ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI SUOMALAISTA ASUMISTA SÄÄTELEVÄNÄ ERITYISLAKINA JA LAIN YHDENVERTAISUUSPERIAATTEEN VAIKUTUS VÄHEMMISTÖN OIKEUKSIA SUOJAAVANA JURIDISENA KONSTRUKTIONA - Vuorenpää, Teppo (My University, 2021)
Suomessa on vuonna 2021 yli 89.000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä yli 1,5 miljoonaa asuntoa, joissa asuu yli 2,6 miljoonaa suomalaista. Asunto-osakeyhtiöiden merkitys kansallisena asumisen organisointimuotona on siten hyvin merkittävä jatkuvasti kasvavana yhteisöllisen omistusasumisen muotona. Suomalainen asunto-osakeyhtiö on oikeudellisesti tarkasteltuna erittäin merkityksellinen järjestelmä, sillä missään muualla maailmassa ei vastaavanlainen asumismuoto ole niin dominoivassa asemassa kaupunkien kerros- ja rivitalojen hallintamuotona kuin Suomessa. Tutkimukseni on oikeusdogmaattinen ja se käsittelee suomalaisen asunto-osakehtiöoikeuden kehittymistä, voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain keskeisimpiä oikeussääntöjä ja -periaatteita sekä lain yhdenvertaisuusperiaatetta. Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) on tärkein asunto-osakeyhtiöitä ja sen osakkeenomistajia sääntelevä laki. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.7.2010. Lain 1 luvun 2 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita asunto-osakeyhtiön rakennuksia. Lain 1 luvun 3 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön osakkeet puolestaan antavat osakkeenomistajille hallintaoikeuden tiettyyn yhtiöjärjestyksessä määritettyyn osakehuoneistoon tai kiinteistön osaan. Tästä johtuu, ettei asunto-osakkeiden haltijoiden omistusoikeus ulotu kattamaan osakehuoneiston rakenteiden ja seinien faktista omistusoikeutta, vaan se pitää sisällään osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistusoikeuden eksistenssin, yhtiön hallitessa itse rakennusta ja kiinteistöä. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisimmistä oikeusperiaatteista ja sen ensisijaisena tarkoituksena on suojata asunto-osakeyhtiön vähemmistöosakkeenomistajia. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen tarkoituksena ei kuitenkaan ole estää enemmistövallan käyttämistä, vaan enemmistöosakkeenomistajien suosiminen vähemmistöosakkeenomistajien kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen juridista merkitystä asunto-osakeyhtiöoikeuden vähemmistön oikeussuojamekanismina korostaa sekä asunto-osakeyhtiöiden monimuotoisuus että yhteiskunnallinen ja globaali monimutkaistuminen, joiden seurauksena asunto-osakeyhtiöiden toimintaa ei ole mahdollista säädellä jokaiseen tilanteeseen soveltuvalla normilla erikseen. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n nojalla osakkeenomistajalla onkin oikeus jo lähtökohtaisesti luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin asunto-osakeyhtiön osakkeet tuottavat. Säännöksestä johtuu myös, että osakkeenomistajilla on oikeus luottaa yhtiöjärjestyksen sisältämistä määräyksistä johtuvien osakeoikeuksien pysyvyyteen, mutta niitä on kuitenkin mahdollista muuttaa lain säännösten sallimilla tavoilla. Tällöin merkitystä saa erityisesti yhdenvertaisuusperiaatteen osalta se, ettei osakeomistuksen arvoon kohdistu sitä vähentäviä muutoksia, vaan osakearvon tulee säilyä ilman siihen kohdistuvia yhdenvertaisuutta loukkaavia poikkeamisia tai muita epäoikeutettuja toimia.
Keywords: Asunto-osakeyhtiö, osakehuoneisto, vastike, yhdenvertaisuusperiaate, muutostyö