Epätyypillinen vuokraustoiminta maankäyttö- ja rakennuslain sekä asunto-osakeyhtiölain kontekstissa, erityisesti toimintaan puuttumisen näkökulmasta

Abstract

Epätyypillinen vuokraustoiminta on jakamistalouden muodostama ilmiö, jossa asuinkäyttöön tarkoitettua rakennusta tai sen osaa vuokrataan lyhytaikaisesti. Toiminnan voimakkaasta kasvusta huolimatta siitä ei säädetä lailla. Epätyypillistä vuokraustoimintaa on lähestytty pääosin sekä ratkaisutoiminnassa että oikeuskirjallisuudessa kaavoitus- ja rakentamisoikeudellisesta näkökulmasta. Epätyypillistä vuokraustoimintaa harjoitetaan paljon asunto-osakeyhtiöissä, minkä takia kaavoitus- ja rakentamisoikeudellisten kysymysten rinnalle on muodostunut asunto-osakeyhtiöoikeudellisia kysymyksiä.

Tämän tutkielman tavoitteena on jäsentää epätyypillisen vuokraustoiminnan oikeudellinen asema vallitsevassa oikeustilassa ja selvittää toiminnasta haittaa kärsivien puuttumiskeinot. Tutkielma on kiinnitetty edellä mainituista syistä maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) ja asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) kontekstiin. Ensimmäinen tutkimuskysymys on, mitä oikeudellisesti jännitteisiä kysymyksiä epätyypillinen vuokraustoiminta muodostaa toiminnanharjoittajan, kunnan rakennusvalvontaviranomaisen ja asunto-osakeyhtiöiden näkökulmasta. Toinen tutkimuskysymys on, mikä on epätyypillisen vuokraustoiminnan suhde asemakaavan, rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen asuinkäyttömääräyksiin. Kolmas tututkimuskysymys on, miten epätyypillistä vuokraustoimintaa on ratkaisutoiminnassa arvioitu, ja millaiseksi asuinkäytön oikeustila on sen myötä muodostunut. Neljäs tutkimuskysymys on, millaisia soveltuvuushaasteita voimassa olevalla maankäyttö- ja rakennuslailla sekä asunto-osakeyhtiölailla on epätyypilliseen vuokraustoimintaan. Viides tutkimuskysymys on, miten rakentamis- ja yhtiöoikeudellinen asuinkäyttömääräys muuttuu, ja mikä on muutoksen oikeudellinen merkitys. Viimeinen tutkimuskysymys on, millaiset puuttumiskeinot epätyypilliseen vuokraustoimintaan voimassa oleva maankäyttö- ja rakennuslaki ja asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa.

Tutkimus on sille asetetun tutkimustavoitteen vuoksi metodiltaan lainopillinen. Tutkimukseen sisältyy lainopin teoreettisia ja käytännöllisiä elementtejä. Epätyypillisen vuokraustoiminnan oikeustila on rakentunut pääosin ratkaisutoiminnassa muodostuneiden oikeusohjeiden varaan, minkä vuoksi sekä kunnan rakennusvalvontaviranomaisen päätösten että tuomioistuinratkaisujen analysoimisella on tutkimustavoitteen saavuttamisessa merkittävä rooli.

Tutkielmani kontekstissa epätyypillisen vuokraustoiminnan merkittävimmät oikeudelliset jännitteet koskevat omistajalle kuuluvaa käyttövaltaa ja hallinnollisten sekä asunto-osakeyhtiöoikeudellisten pakkokeinojen käytön kynnystä. Asuinkäyttömääräys muodostaa eräänlaisen asuinkäytön oikeustilan, jossa ei sallita toimintaa, joka aiheuttaa alueella tai rakennuksessa asumiseen nähden epätavanomaisia vaikutuksia. Ratkaisutoiminnassa ei ainakaan toistaiseksi ole arvioitu jakamistalouden aiheuttamia muutoksia asuinkäytön oikeustilassa. Rakentamisoikeudellinen puuttumiskeino merkitsee tyypillisesti kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle tehtävää ilmiantoa, jonka johdosta viranomainen arvioi vuokraustoiminnan kaavan- ja/tai rakennusluvanmukaisuutta. Asunto-osakeyhtiöt voivat lisäksi puuttua toimintaan huoneiston hallintaanottomenettelyllä. Hallintaanottomenettelyyn ryhtyminen voi kuitenkin tietyissä tapauksissa olla yhtiölle liian iso riski oikeustilan epäselvyyden vuoksi. Maankäyttö- ja rakennuslain sekä asunto-osakeyhtiölain suurimmat soveltuvuushaasteet koskevat käyttötarkoitussääntelyä. Rakentamisoikeudellinen käyttötarkoitus yhdistää rakentamisoikeudellista ja yhtiöoikeudellista näkökulmaa, minkä vuoksi ilmiön haasteet tulisi ratkaista ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslakia uudistamalla.