Asuntomarkkinoiden kestävä hintakehitys
Hentula, Eero (2020-02-23)
Asuntomarkkinoiden kestävä hintakehitys
(23.02.2020)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
avoin
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202003067478
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202003067478
Tiivistelmä
Tässä tutkielmassa tarkastellaan asuntohintojen pitkän aikavälin kehitystä kestävän hintakehityksen näkökulmasta ja selvitetään, onko hintakehitys ollut kestävällä pohjalla Suomen asuntomarkkinoilla. Tutkittavia asuntomarkkina-alueita ovat pääkaupunkiseutu, Turku, Tampere, Oulu, Jyväskylä, Kuopio, Lahti ja Rovaniemi. Hintakehitys oli 2010-luvulla tutkittavien asuntomarkkina-alueiden välillä eriytyvää, ja reaalihintojen kehitystrendi oli nouseva ainoastaan suurimmissa kaupungeissa. Hintakehityksen eriytymisestä herää kysymys, onko asuntojen arvostus noussut kestämättömälle tasolle kasvukaupungeissa. Varsinainen tarkasteluperiodi on 1990–2018, ja aineisto asuntojen neliöhinnoista- ja vuokrista on saatu tutkielmaa varten Tilastokeskukselta.
Hintakehityksen kestävyyttä arvioidaan tutkielmassa käyttäjäkustannusmallin avulla, minkä pohjalta luotu käyttäjäkustannusvuokrasuhde toimii indikaattorina hintakehityksen kestävyydelle. Kun hintakehitys ei ole kestävällä pohjalla, vaarana on asuntohintojen nopea lasku etenkin, jos markkinoilla on havaittavissa jatkuvasti kasvavaa asuntojen yliarvostusta. Kasvava yliarvostus saattaa perustua esimerkiksi liian optimistisiin hintaodotuksiin. Hinnat ovat tällöin erkautuneet tasapainotasoltaan, eikä asuntojen korkeita hintoja voida perustella talouden fundamenttitekijöillä. Asuntohintojen romahtamisen on ongelmallista talouskasvun kannalta, koska se esimerkiksi laskee asunnon omistajien nettovarallisuuksia sekä rajoittaa pankkien luotonantoa. Asuntovarallisuuden kulutusefekti ennustaa puolestaan kulutustason laskua asuntohintojen laskiessa. Pitkään jatkunut kasvava yliarvostus ja markkinoiden ylikuumeneminen voi samalla johtaa kotitalouksien liialliseen velkaantumiseen, mikä lisää riskiä muodostuvista velanhoitovaikeuksista laskusuhdanteessa.
Tutkittavilla asuntomarkkina-alueilla havaitaan olleen 1990-luvun alussa merkittävää yliarvostusta. Hintaodotukset olivat 1990-luvun alussa myös verrattain korkealla, mutta selvästi heikentyviä. 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä ei havaita asuntojen yliarvostusta, vaikka hintaodotukset vahvistuvat vuosien 2007 ja 2008 tienoilla. 2010-luvulla vuoteen 2018 asti asuntohintojen kehitys oli tutkittavilla asuntomarkkina-alueilla kestävällä pohjalla ja hintaodotukset olivat verrattain maltillisia. Tulosten perusteella hintakehityksen eriytyminen ei ole johtanut yliarvostuksen muodostumiseen kasvualueilla.
Hintakehityksen kestävyyttä arvioidaan tutkielmassa käyttäjäkustannusmallin avulla, minkä pohjalta luotu käyttäjäkustannusvuokrasuhde toimii indikaattorina hintakehityksen kestävyydelle. Kun hintakehitys ei ole kestävällä pohjalla, vaarana on asuntohintojen nopea lasku etenkin, jos markkinoilla on havaittavissa jatkuvasti kasvavaa asuntojen yliarvostusta. Kasvava yliarvostus saattaa perustua esimerkiksi liian optimistisiin hintaodotuksiin. Hinnat ovat tällöin erkautuneet tasapainotasoltaan, eikä asuntojen korkeita hintoja voida perustella talouden fundamenttitekijöillä. Asuntohintojen romahtamisen on ongelmallista talouskasvun kannalta, koska se esimerkiksi laskee asunnon omistajien nettovarallisuuksia sekä rajoittaa pankkien luotonantoa. Asuntovarallisuuden kulutusefekti ennustaa puolestaan kulutustason laskua asuntohintojen laskiessa. Pitkään jatkunut kasvava yliarvostus ja markkinoiden ylikuumeneminen voi samalla johtaa kotitalouksien liialliseen velkaantumiseen, mikä lisää riskiä muodostuvista velanhoitovaikeuksista laskusuhdanteessa.
Tutkittavilla asuntomarkkina-alueilla havaitaan olleen 1990-luvun alussa merkittävää yliarvostusta. Hintaodotukset olivat 1990-luvun alussa myös verrattain korkealla, mutta selvästi heikentyviä. 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä ei havaita asuntojen yliarvostusta, vaikka hintaodotukset vahvistuvat vuosien 2007 ja 2008 tienoilla. 2010-luvulla vuoteen 2018 asti asuntohintojen kehitys oli tutkittavilla asuntomarkkina-alueilla kestävällä pohjalla ja hintaodotukset olivat verrattain maltillisia. Tulosten perusteella hintakehityksen eriytyminen ei ole johtanut yliarvostuksen muodostumiseen kasvualueilla.