Kiinnitetyn kiinteistön arvostus ulosottoperinnässä : Erityisesti oikeuskäytännössä - Vistilä, Altti (My University, 2024)
ON-työssä aiheena on tarkastella kiinnitetyn kiinteistön arvostusta ulosottotilanteessa. Tarkemmin kyse on siten kiinnitetyn kiinteistön arvoa tuottavien tekijöiden tarkastelusta suhteessa arvostuksen muuttumiseen ulosottomenettelyssä. Tutkimuksen kohteena on kysymyksenasetteluun liittyvän oikeuskäytännön tarkastelu sekä tutustuminen lain esitöihin, lainsäädäntöön sekä oikeuskirjallisuuteen aiheesta. Tarkoituksena on tutkia kiinnitetyn kiinteistön käyttäytymistä ulosotossa, jotta arvostus toteutuisi mahdollisimman realistisesti. Luotonantajan onnistunut kiinteistön arvostus parhaimmillaan mahdollistaa, ettei luottotappioita synny mahdollisessa luotonsaajan ulosmittaustilanteessa. Tällöin luotonantajille kertyvät luottotappiot olisivat vältettävissä, kun luotonsaajalle myönnettävät kiinnitykset olisivat realistisia. ON-työssä hyödynnetään lainoppia, sillä kyse on voimassa olevan oikeuden tarkastelusta. Käytetty tutkimusmenetelmä on käytännöllinen lainoppi, koska ON-työssä tulkitaan voimassa olevan oikeuden sisältöä ja tiivistetään oikeuskäytäntöä liittyen tutkimuskysymykseen. Tutkimustuloksena huomasin kiinnitetyn kiinteistön käyvän arvon määrityksen olevan ulosottotilanteessa hyvin monimutkaista. Lähtökohtana voidaan hyödyntää kiinteistönvälittäjän tai ulosottomiehen arviota kiinteistön arvosta. Heillä on omat menetelmät käyvän arvon määrittämiseen, kuten vertailukaupat sekä kauppa-arvomenetelmä. Arvon määrityksessä tulee kuitenkin huomioida ulosottokäytännössä vahvistunut 70 %-periaate. Ulosottokauppa laskee myös luonteensa vuoksi kiinteistön käypää arvoa, sillä virhevastuu sekä valitusoikeus ovat erilaiset yksityisten väliseen vapaaseen kauppaan verrattuna. Tämän lisäksi kiinteistön käypään arvoon vaikuttavat kiinteistön yksittäiset piirteet, tarjousten määrä ja näyttökerrat sekä muut yksittäiset tapauskohtaiset seikat. Kiinnitetyn kiinteistön arvostuksen tarkastelusta ulosotossa on siten kyse aina yksittäisestä tapauksesta, jonka erityispiirteet tulee huomioida riittävän tarkasti arvostusta laadittaessa.
Keywords: käypä arvo, kiinnitetyn kiinteistön arvostus, kiinnitetty kiinteistö, ulosotto, kiinnitys