Pääomavastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisen vaikutus asuntosijoittamiseen : Case taloyhtiölainat - Kaartinen, Laura (My University, 2022)
Tutkimuksessa tutkitaan taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden poistamisen vaikutusta asuntosijoittamisesta saataviin tuottoihin ja sijoituspäätöksen tekemiseen yksityissijoittajan näkökulmasta. Taloyhtiölainoihin liittyvää ilmiötä tutkitaan aineistotriangulaation avulla toiminta-analyyttisellä tutkimusotteella. Taloyhtiölainoja tutkitaan aiheesta kirjoitetun teorian, lainsäädännön ja oikeustapausten valossa, mutta myös matemaattisen mallinnuksen ja empiirisen aineiston avulla. Sijoitusasunnon rahoittamisen vaihtoehtoja ovat oman ja vieraan pääoman lisäksi taloyhtiölainat, joilla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiömuotoisen taloyhtiön ottamaa lainaa yhtiön remontoinnin tai uudiskohteen rakentamisen rahoittamiseen. Aihe on ajankohtainen, koska asuntosijoittamiseen liittyvässä poliittisessa keskustelussa on herännyt huoli kasvaneiden taloyhtiölainojen määrästä, suomalaisten velkaantuneisuuden kasvusta ja siitä, kuinka nykymenettely hämärtää asunnon ostajien hintatietoisuutta. Valtiovarainministeriö on perustanut työryhmän tutkimaan taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden rajaamista. Tutkielmassa tarkastellaan asuntosijoittamista myös siihen liittyvien riskien kautta, joista merkittävimpänä riskinä tutkielman aiheen kannalta on poliittinen riski. Riippuen taloyhtiölainan käsittelystä taloyhtiön kirjanpidossa, sijoittajalle voi muodostua oikeus vähentää taloyhtiölainasta johtuvat, tyypillisesti kuukausittain maksettavat pääomavastikkeet omassa verotuksessaan. Tuloutetun pääomavastikkeen kohdalla sijoittajan kuukausittainen kassavirta pienenee, jonka vuoksi verotettavaa tuloa syntyy merkittävästi vähemmän kuin rahastoidun pääomavastikkeen osalta. Koska tuloutetun taloyhtiölainan pääomavastikkeet on voitu vähentää kuukausittaisesta vuokratulosta, sijoittaja maksaa veroa suhteellisesti enemmän myyntivaiheessa, sillä taloyhtiölainaa ei oteta enää tällöin huomioon hankintamenona, toisin kuin rahastoidun pääomavastikkeen tapauksessa. Kyseessä on siis veronmaksun ajallinen siirto myyntihetkeen, kuten matemaattisella mallinnuksella voidaan osoittaa. Jos verovähennysoikeus taloyhtiölainojen osalta poistetaan tai sitä rajataan, pienentää se sijoittajan saamaa kassavirtaa. Kuitenkin hieman yllättäen nettonykyarvomenetelmällä tarkasteltuna rahastoitu pääomavastike oli tuloutettua pääomavastiketta kannattavampi investointi, silloin kun taloyhtiölainaan sisältyi lyhennysvapaa laina-ajan alussa. Huolimatta investoinnin kannattavuuslaskelmasta, kassavirtalaskelma on sijoittajalle empiirisen aineiston perusteella tärkeämpi sijoituksen kannattavuuden mittari, sillä sijoittajalle on aina kannattavampaa siirtää verotaakka maksettavaksi nykyhetken sijaan tulevaisuuteen. Tuloutettu pääomavastike on sijoittajalle kannattavampi myös siksi, että luovutushetkellä tapahtuva veron realisoituminen voidaan tietyissä tilanteissa välttää kokonaan. Yhteiskunnallisesti taloyhtiölainoihin liittyvien pääomavastikkeiden verovähennysoikeuden poisto voi aiheuttaa arvaamattomia makroekonomisia seurauksia, sillä tutkimustulosten perusteella yksityissijoittajien välinen ero institutionaalisiin sijoittajiin kasvaisi edelleen negatiiviseen suuntaan ja yksityissijoittajien kiinnostus erityisesti uudiskohteisiin laskisi kassavirran pienentyessä, mikä näkyisi rakennusteollisuudessa ja sitä kautta työllisyydessä. Lisäksi verovähennysoikeuden poisto vaikuttaisi mitä todennäköisimmin asuntojen hinta- ja vuokrakehitykseen voimistaen yhteiskunnallisia negatiivisia makroekonomisia vaikutuksia.
Keywords: asuntosijoittaminen, taloyhtiölaina, uudiskohteet, verotus, toiminta-analyyttinen, tapaustutkimus, pääomavastikkeet, yksityissijoittajat, aineistotriangulaatio