Ulkopuolisten arvioitsijoiden rooli omaisuuserien arvostamisessa : tarkastelussa kiinteistöarvioitsijat ja sijoituskiinteistöt

Abstract

Yhteisöjen taloudellinen raportointi pohjautuu yhä enemmän omaisuuserien käypiin arvoihin. Käypiin arvoihin perustuvan taloudellisen raportoinnin nähdään palvelevan sijoittajia paremmin yrityksen arvon määrittämisessä ja johdon valvonnassa kuin historiallisiin kustannuksiin perustuva raportointi. Ulkopuolisen arvioinnin merkitys käypien arvojen laskennassa on puolestaan korostunut omaisuuserien kohdalla, joiden arvonmääritys pohjautuu pitkälti ei suoraan markkinoilta havainnoitavaan informaatioon. Sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä hyödynnetään usein kiinteistöarvioitsijoita ja kiinteistökonsulttiyhteisöjä. Tutkielman aihetta voidaan pitää ajankohtaisena ja relevanttina, sillä kiinteistöihin on virrannut runsaasti pääomaa 2000-luvulla edullisen velkarahoituksen myötä. Samanaikaisesti kiinteistöarvioinnin rooli sijoittajien edunvalvojana on korostunut.

Tutkielman tavoitteena on selvittää, miten kiinteistöarvioitsijat tasapainottelevat objektiivisen arvioinnin ja yritysjohdon opportunististen vaikutusyritysten välillä. Lisäksi tutkielmassa luodaan kokonaisvaltainen käsitys ulkopuolisen arvioinnin roolista käypiin arvioihin perustuvan taloudellisen raportoinnin laadinnassa. Kiinteistöarviointia ja -arvioitsijaa käsitellään agenttiteorian viitekehyksessä kolmantena osapuolena, jonka tehtävä on toimia riippumattomana osapuolena operatiivisen johdon ja sijoittajien välissä. Päämies-agentti ongelman mukaiset intressiristiriidat heijastuvat myös ulkopuolisen arvioitsijan toimintaan. Heidän tulee yhtäältä ottaa huomioon johdon intressit yhteisönsä liiketoiminnan turvaamiseksi ja, toisaalta pyrkiä tarjoamaan mahdollisimman objektiivinen arvio kiinteistöjen potentiaalisesti markkina-arvosta.

Tutkielman tutkimusote on toiminta-analyyttinen ja empiirinen osio on toteutettu kvalitatiivisesti teemahaastatteluina. Aineisto on kerätty haastattelemalla neljää kiinteistöarvioinnin asiantuntijaa kolmesta eri kiinteistöarviointiin erikoituneesta yhteisöstä. Tutkielman teoreettinen osuus on poikkitieteellinen, sillä aineistoa on kerätty sekä liiketaloustieteen että kiinteistötalouden ja -arvioinnin julkaisuista. Lisäksi käsitteiden määrittämisessä ja havainnollistavien esimerkkien lähteinä on hyödynnetty KTI Kiinteistötiedon sekä Big Four -tilintarkastusyhteisöjen kiinteistömarkkinoita koskevia raportteja.

Tutkielman johtopäätöksenä todetaan, että kiinteistöarvioitsijoiden tasapainottelu objektiivisen arvioinnin ja asiakkaan opportunististen vaikutusyritysten välillä kiteytyy eri informaatiolähteiden hyödyntämiseen arvonmäärityksessä. Mitä vähemmän arvonmäärityksessä on käytettävissä markkinaperusteista informaatiota, sen suurempi vaikutusvalta asiakkaalla on arvioitsijaan. Arviointiyhteisön koko sekä useiden asiakkuuksien varaan rakentuva liiketoiminta turvaa kiinteistöarvioitisijan objektiivisuutta tilanteissa, joissa asiakkaat haastavat arvioitsijan näkemyksiä. Arviointitoimeksiantojen riskisyyttä kontrolloidaan ensisijaisesti sopimusteknisin keinoin, esimerkiksi klausuulein. Tutkielmassa havaittiin myös, että Suomessa kiinteistömarkkinoiden läpinäkymättömyys ja julkisen informaation huono saatavuus kasvattaa ulkopuolisen arvioinnin merkitystä taloudellisen raportoinnin laadun ja luotettavuuden lisäämisessä.