Tappion kaihtaminen ja virheelliset referenssipisteet asuntomarkkinoilla

Abstract

Asuntomarkkinoilla on havaittavissa monia ilmiöitä, joita on vaikeaa selittää perinteisin taloustieteen keinoin. Tässä pro gradu -tutkielmassa tarkastellaan, miten tappion kaihtaminen ja virheellisiin referenssipisteisiin ankkuroituminen voivat selittää näitä ilmiöitä. Työ on kirjallisuuskatsaus ja tutkimuskysymyksinä on: onko kirjallisuudessa havaittu asuntomarkkinoilla esiintyvän tappion kaihtamista ja virheellisiä referenssipisteiden asetteluita sekä niihin ankkuroitumista? Selvitetään aikaisemman tutkimuksen perusteella, miten tappion kaihtaminen ja virheelliset referenssipisteet vaikuttavat asuntomarkkinoilla myyntihintoihin, kaupankäyntivolyymiin tai markkinointiaikaan? Näiden lisäksi tarkastellaan, millaisia käytännön hyödyntämiskohteita kirjallisuudessa on esitetty tappion kaihtamisen, ankkuroinnin ja virheellisten referenssipisteiden ymmärtämiselle?

Tappion kaihtaminen ja virheelliset referenssipisteet juontavat juurensa prospektiteoriaan. Prospektiteoriassa ihmiset tekevät valintapäätöksiä peilaamalla niitä tiettyyn pisteeseen, jota kutsutaan referenssipisteeksi. Tappion kaihtaminen viittaa siihen, että tähän referenssipisteeseen verrattu tappio aiheuttaa vahvemman vaikutuksen kuin itseisarvoltaan samansuuruinen voitto. Asunnonomistajilla on taipumuksena käyttää referenssipisteenä asuntojen alkuperäisiä ostohintoja vaikka ne eivät vastaisikaan asunnon todellista markkina-arvoa. Ankkurointi ja tappion kaihtaminen taas johtaa siihen, että myyjien pohjahinnat eivät jousta alaspäin asunnon alkuperäisestä ostohinnasta, sillä tätä alhaisemmat myyntihinnat nähdään tappiona. pohjahintojen joustamattomuus aiheuttaa sen, että laskumarkkinassa asuntojen hinnat ovat korkeampia kuin asunnon todellinen markkina-arvo, mutta nousumarkkinassa hinnat voivat poiketa markkina-arvosta alaspäin. Korkeat pohjahinnat vaikeuttavat ostajan löytämistä, joten myös markkinointiajat pitenevät. Pidemmät markkinointiajat voivat johtaa transaktiovolyymien laskuun, mutta hintojen ja transaktiovolyymien positiiviselle korrelaatiolle on esitetty myös makrotaloudellisia syitä.

Tappion kaihtamista ja virheellisiin referenssipisteisiin ankkuroitumista on kuitenkin havaittavissa asuntomarkkinoilla, vaikka otetaan huomioon myös mahdolliset makrotaloudelliset tekijät. Tämä taas aiheuttaa asuntomarkkinoille epäoptimaalisia käyttäytymismalleja, jotka tulee ottaa huomioon esimerkiksi kiinteistökaupassa tai asuntomarkkinoiden ennusteissa.