"Laajemmin sopimisen" rajoitukset maankäyttösopimuksissa

Abstract

Maankäyttöä on Suomessa järjestelty kuntien ja maanomistajien välillä solmituilla sopimuksilla vuosikymmeniä. Maankäyttösopimuksia ei säännelty lainsäädännössä nimenomaisesti ennen kuin ensimmäiset niitä koskevat säännökset otettiin maankäyttö- ja rakennuslakiin (132/1999). Sopimusten oikeudellisen luonteen kannalta merkittävä muutos oli uuden 12 a luvun lisääminen maankäyttö- ja rakennuslakiin vuonna 2003. Uudet säännökset muuttivat perustavanlaatuisesti sitä, kuinka sopimuksia on arvioitava esimerkiksi sisältövapauden näkökulmasta. Tässä maisterintutkielmassa tarkastellaan, miten maankäyttösopimuksia koskevaa sopimusva-pautta on arvioitava oikeudessamme. Keskeisenä säädösmateriaalina on maankäyttö- ja raken-nuslain (132/1999) maankäyttösopimuksia, kehittämiskorvauksia ja kaavoitusta koskevat sään-nökset, mutta tutkielmassa analysoidaan myös yleisemmin hallinto-oikeudellisten periaatteiden merkitystä maankäyttösopimuksia koskevan sopimusvapauden kannalta. Tarkoituksena on hahmotella niitä rajoja, joissa kunnan ja maanomistajan välisessä sopimuksessa on voimassa olevan lain mukaan pysyttävä. Tutkimusaihe on tärkeä, koska maankäytön ohjaus on merkittävä kunnallinen tehtävä ja maankäyttösopimuksilla sovitaan sekä kuntien että maanomistajien kan-nalta huomattavista sopimuskorvauksista. Tutkimuksen tulokset ovat hyödyllisiä maankäytön suunnittelun kanssa työskenteleville, mutta erityisesti kunnille ja maanomistajille. Samalla tutki-mus on suunnattu lainsäätäjälle. Tutkimustulosten perusteella maankäyttösopimuksia on pidettävä hallintosopimuksina, joten niitä koskevat riidat tulee ratkaista hallintotuomioistuimissa. Maankäyttösopimuksia on lainsää-dännön näkökulmasta arvioita siten, että niillä voidaan sopia vain kunnalle syntyvien kustannus-ten kattamisesta, ei yleisestä arvonnousun perimisestä. Kolmantena keskeisenä tuloksena tutki-muksessa on, että kunnan laissa säädetty kaavoitusvelvollisuus on otettava huomioon, kun arvi-oidaan kunnan mahdollisuutta vapaasti sopia maankäytöstä maanomistajien kanssa. Tutkimusmenetelmä on lainopillinen, mutta sitä täydentävät lainsäätäjälle osoitetut suositukset täsmentää sääntelyä, sillä tutkimustulosten ja aiempien tutkimusten ja selvitysten perusteella näyttää siltä, että sopimuskäytännössä on tehty linjauksia, joita ei kaikilta osin voi pitää lain mu-kaisina. Tutkielmassa suositellaan, että lainsäätäjä täsmentäisi ainakin toimivaltaisen tuomiois-tuimen maankäyttösopimuksia koskevien riitojen ratkaisemissa sekä sen, voidaanko sopimuksin sopia vapaasti maanomistajan maksuvelvollisuudesta vai rajoittuuko sopimuskorvauksen mah-dollinen taso maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun tarkoituksen perusteella.