Ulkomaisten kiinteistörahastojen verokohtelu Suomessa

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, miten ulkomaisia kiinteistörahastoja kohdellaan verotuksellisesti Suomessa ja miten Suomi pyrkii vahvistamaan verotusoikeuttaan Suomessa olevan kiinteän omaisuuden luovutuksesta saatuihin voittoihin. Tämän lisäksi tutkielmassa tarkastellaan tarkemmin TVL 20 a §:n mukaisten kotimaisiin kiinteistöerikoissijoitusrahastoihin rinnastuvien ulkomaisten erikoissijoitusrahastojen verovapauden edellytyksiä. Näiden kysymysten selvittämiseksi tutkielmassa selvitetään ensinnäkin yksityisoikeudellinen sääntely, jonka puitteissa rahastot toimivat. Kiinteistöihin sijoittavia rahastoja voidaan perustaa useammissa erilaisissa oikeudellisissa muodoissa. Suomessa näitä oikeudellisia muotoja on lähtökohtaisesti kolme, jotka ovat osakeyhtiö, kommandiittiyhtiö ja erikoissijoitusrahasto. Oikeudellisen muodon valintaan vaikuttavat oikeudelliseen muotoon kohdistuva yksityisoikeudellinen sääntely sekä verotus. Tutkielmassa käsitellään lisäksi ulkomaisia toimijoita, kuten rahastoja, koskevaa verosääntelyä. Ulkomaiset rahastot katsotaan Suomessa lähtökohtaisesti rajoitetusti verovelvollisiksi, jolloin ne ovat velvollisia suorittamaan Suomeen veroa ainoastaan Suomesta saamastaan tulosta. Suomesta saadusta tulosta säädetään TVL 10 §:ssä. Kiinteistörahastojen osalta relevantteja tuloja ovat muun muassa kiinteistöstä saatu vuokratulo sekä kiinteistön luovutuksesta saatu luovutusvoitto. Aiemman oikeustilan aikaan kuitenkaan välillisesti omistettujen kiinteistöjen luovutuksesta saatu luovutusvoitto ei ollut Suomesta saatua tuloa. Näin ollen, mikäli rajoitetusti verovelvollinen toimija omisti Suomesta kiinteää omaisuutta välillisesti esimerkiksi osakeyhtiön kautta, ei tämän yhtiön luovutuksesta saatu luovutusvoitto ollut Suomesta saatua tuloa. Vuonna 2023 voimaan tullut TVL 10 §:n 10 a kohta on kuitenkin muuttanut tätä tilannetta säätämällä myös välillisistä luovutuksista saadut luovutusvoitot Suomesta saaduksi tuloksi. Edellä mainittua muutosta rajoittavat kuitenkin osa Suomen solmimista verosopimuksista, jotka estävät kiinteistöjen välillisistä luovutuksista saadun luovutusvoiton verottamisen Suomessa. Suomi kuitenkin pyrkinee jatkossa saamaan kyseisen mahdollisuuden verottaa myös välillisiä kiinteistöluovutuksia. Ulkomaisten rahastojen verokohteluun vaikuttaa olennaisesti se, mihin oikeudelliseen muotoon ne klassifioidaan eli rinnastetaan. Ulkomaiset rahastot rinnastetaan niiden ominaisuuksien perusteella joko osakeyhtiöihin, yhtymiin tai sijoitusrahastoihin tai erikoissijoitusrahastoihin. Ulkomaisia rahastoja perustetaan niiden sääntöjen perusteella, mihin oikeudelliseen muotoon ne on rinnastettu. Tutkielman lopussa pyritään arvioimaan TVL 10 §:n 10 a kohdan vaikutuksia ulkomaisten kiinteistörahastojen verokohteluun sekä lakiuudistuksen yhteensopivuutta TVL 20 a §:n taustalla olevien tavoitteiden kanssa. Tutkielma on menetelmältään lainopillinen ja tutkielmassa esitetään voimassa olevien oikeussääntöjen ja oikeustieteessä yleisesti hyväksyttyjen laintulkintamenetelmien perusteella näkemyksiä muun muassa sen puolesta, että TVL 20 a §:n verovapaussäännös yhdessä TVL 10 § 10 a kohdan kanssa voi johtaa rahastorakenteiden osalta verovaikutusten kertaantumiseen ja näin ollen rahastorakenteiden verotehokkuuden heikkenemiseen.