, ellei sopimussakko tai käsiraha ole sopimuksessa tarkoitettu vastuunrajoitukseksi. Asuntokauppalain käsiraha- ja vakiokorvausperiaatteita, kuten neljän prosentin enimmäismäärää ja sovittelukriteerejä, voidaan analogisesti soveltaa kiinteistön kauppaan kuluttajana olevan ostajan ja sellaisen myyjän suojaksi, joka ei myy elinkeinotoimintaansa kuuluvaa omaisuutta. Sopimussakon tai käsirahan enimmäismäärää ei ole säädetty maakaaressa, mutta niiden määrän tulee olla kohtuullinen. Sopimussakko- ja käsirahaehtojen kohtuuttomuutta voidaan arvioida markkinaehtoisuuden näkökulmasta tai käyttäen vertailumittapuuna asuntokauppalain neljän prosentin ylärajaa. Sopimusehtojen kohtuullisuutta voidaan arvioida myös sopimussakon funktioiden näkökulmasta, joista kiinteistön kaupan esisopimuksessa keskeisiä ovat painostus- ja selvitysfunktio. Tutkielmassani havaitsin, että vapaamuotoisena sitovat sopimussakko- ja käsirahaehdot ovat vahventaneet sopimusten sitovuuden periaatetta. Uudistus on lisännyt sopimusneuvottelujen ennustettavuutta ja oikeusvarmuutta. Määrämuotovaatimuksen keventäminen merkitsi samalla sopimusvapauden periaatteen vahvistamista. Toisaalta avoin sääntely, joka jättää sopimussakon tai käsirahan määrän osapuolten sovittavaksi, voi herkästi johtaa kohtuuttomien sopimusehtojen käyttämiseen.
Keywords: kiinteistön kauppa, esisopimus, sopimussakko, käsiraha