Asunto-osakeyhtiöiden velkaantuminen ja siihen liittyvät riskit - Uitto, Elsa (My University, 2023)
Tutkielmassa tarkastellaan asunto-osakeyhtiöiden velkaantumista ja erityisesti yhtiölainoihin liittyviä riskejä. Lisäksi pyritään löytämään keinoja näiden riskien ennaltaehkäisemiseksi sekä havainnollistetaan asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyystilanteen mahdollisia seurauksia. Riskejä, varautumiskeinoja ja seurauksia tarkastellaan osakkeenomistajan, asunto-osakeyhtiön ja rahoittajan näkökulmasta. Tutkielman tärkeimpänä tutkimusmetodina on lainoppi, jolla pyritään tulkitsemaan ja systematisoimaan asunto-osakeyhtiötä yhtiömuotona, sen toimintaa ja vaikutuksia eri sidosryhmiin. Lisäksi hyödynnetään de lege ferenda tutkimusta yhtiölainoja koskevien sääntelyuudistustarpeiden arvioinnissa. Keskeisenä lähdeaineistona oikeuskirjallisuuden lisäksi ovat erityisesti asunto-osakeyhtiölaki sekä insolvenssisääntely. Lisäksi hyödynnetään alan toimijoiden ajankohtaisia julkaisuja, viranomaisaineistoa ja tätä tutkielmaa varten kerättyä asunto-osakeyhtiökohtaista dokumentaatiota. Yhtiölainojen käyttö on viimevuosina lisääntynyt erityisesti uudiskohteissa, mutta myös vanhempien asunto-osakeyhtiöiden velkaantuminen on ollut kasvussa. Yhtiölainojen suosiota on kasvattanut erityisesti asuntosijoittamisen yleistyminen. Yhtiölainat ovat asunto-osakeyhtiön nimiin haettua lainaa. Siitä huolimatta sen takaisinmaksusta vastaavat käytännössä osakkeenomistajat omalla varallisuudellaan kuukausittain yhtiövastikkeiden muodossa. Yhtiölainat kasvattavat kotitalouksien kokonaisvelkaantumista ja muuttavat velkarakennetta. Samalla ne voivat heikentää asunto-osakeyhtiön maksukykyä ja aiheuttaa erilaisia riskejä myös rahoittajalle. Mikäli yksi tai useampi osakkeenomistaja laiminlyö vastikemaksujen maksamisen, voidaan puuttuvat maksuerät joutua perimään muilta osakkeenomistajalta. Yhtiölainoihin liittyy useita eri riskejä, jotka voivat realisoituessaan aiheuttaa asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyyden. Osakkeenomistajien, asunto-osakeyhtiön ja rahoittajan olisi syytä varautua ennakolta mahdolliseen maksukyvyttömyyteen. Tutkielmassa etukäteisiä varautumismahdollisuuksia tarkastellaan sekä asunto-osakeyhtiölain sisäisten että ulkoisten keinojen näkökulmasta. Mahdollisia keinoja ovat muun muassa erilaiset yhtiökokouksen päätökset, jotka parantavat asunto-osakeyhtiön maksuvalmiutta. Muita mahdollisia keinoja ovat vapaaehtoiset yhtiöjärjestysmääräykset ja yhtiölainoja koskevan sääntelyn tiukentaminen. Mikäli maksukyvyttömyyteen ei ole varauduttu ennakolta, realisoituneessa maksukyvyttömyystilanteessa ainoaksi vaihtoehdoksi voi jäädä asunto-osakeyhtiön hakeminen saneerausmenettelyyn tai konkurssiin. Saneerausmenettelyssä osakkeenomistajat saavat edelleen hallita huoneistojaan ja asunto-osakeyhtiön toimintaa pystytään jatkamaan. Tällöin myös rahoittajat saavat suuremmat suoritukset saatavilleen. Mikäli saneerausmenettelyn edellytyksen eivät täyty, voi ainoa mahdollisuus olla asunto-osakeyhtiön hakeminen konkurssiin. Tällöin osakkeenomistajat menettävät oikeuden hallita huoneistojaan, asunto-osakeyhtiön toiminta lakkaa ja rahoittajat voivat kärsiä suuria tappioita.
Keywords: asunto-osakeyhtiö, konkurssi, maksukyvyttömyys, osakkeenomistaja, riskit, yhtiölaina, yrityssaneeraus