Kiinteistön ostajan tietoisuus kiinteistöä koskevista vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä
Mäki-Ikola, Mikko (2021-08-17)
17.08.2021
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
Julkaisun pysyvä osoite on:
http://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2021091346016
http://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2021091346016
Tiivistelmä
Tutkielman aiheena on kiinteistön ostajan tietoisuus kiinteistöä koskevista vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä. Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, millä tavalla kiinteistön ostajalla oleva tieto kiinteistöä koskevista vallintarajoituksista sekä sivullisten oikeuksista vaikuttaa ostajan oikeusasemaan. Lainopillisen tutkimuksen keskeisimpiä lähteitä ovat kotimainen oikeuskirjallisuus sekä maakaaren esityöt.
Tutkielmassa kiinteistön ostajalla olevan tiedon merkitystä vallintarajoituksista sekä sivullisten oikeuksista tarkastellaan kahdessa eri suhteessa: ostajan ja myyjän välisessä sopimussuhteessa sekä ostajan ja sivullisen välisessä sivullissuhteessa. Sopimussuhteen osalta arvioidaan myös vuoden 2020 alusta voimaan tulleen kansallisen turvallisuuden lakikokonaisuuden vaikutusta maakaaren virhevastuujärjestelmään sekä ostajan tietoisuuteen. Tutkielmassa ei tarkastella maakaaren laatuvirheisiin liittyvää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.
Tarkastelun jakaminen sopimus- ja sivullissuhteeseen perustuu ostajalla olevan tiedon oikeusvaikutuksiin. Sopimussuhteessa myyjällä on lähtökohtaisesti tiedonanto- ja selonottovelvollisuus vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä, mutta hänen velvollisuuksiaan rajoittaa maakaaren 2:22.2:n säännös, jonka mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tutkielmassa pohditaan ja tulkitaan erityisesti kyseisen säännöksen sisältöä ja sitä, mitä ostajan oletetaan tietävän kiinteistöstä kyseisen säännöksen perusteella. Toisaalta sivullissuhteessa tulee arvioitavaksi, milloin kiinteistön ostajan pitää tietää sivullisen oikeuden olemassaolosta. Sivullisen oikeus sitoo pääsääntöisesti ostajaa, ellei ostaja tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää sivullisen oikeudesta.
Keskeisimpinä johtopäätöksinä tutkielmassa havaitaan, että maakaaren 2:22.2:n säännös ei näyttäisi merkitsevän selonottovelvollisuutta ostajalle, vaan säännöksen sisältöä voisi kuvata käsite ostajan huolellisuusvelvollisuus. Kansallisen turvallisuuden lakikokonaisuudella on vain vähäisiä vaikutuksia maakaaren virhevastuujärjestelmään ja ostajan tietoisuuteen. Sivullissuhteen osalta ostajan selonottovelvollisuus täyttyy pääsääntöisesti, kun ostaja tarkastaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista. Kuitenkin tietyissä tilanteissa ostajalle voi syntyä perusteltu aihe epäillä sivullisen oikeutta, minkä johdosta hänen selonottovelvollisuutensa ulottuisi rekisteritietojen ulkopuolelle.
Tutkielmassa kiinteistön ostajalla olevan tiedon merkitystä vallintarajoituksista sekä sivullisten oikeuksista tarkastellaan kahdessa eri suhteessa: ostajan ja myyjän välisessä sopimussuhteessa sekä ostajan ja sivullisen välisessä sivullissuhteessa. Sopimussuhteen osalta arvioidaan myös vuoden 2020 alusta voimaan tulleen kansallisen turvallisuuden lakikokonaisuuden vaikutusta maakaaren virhevastuujärjestelmään sekä ostajan tietoisuuteen. Tutkielmassa ei tarkastella maakaaren laatuvirheisiin liittyvää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.
Tarkastelun jakaminen sopimus- ja sivullissuhteeseen perustuu ostajalla olevan tiedon oikeusvaikutuksiin. Sopimussuhteessa myyjällä on lähtökohtaisesti tiedonanto- ja selonottovelvollisuus vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä, mutta hänen velvollisuuksiaan rajoittaa maakaaren 2:22.2:n säännös, jonka mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tutkielmassa pohditaan ja tulkitaan erityisesti kyseisen säännöksen sisältöä ja sitä, mitä ostajan oletetaan tietävän kiinteistöstä kyseisen säännöksen perusteella. Toisaalta sivullissuhteessa tulee arvioitavaksi, milloin kiinteistön ostajan pitää tietää sivullisen oikeuden olemassaolosta. Sivullisen oikeus sitoo pääsääntöisesti ostajaa, ellei ostaja tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää sivullisen oikeudesta.
Keskeisimpinä johtopäätöksinä tutkielmassa havaitaan, että maakaaren 2:22.2:n säännös ei näyttäisi merkitsevän selonottovelvollisuutta ostajalle, vaan säännöksen sisältöä voisi kuvata käsite ostajan huolellisuusvelvollisuus. Kansallisen turvallisuuden lakikokonaisuudella on vain vähäisiä vaikutuksia maakaaren virhevastuujärjestelmään ja ostajan tietoisuuteen. Sivullissuhteen osalta ostajan selonottovelvollisuus täyttyy pääsääntöisesti, kun ostaja tarkastaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista. Kuitenkin tietyissä tilanteissa ostajalle voi syntyä perusteltu aihe epäillä sivullisen oikeutta, minkä johdosta hänen selonottovelvollisuutensa ulottuisi rekisteritietojen ulkopuolelle.