Lailla sääntelemättömän käyttöoikeuden voimassaolo : erityisesti kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kannalta

Abstract

Suomessa kiinteistön luovutuksia, saantoja ja erityisten oikeuksien kirjaamista koskevan sääntelyn selkeyttämisen tarve johti laajaan lainsäädäntöuudistukseen, jonka lopputuloksena oli vuoden 1997 alusta voimaan tullut maakaari. Käyttöoikeus katsotaan kiinteistöoikeudessa omistusoikeutta rajoitetummaksi erityiseksi oikeudeksi ja käyttöoikeuden väljään määritelmään sisältyy erilaisia toisen kiinteistön käyttöön oikeuttavia oikeuksia. Maakaaressa kirjaamiskelpoisia erityisiä oikeuksia on rajattu voimakkaasti tyyppipakkoperiaatteella, minkä vuoksi on lukematon joukko sellaisia käyttöoikeuksia, joita ei voida kirjata ja joita ei säännellä lailla millään tavalla. Maakaaren uudistamistyötä varten perustettu maakaaritoimikunta ehdotti mietinnössään, että laki sisältäisi säännökset kirjaamiskelvottomista erityisistä oikeuksista, mutta ehdotus jätettiin lopullisesta hallituksen esityksestä ja maakaaresta pois.

Tämän tutkielman aiheena ovat sääntelyn kannalta harmaalle alueelle jäävät lailla sääntelemättömät käyttöoikeudet kiinteistöön. Tutkimus kohdistuu käyttöoikeuksien voimassaoloon ja erityisesti siihen, milloin lailla sääntelemätön käyttöoikeus voidaan kastoa lakanneeksi tai muuten päättyneeksi jos osapuolet ovat sopineet sen olevan voimassa ”ikuisesti” tai osapuolet eivät ole sopineet voimassaolosta mitään. Lailla sääntelemättömyys on johtanut siihen, että tällaisiin kysymyksiin on etsittävä vastausta oikeuskäytännöstä sekä yleisistä sopimusoikeudellisista periaatteista ja oikeuskirjallisuudesta. Oikeuskäytännössä arviointi on aina tapauskohtaista ja tuomioistuin on joutunut ottamaan kantaa sopimusvapauteen, osapuolten sopimuksentekohetken tarkoitukseen sekä olosuhteiden olennaisiin muutoksiin. Olosuhteet ovat voineet olennaisesti muuttua esimerkiksi silloin, kun käyttöoikeus on käynyt haltijalleen tarpeettomaksi tai sen rasittavuus rasitetulle kiinteistölle on kasvanut kohtuuttomaksi.

Lailla sääntelemättömiin käyttöoikeuksiin kohdistuu paljon epäselviä kysymyksiä, joihin ei nimensä mukaisesti löydy vastausta säädännäisestä oikeudesta. Laajempaa tutkimusta aiheesta ei ole tehty lähivuosina, vaikka sellaiselle voisi olla tarve. Lisätutkimukselle on tarvetta myös pohdittaessa sitä, miten tällaisen käyttöoikeuden voimassaoloon vaikuttavat muun muassa erilaiset omistajanvaihdos- ja insolvenssioikeudelliset tilanteet ja, miten lailla sääntelemättömille, kirjaamiskelvottomille käyttöoikeuksille voidaan erilaisissa tilanteissa antaa sivullissuojaa.