Asuntojen hintojen muodostuminen ja väestödynamiikka : empiirinen sovellus Suomen kaupunkeihin

Abstract

Asuntojen hintojen kehitys on tiiviisti yhteydessä yksittäisen henkilön varallisuuteen, mutta myös laajimmillaan koko maailmantalouden kehitykseen. Asunnon hintataso on riippuvainen useista erilaisista tekijöistä, mitkä voivat vaikuttaa maan kaikkiin alueisiin yhtäläisesti tai alueellisesti eri tavoin. Väestönkehitys on esimerkki alueellisesta tekijästä, joka heijastuu asuntojen hintoihin luoden kullekin alueelle omanlaisensa asuntomarkkinat. Suomi on asuntomarkkinoiltaan monimuotoinen alue, jonka alueelliset erot ovat lisäksi arvioiden mukaan kasvamassa tulevaisuudessa. Asuntojen kokonaiskysyntä ja asuntomieltymykset ovat alttiita muuttumaan väestökehityksen myötä varsinkin pitkällä aikavälillä. Tämän vuoksi asuntomarkkinoiden ja väestökehityksen tutkiminen on ajankohtaista ja tärkeää myös tulevaisuuden kehityksen näkökulmasta.

Tämän tutkielman tarkoituksena on syventyä asuntojen hinnanmuodostukseen sekä tarkastella asuntojen hintojen ja väestödynamiikan välistä suhdetta. Tutkielman ensimmäinen osa koostuu kirjallisuuskatsauksesta, jossa perehdytään asuntomarkkinoiden erityispiirteisiin, asuntomarkkinoiden pitkän ja lyhyen aikavälin teoreettisiin malleihin sekä aiheen aiempiin tutkimustuloksiin. Toisena on empiirinen osio, jossa tutkitaan valittujen Suomen kaupunkien asuntohintojen ja väestödynamiikan välistä vuorovaikutusta. Empiirisessä analyysissa asuntojen hintakehitystä kuvaa vanhojen osakeasuntojen reaalinen hintaindeksi ja väestödynamiikan kehityksen muuttujina ovat väkiluku, kuntien välinen nettomuutto sekä 20–29-vuotiaiden, korkeakoulutettujen ja työllisten osuus väestöstä. Mukana on myös makrotalouden muuttujia. Tutkielmassa käytetään vuositasoista aineistoa vuosilta 1990–2018. Asuntohintojen ja väestödynamiikan välistä yhteyttä tutkitaan staattisilla korrelaatio- ja usean muuttujan regressioanalyysillä sekä dynaamisella Grangerin kausaalisuustestillä.

Tutkielman tulosten perusteella väestömuuttujien ja asuntojen hintojen riippuvuussuhteet sekä syy-seuraussuhteet ovat varsin vaihtelevia kaupungeittain ja osittain epäjohdonmukaisia. Regressioanalyysin tulosten perusteella asuntojen hintoja selittävät eri kaupungeissa hieman eri väestömuuttujat, mutta yhtäläisyyksiäkin havaitaan. Väestömuuttujilla todettiin olevan vaikutusta asuntojen hintoihin, mutta vaikutukset jäävät pieniksi. Helsingin regressiomallin havaittiin eroavan eniten muista, sekä pienempien kaupunkien Oulun, Kuopion ja Porin eroavan suuremmista Helsingistä ja Tampereesta. Kokonaisuudessaan yksiselitteistä eroa kaupunkien välillä asuntojen hintojen reagoinnissa väestömuuttujien muutoksiin ei kuitenkaan havaittu. Työllisten osuuden kohdalla saatiin aiempia tutkimuksia vastaavia tuloksia, joissa työllisten osuudella oli välitön positiivinen vaikutus asuntojen hintoihin, kun taas muiden väestömuuttujien kohdalla tulokset erosivat ainakin osittain aiemmista tutkimuksista. Esimerkiksi kuntien välistä nettomuuttoa ei sisällytetty yhdenkään kaupungin regressiomalliin. Grangerin kausaalisuustestissä havaittiin tuloksia, joiden mukaan väestömuuttujilla ei ollut aina asuntojen hintoja ennakoivaa vaikutusta tai vaikutusten ennustavuudesta ei voitu vetää suoraviivaisia johtopäätöksiä. Tulokset antavat lähinnä viitteitä siitä, että analysoitujen väestömuuttujien viipeet eivät selitä asuntojen hintakehitystä tutkimuksen aikaperiodilla.