Panttivelkojan virhevastuu kiinteistön kaupassa

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, millainen asema panttivelkojalla on kiinteistön kaupan virhetilanteessa ja voidaanko panttivelkoja tämän aseman perusteella asettaa virhevastuuseen suhteessa ostajaan. Tutkielma on oikeusdogmaattinen ja sen tavoitteena on luoda kokonaiskuva panttivelkojan asemasta ja sen perusteella mahdollisesti muodostuvasta virhevastuusta tilanteessa, jossa oikeusjärjestyksen sisältöä voidaan pitää epäselvänä.

Oikeusdogmaattiselle tutkimukselle tyypilliseen tapaan tutkimuksessa hyödynnetään olemassa olevaa oikeudellista materiaalia, samalla käyden keskustelua aihealueesta jo aiemmin sanotun kanssa. Keskeisinä lähteinä ovat tutkielman aihealuetta käsittelevä kotimainen esine-, sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellinen oikeuskirjallisuus, oikeudellisten asiantuntijoiden julkaisemat artikkelit sekä oikeuskäytäntö pääasiassa korkeimman oikeuden ratkaisujen osalta, samoin kuin aihealueeseen liittyvä lainsäädäntö, lain esityöt sekä mahdolliset muut virallislähteet. Tutkielmassa viitataan vertailevien näkökulmien esittämiseksi mahdollisuuksien mukaan myös aihealuetta käsittelevään ruotsalaiseen oikeuskirjallisuuteen ja lainsäädäntöön. Paikoittain viitataan myös ulkomaiseen oikeuskäytäntöön.

Panttivelkojan aseman määrittämiselle lähtökohdan asettaa MK 2:3:n sisältämä, valtuutusta kiinteistön kaupassa koskeva sääntely. Panttivelkoja voi toisaalta kiinteistön kauppaan liittyvän toimeksiantosuhteen perusteella ottaa tehtäväkseen laatia kiinteistön kauppaa koskeva kauppakirja. Näiden tavanomaista kiinteistön kauppaa harvinaisempien asetelmien myötä panttivelkojan virhevastuuta koskeva tarkastelu liittyy olennaisella tavalla vahingonkorvausoikeudelliseen vastuumuotoerotteluun.

Ostajan oikeussuojan näkökulmasta panttivelkojan virhevastuuta kiinteistön kaupassa voidaan lähtökohtaisesti pitää perusteltuna kiinteistön omistaja-myyjän maksukyvyttömyyden vuoksi. Panttivelkojan virhevastuu kuitenkin sijoittuu laissa sääntelemättömänä tapauksena sopimusvastuun ja deliktivastuun väliselle harmaalle alueelle, mikä puolestaan edellyttää tapauskohtaisten olosuhteiden perusteella tehtävää kokonaisarviota panttivelkojan virhevastuun mahdollisesta sisällöstä ja seuraamuksista.