REIT – Välillinen vaihtoehto suoralle kiinteistösijoittamiselle : Empiirinen tutkimus REIT-yhtiöiden menestyksestä sekä niiden tarjoamasta hajautushyödystä muuttuvissa markkinatilanteissa

Abstract

Kiinteistösijoittaminen on ollut varsinkin ammattimaisten ja institutionaalisten sijoittajien suosiossa jo pitkään. Kiinteistösijoittamisen suosio on perinteisesti yhdistetty kiinteistösijoittamisen konkreettisuuteen, matalariskisyyteen sekä mahdollisuuteen saavuttaa hajautushyötyjä. Suoraan kiinteistösijoittamiseen liittyy kuitenkin tavallisen yksityissijoittajan näkökulmasta haasteita, kuten heikko likviditeetti, korkeat transaktiokustannukset sekä kiinteistösijoittamisen aloittamiseen vaadittava kohtuullisen suuri alkupääoma. Suoran kiinteistösijoittamisen ja perinteisten kiinteistösijoitusyhtiöiden rinnalla suosiotaan onkin maailmalla viime aikoina kasvattanut yhtiömuoto, joka mahdollistaa myös yksityissijoittajille kiinteistöomaisuuden sisällyttämisen sijoitusportfolioihinsa. Tätä usein osakeyhtiömuotoista ja pörssilistautunutta yhtiömuotoa kutsutaan REIT-yhtiöksi (engl. Real Estate Investment Trust). REIT-yhtiöiden yksi suurimmista eduista verrattuna muihin kiinteistösijoitusinstrumentteihin on se, että täyttäessään tietyt lainsäädännölliset ehdot REIT-yhtiöt ovat yritystasolla verovapaita. Tämän tutkielman tarkoituksena on saada päivitettyä tietoa REIT-yhtiöiden menestyksestä sekä niiden mahdollisesti tarjoamasta hajautushyödystä suhteessa eri sijoituskohteisiin muuttuvissa markkinatilanteissa. Tutkimus keskittyy pääasiassa Yhdysvaltojen markkinoille vuosina 1988–2018, mutta teoriaosuudessa luodaan lyhyt katsaus myös Euroopan REIT-markkinoihin. Tutkielman empiirinen osio toteutetaan määrällisenä eli kvantitatiivisena tutkimuksena. Tutkimuksessa REIT-yhtiöiden menestystä suhteessa yleisimpiin sijoituskohteisiin mitataan tuottoprosentin ja modifioidun Sharpen luvun avulla. Mahdollisia hajautushyötyjä puolestaan tutkitaan Johansenin yhteisintegraatiomenetelmällä. Tutkimustulosten perusteella erityisesti REIT-yhtiöt, joiden toiminta perustuu erilaisten tuloa tuottavien kiinteistöjen omistukseen ja hallinnointiin ovat menestyneet hyvin viimeisten vuosikymmenien aikana. Kiinteistöluottoihin sijoittavien REIT-yhtiöiden menestys on ollut keskimäärin huomattavasti heikompaa. Koko tarkasteluajanjakso huomioon ottaen REIT-yhtiöiden tuottojen havaittiin olevan yhteisintegroituneita ainoastaan riskittömän koron kanssa. Näin ollen REIT-yhtiöiden avulla on voinut saavuttaa hajautushyötyjä niin osake- kuin suoriin kiinteistömarkkinoihinkin nähden Yhdysvaltojen markkinoilla vuosina 1988–2018.