Performance factors of the co-working sector : The Finnish operators’ perspective
Sinisalo, Henrik (2020-01-30)
Performance factors of the co-working sector : The Finnish operators’ perspective
(30.01.2020)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
suljettu
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202001314163
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202001314163
Tiivistelmä
The co-working phenomenon has been an increasingly popular topic during the past decade. Especially WeWork’s journey from one of the most valuable start-ups to canceled IPO during 2019 has increased the interest towards this topic. The amount of co-working spaces is growing rapidly globally, as well as in Finland. Even though co-working is transforming the traditional real estate industry, the business model and profitability has raised questions on the viability of this industry. This research aims to study the drivers behind the co-working market growth, from the operators’ perspective. Research focus also lies with the reason to enter this market, what drivers affect the performance of the co-working space, and what Key Performance Indicators (KPIs) operators are using.
Prior academic literature from co-working sector and performance, several market reviews, as well as statistics, were used to build a thorough literature review. Seven persons in total were interviewed from six different co-working companies. The interviewees were top management of their co-working company.
The results indicated several drivers behind the co-working market growth. Key reasons were changes in working habits and servitization. Moreover, demand for flexibility regarding lease terms and space adjusting was also a crucial driver behind the growing demand.
Operators enter the co-working market mainly due to increased demand. In addition to this, co-working spaces can boost other lines of businesses, such as business centers or restaurants. Increasing the service offering for existing customers was also a decisive entry reason.
Space allocation between open-space plan and private offices was identified as one of the key factors behind the successful concept. Private offices were identified as the more profitable part of the co-working business. These results can provide useful information for current and future co-working operators when developing their concepts.
Operators use KPIs typical to real estate business (per m2) and to service business (per member). Churn rate, as well as customer satisfaction, were identified as crucial measures. Indicators varied between the operators, indicating that a standard set of measures have still not been developed. Co-working ilmiö on kasvattanut suosiotaan viimeisen vuosikymmenen aikana. Varsinkin WeWorkin matka yhdestä maailman arvokkaimmasta start-upista listautumisen peruuntumiseen vuona 2019 ovat herättäneet suuren mielenkiinnon aihetta kohtaan. Co-working tilojen määrä kasvaa niin globaalisti, kuin Suomessakin. Vaikka co-working mullistaakin vauhdilla perinteikästä kiinteistöalaa, on tilojen liiketoimintamalli sekä niiden kannattavuus herättäneet kysymyksiä alan kestävyydestä. Tämän tutkimuksen aiheena on tutkia co-working palveluntarjoajien näkökulmasta ajureita markkinan kasvun taustalla sekä syitä tulla kyseiselle alalle. Tämän lisäksi tutkittavia aiheita ovat mitkä tekijät vaikuttavat co-working tilan suoritukseen, sekä selvittää, mitä suorituskyvyn mittareita palveluntarjoajat käyttävät.
Kirjallisuuskatsaukseen käytettiin aiempaa akateemista kirjallisuutta co-working alalta ja suorituskyvystä, sekä useita markkinakatsauksia ja tilastoja. Tutkimusta varten haastateltiin seitsemää eri henkilöä kuudesta eri co-working yrityksestä. Haastateltavat henkilöt olivat co-working yritysten johtohenkilökuntaa.
Tutkimuksen tulokset osoittivat, että co-working markkinan kasvun taustalla on useita syitä. Suurimpina tähän todettiin olevan työskentely tapojen muutos sekä asiakkaiden kasvava tarve palvelullistamiselle. Tämän lisäksi joustavuuden tarve vuokra-aikojen pituudessa ja tilojen käytössä todettiin olevan kriittinen syy kasvavalle kysynnälle.
Palveluntarjoajat lähtevät co-working markkinalle pääasiassa kasvaneen kysynnän seurauksena. Tämän lisäksi co-working tilojen todettiin tukevan muitakin liiketoiminta-aloja, kuten esimerkiksi toimistohotelleita tai ravintoloita. Palvelutarjoaman kasvattaminen nykyisille asiakkaille oli myös yksi merkittävistä syistä mennä tälle markkinalle.
Menestyksekkään konseptin taustalla nähtiin olevan oikea jaottelu avoimen tilan ja yksityisten toimistojen välillä. Yksittäiset toimistot nähtiin olevan liiketoiminnan kannattavampi osa-alue. Nämä tulokset voivat tuottaa hyödyllistä informaatiota nykyisille ja tuleville palveluntarjoajille konseptien kehitysvaiheessa.
Co-working palveluntarjoajat mittaavat suorituskykyään sekä kiinteistöille (per m2), että palveluyrityksille (per asiakas) olennaisten mittareiden avulla. Vaihtuvuusasteen havaittiin erittäin tärkeäksi mittariksi asiakastyytyväisyyden lisäksi. Palveluntarjoajien mittareiden välillä oli eroa, joka viittaa siihen, ettei vakiintunutta mittaristoa ole vielä co-working alalle.
Prior academic literature from co-working sector and performance, several market reviews, as well as statistics, were used to build a thorough literature review. Seven persons in total were interviewed from six different co-working companies. The interviewees were top management of their co-working company.
The results indicated several drivers behind the co-working market growth. Key reasons were changes in working habits and servitization. Moreover, demand for flexibility regarding lease terms and space adjusting was also a crucial driver behind the growing demand.
Operators enter the co-working market mainly due to increased demand. In addition to this, co-working spaces can boost other lines of businesses, such as business centers or restaurants. Increasing the service offering for existing customers was also a decisive entry reason.
Space allocation between open-space plan and private offices was identified as one of the key factors behind the successful concept. Private offices were identified as the more profitable part of the co-working business. These results can provide useful information for current and future co-working operators when developing their concepts.
Operators use KPIs typical to real estate business (per m2) and to service business (per member). Churn rate, as well as customer satisfaction, were identified as crucial measures. Indicators varied between the operators, indicating that a standard set of measures have still not been developed.
Kirjallisuuskatsaukseen käytettiin aiempaa akateemista kirjallisuutta co-working alalta ja suorituskyvystä, sekä useita markkinakatsauksia ja tilastoja. Tutkimusta varten haastateltiin seitsemää eri henkilöä kuudesta eri co-working yrityksestä. Haastateltavat henkilöt olivat co-working yritysten johtohenkilökuntaa.
Tutkimuksen tulokset osoittivat, että co-working markkinan kasvun taustalla on useita syitä. Suurimpina tähän todettiin olevan työskentely tapojen muutos sekä asiakkaiden kasvava tarve palvelullistamiselle. Tämän lisäksi joustavuuden tarve vuokra-aikojen pituudessa ja tilojen käytössä todettiin olevan kriittinen syy kasvavalle kysynnälle.
Palveluntarjoajat lähtevät co-working markkinalle pääasiassa kasvaneen kysynnän seurauksena. Tämän lisäksi co-working tilojen todettiin tukevan muitakin liiketoiminta-aloja, kuten esimerkiksi toimistohotelleita tai ravintoloita. Palvelutarjoaman kasvattaminen nykyisille asiakkaille oli myös yksi merkittävistä syistä mennä tälle markkinalle.
Menestyksekkään konseptin taustalla nähtiin olevan oikea jaottelu avoimen tilan ja yksityisten toimistojen välillä. Yksittäiset toimistot nähtiin olevan liiketoiminnan kannattavampi osa-alue. Nämä tulokset voivat tuottaa hyödyllistä informaatiota nykyisille ja tuleville palveluntarjoajille konseptien kehitysvaiheessa.
Co-working palveluntarjoajat mittaavat suorituskykyään sekä kiinteistöille (per m2), että palveluyrityksille (per asiakas) olennaisten mittareiden avulla. Vaihtuvuusasteen havaittiin erittäin tärkeäksi mittariksi asiakastyytyväisyyden lisäksi. Palveluntarjoajien mittareiden välillä oli eroa, joka viittaa siihen, ettei vakiintunutta mittaristoa ole vielä co-working alalle.