Asuntotuotannon paikalliset hintavaikutukset

Abstract

Tässä Pro Gradu -tutkielmassa tarkastellaan asuntotuotannon paikallisia hintavaikutuksia korkeiden asuntohintojen alueilla. Asumisen hinta kasvukeskusten, etenkin Helsingin, kaupunkikeskuksissa on jatkanut kasvuaan läpi 2000-luvun. Hintojen nousun on esitetty johtuvan kysynnän kasvusta esimerkiksi asuntolainoitukselle myönteisen korkoympäristön seurauksena. Taloustieteen perusteorian mukaan hintojen nousua tulisi seurata tarjonnan kasvu, joka osaltaan hillitsee hintojen nousua (Schauman 2013). Näin ei ole kuitenkaan käynyt Helsingissä kuin vasta viime vuosien aikana. Yksi todennäköinen syy asuntotarjonnan hitaaseen ja riittämättömään reagoimiseen on sen sääntely. Asuntotuotannon hintajoustolla tarkoitetaan asuntotarjonnan reagoimista kysynnän ja täten hintojen nousuun. Oikarinen (2015) osoitti Helsingin asuntotarjonnan hintajouston olevan matalinta Suomessa. Asuntotarjonnan jäykän hintajouston ja kohonneiden asumiskustannusten välisestä yhteydestä on kaupunkitaloustieteen kirjallisuudessa vahva konsensus. Kaupungeissa tuottavuuskasvun on osoitettu olevan ripeämpää erilaisista kasautumiseduista johtuen (Glaeser ja Maré 2001, Glaeser ja Resseger 2009). Tuottavuuskasvusta koituva nimellispalkkojen kasvu lisää kaupunkien työvoiman kysyntää. Asuntotarjonnan hintajousto määrittelee sen, miten tuottavuuskasvun lisäämä työvoiman kysyntä vaikuttaa kaupungin väestörakenteeseen, asuntokantaan ja nimellispalkkoihin. Joustavan asuntotuotannon tapauksessa asuntokanta sopeutuu nopeasti ja kaupunkien väestömäärä kasvaa. Jäykän asuntotuotannon tapauksessa asuntokanta sopeutuu hitaasti ja tuottavuuskasvusta koituva nimellispalkkojen kasvu johtaa asuntojen hintojen nopeaan nousuun (Gyourko ym. 2013, Gyourko ja Molloy 2015, Glaeser ja Gyourko 2017). Lisäksi, kun kotitaloudet eivät pääse kohentuneen tuottavuuskasvun piiriin, kansantalouden tuotanto kärsii. Tämä työvoiman sijoittumisen maantieteellinen epäonnistuminen johtaa kokonaistuottavuuden alioptimointiin ja hidastaa talouskasvua (Hsieh ja Moretti 2019). Asuntotarjonnan joustavoittamiselle on monia syitä, jotka eivät rajoitu edellisiin. Tämän tutkielman tarkoitus on esitellä kaupunkien tuottavuuskehityksen lähteitä, tarkastella asuntomarkkinoiden dynamiikkaa positiivisen kysyntäshokin tilanteessa, kun asuntotuotanto rajoitetaan esimerkiksi luonnollista tasapainoa alemmalle tasolle sekä suorittaa empiirinen analyysi asuntorakentamisen paikallisista hintavaikutuksista. Mikäli asuntotarjontaa rajoitetaan alle luonnollisen tasapainotason, tarjonnan lisääminen voisi laskea hintoja. Tutkielman toinen keskeinen kontribuutio on esitellä mikroekonometrisessa kirjallisuudessa 2020-luvun taitteessa esitettyjä kiinnitettyjen vaikutusten malleihin liitettyjä ongelmia.