Euroopan keskuspankin määrällinen keventäminen: vaikutus asuntojen hintoihin euroalueella

Abstract

Tässä tutkimuksessa on selvitetty Euroopan keskuspankin määrällisen keventämisen vaikutusta asuinkiinteistöjen hintoihin euroalueella aikavälillä 2005–2022. Finanssikriisin jälkeen kehittyneiden maiden keskuspankit ovat joutuneet käyttämään epätavallisia keinoja talouden elvyttämiseksi. Keskuspankkien ohjauskorkojen ajautuessa lähelle nollakorkolattiaa, muutokset ohjauskoroissa muuttuvat tehottomiksi, jonka vuoksi keskuspankit ovat harjoittaneet epätavallisia keinoja, kuten laajoja arvopaperien osto-ohjelmia rahoitusmarkkinoilta. Laajojen osto-ohjelmien seurauksena Euroopan keskuspankin tase on kasvanut merkittävästi. Samanaikaisesti asuinkiinteistöjen arvot ovat kohonneet euroalueella sekä riskit mahdolliselle yliarvostukselle ovat nousseet.

Tutkimuksen empiirisessä osuudessa on selvitetty Granger-kausaalisuustestin ja VAR-analyysin avulla, että onko Euroopan keskuspankin määrällinen keventäminen aiheuttanut asuinkiinteistöjen hintojen yliarvostusta euroalueella. Tutkimuksessa löydetään, että määrällinen keventäminen pystyy Granger-aiheuttamaan muutoksia asuntojen hintaindekseissä sekä hintojen suhteessa vuokratasoon Saksassa ja Itävallassa. VAR-analyysissä huomataan, että shokki Euroopan keskuspankin taseeseen nostaa asuntojen hintoja Saksassa 0,15 % kahden vuoden aikana. Itävallassa vaikutus on nopeampi ja Euroopan keskuspankin taseen shokki nostaa asuntojen hintoja 0,15 % vuoden aikana. Euroalueella kokonaisuutena vaikutus on neutraali. Saksassa muutokset asuntolainojen koroissa vaikuttavat enemmän asuntojen hintoihin, kuin määrällinen keventäminen. Tutkimuksessa huomataan myös, että arvopaperien osto-ohjelmat ovat laskeneet asuntolainojen korkoja euroalueella.

Tutkimuksen johtopäätöksenä on kuitenkin, että Euroopan keskuspankin määrällisellä keventämisellä ei todennäköisesti ole ollut merkittävää vaikutusta asuinkiinteistöjen yliarvostukselle euroalueella, vaikka vaikutukset ovatkin havaittavissa Saksassa ja Itävallassa. Tutkimuksen teoriaosuus selittää, että vaikutukset ovat havaittavissa Saksassa ja Itävallassa, koska niiden vuokramarkkinat ovat kehittyneet ja vuokralla asuvien kotitalouksien suhde on suurempi kuin muualla euroalueella. Teoriaosuuden mukaan määrällisen keventämisen portfolion uudelleenallokointikanava ohjaa sijoittajia muokkaamaan portfolioitaan riskillisempiin kohteisiin, riskittömämpien kohteiden tuottojen laskiessa.