Kiinteistöyhtiöiden due diligence -erityispiirteet ja lisäarvo tilintarkastukseen nähden
Männistö, Sami (2021-02-04)
Kiinteistöyhtiöiden due diligence -erityispiirteet ja lisäarvo tilintarkastukseen nähden
Männistö, Sami
(04.02.2021)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
suljettu
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202102165054
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202102165054
Tiivistelmä
Kiinteistöjen kauppamäärät ovat olleet viime vuosina vahvassa kasvussa. Kiinteistöjen omis-
tusrakenne on koko 2000-luvun ajan monipuolistunut kotimaisten ja kansainvälisten kiinteis-
tösijoittajien kasvaneen kysynnän myötä. Suomen rakennuskannan arvo oli vuonna 2020 noin
480 miljardia euroa. Erityisesti ulkomaisten sijoittajien kasvanut kysyntä sekä toisaalta koti-
maisten yksityisten ja julkisten toimijoiden omistaman tilaomaisuuden myyminen ydinliiketoi-
mintaan keskittyäkseen ovat luoneet markkinoiden kasvua.
Kiinteistöyhtiöitä hallitaan usealla eri omistusmuodolla, joita kaikkia koskee toisistaan ja
muista yritysmuodoista poikkeavaa sääntelyä, joka edelleen vaikuttaa yrityksen taloudelliseen,
juridiseen sekä verotukselliseen toimintaan. Tilintarkastus luo osaltaan varmistusta ja vahvis-
tusta, mutta due diligence-prosessit ovat tulleet täydentämään tyhjää tilaa, jota tilintarkastus ei
kata, mutta informaation tarve jatkuu. Tutkielman tavoite on selvittää, mitä lisäarvoa due dili-
gence-prosessit tuottavat erityisesti kiinteistöyhtiöissä verraten tilintarkastukseen.
Tutkimuksen tutkimusstrategia oli kvalitatiivinen ja tutkimusotteeltaan toiminta-analyyt-
tinen. Tutkimus alkaa kirjallisuuskatsauksella, jota seuraa tutkimuksen empiirinen osuus, joka
toteutettiin teemahaastatteluin due diligence-konsulteille, tilintarkastajille sekä kiinteistön
omistajille. Teemahaastattelun tarkoituksena oli vahvistaa kirjallisuuskatsauksen synteesi: due
diligence tarjoaa monipuolisempaa ja analysoivampaa tietoa verrattuna tilintarkastukseen. Toi-
saalta tilintarkastuksella on yhteiskunnallinen merkitys objektiivisena tiedon vahvistajana due
diligence-tarkastuksen lähtiessä toimeksiantajan tavoitteista.
Tutkimuksen teemahaastattelut vahvistivat kirjallisuuskatsauksen esittämän hypoteesin.
Tilintarkastus itsessään on objektiivista, lakisääteistä taloudellisen tiedon vahvistamista ja var-
mentamista. Due diligence sen sijaan ei ole juridisesti säädetty prosessi, vaan se tutkii laajem-
min ja syvällisemmin kohdeyritystä tehden analyysiä ja keskittyen toimeksiantajan mielenkiin-
non mukaisella painotuksella tarkastukseen. Vastaus tutkimuskysymykseen due diligencen
varsinaisesta lisäarvosta kiinteistöyhtiölle tilintarkastukseen verraten muodostuu tarkastuksen
analyysistä, monitieteellisestä työryhmästä ja laaja-alaisuudesta sekä toimeksiantajan edun aja-
misesta aggressiivisemmin tilintarkastuksen ollessa objektiivinen kaikille sidosryhmille.
tusrakenne on koko 2000-luvun ajan monipuolistunut kotimaisten ja kansainvälisten kiinteis-
tösijoittajien kasvaneen kysynnän myötä. Suomen rakennuskannan arvo oli vuonna 2020 noin
480 miljardia euroa. Erityisesti ulkomaisten sijoittajien kasvanut kysyntä sekä toisaalta koti-
maisten yksityisten ja julkisten toimijoiden omistaman tilaomaisuuden myyminen ydinliiketoi-
mintaan keskittyäkseen ovat luoneet markkinoiden kasvua.
Kiinteistöyhtiöitä hallitaan usealla eri omistusmuodolla, joita kaikkia koskee toisistaan ja
muista yritysmuodoista poikkeavaa sääntelyä, joka edelleen vaikuttaa yrityksen taloudelliseen,
juridiseen sekä verotukselliseen toimintaan. Tilintarkastus luo osaltaan varmistusta ja vahvis-
tusta, mutta due diligence-prosessit ovat tulleet täydentämään tyhjää tilaa, jota tilintarkastus ei
kata, mutta informaation tarve jatkuu. Tutkielman tavoite on selvittää, mitä lisäarvoa due dili-
gence-prosessit tuottavat erityisesti kiinteistöyhtiöissä verraten tilintarkastukseen.
Tutkimuksen tutkimusstrategia oli kvalitatiivinen ja tutkimusotteeltaan toiminta-analyyt-
tinen. Tutkimus alkaa kirjallisuuskatsauksella, jota seuraa tutkimuksen empiirinen osuus, joka
toteutettiin teemahaastatteluin due diligence-konsulteille, tilintarkastajille sekä kiinteistön
omistajille. Teemahaastattelun tarkoituksena oli vahvistaa kirjallisuuskatsauksen synteesi: due
diligence tarjoaa monipuolisempaa ja analysoivampaa tietoa verrattuna tilintarkastukseen. Toi-
saalta tilintarkastuksella on yhteiskunnallinen merkitys objektiivisena tiedon vahvistajana due
diligence-tarkastuksen lähtiessä toimeksiantajan tavoitteista.
Tutkimuksen teemahaastattelut vahvistivat kirjallisuuskatsauksen esittämän hypoteesin.
Tilintarkastus itsessään on objektiivista, lakisääteistä taloudellisen tiedon vahvistamista ja var-
mentamista. Due diligence sen sijaan ei ole juridisesti säädetty prosessi, vaan se tutkii laajem-
min ja syvällisemmin kohdeyritystä tehden analyysiä ja keskittyen toimeksiantajan mielenkiin-
non mukaisella painotuksella tarkastukseen. Vastaus tutkimuskysymykseen due diligencen
varsinaisesta lisäarvosta kiinteistöyhtiölle tilintarkastukseen verraten muodostuu tarkastuksen
analyysistä, monitieteellisestä työryhmästä ja laaja-alaisuudesta sekä toimeksiantajan edun aja-
misesta aggressiivisemmin tilintarkastuksen ollessa objektiivinen kaikille sidosryhmille.