Säljarens ansvarsbegränsningsvillkor vid fastighetsbostadsköp mellan privatpersoner

Abstract

Fastighetsbostadsköp är en rättshandling av väsentlig betydelse för säljare och köpare, varav det kan uppstå problem om den sålda fastigheten inte är avtalsenlig. I praktiken har säljaren försökt utesluta sitt felansvar för dolda kvalitetsfel efter köpslutet genom bruket av generella friskrivningsvillkor såsom ”fastigheten säljes i befintligt skick” -villkor. Enligt Jordabalkens förarbeten, så står det klart att ifrågavarande villkor inte uppfyller JB 2 kap. 9 § 2 mom:s individualiseringskrav. Avhandlingens viktigaste uppgift utgör därmed att klargöra vad definitionen tillräckligt individualiserade ansvarsbegränsningsvillkor innebär samt redogöra för vilka faktorer som påverkar den tillräckliga individualiseringen. Därutöver utreds om säljaren på ett bindande sätt kan överföra risken för dolda fel på köparen.

I avhandlingen undersöks hur säljaren kan begränsa sitt felansvar. Undersökningen inriktar sig på kvalitetsfel som hänför sig till fysiska skador eller fel i någon av fastighetens tillhörande byggnader. Under arbetets gång visade det sig vara särskilt problematiskt för säljaren att utesluta sitt ansvar för dolda fel, eftersom dolda fel inte går att individualisera in concreto. I avhandlingen upptäcktes att säljaren i rättspraxisen lyckats överföra risken för dolda fel på köparen genom bruket av tillräckligt individualiserade ansvarsbegränsningsvillkor.

I avhandlingen upptäcktes att generella ansvarsbegränsningsvillkor där säljaren syftar till att utesluta alla typer av fel i regel inte uppfyller JB 2 kap. 9 § 2 mom:s individualiseringskrav. Det är av väsentlig betydelse att säljaren formulerar ansvarsbegränsningsvillkoret på ett sådant sätt, att köparen på basis av villkorets otvetydiga ordalydelse förstår hur hans ställning avviker från JB:s dispositiva lagbestämmelser. JB:s utgångspunkt är att villkoret ska vara otvetydigt till sin ordalydelse, men även fallets specifika särart har stor betydelse. Därutöver har ansvarsbegränsningsvillkorets beaktande som en sänkande faktor av köpeskillingen förstärkt säljarens ställning. I den färskaste rättspraxisen har även säljarens ansvarsbegränsning för dolda fel ansetts tillåten.

Samtliga ansvarsbegränsningsvillkor, även de som uppfyller JB:s individualiseringskrav kan jämkas. På grund av AvtL 36 §:s jämkningsbestämmelse och individualiseringskravets oklarhet så är det i praktiken omöjligt att upprätta ett standardfriskrivningsvillkor som skulle vara bindande i alla situationer. En helhetsbedömning kommer alltid att bli nödvändig, där fallets enskilda omständigheter, såsom parternas inbördes ställning och kunskap fäller avgörandet. JB:s utgångspunkt är trots allt avtalsfrihet, där även generella ansvarsbegränsningsvillkor kan vara tillåtna in casu.