Kaupanvahvistusmenettelyn tarkoituksenmukaisuus nykypäivän kiinteistönkaupassa

Abstract

Tutkimuksen tavoitteena on selvittää kaupanvahvistusta koskevan muotovaatimuksen tarkoituksenmukaisuutta kiinteistönkaupassa nykypäivänä. Kaupanvahvistusta koskeva muotovaatimus on säädetty 1930-luvulla, ja sen tarpeellisuudesta nykypäivänä on ollut toistuvaa keskustelua muun muassa sen takia, että muissa taloudellisesti vastaavissa oikeustoimissa ei vaadita samantapaista viranomaiskontrollia. Kiinteistönkaupan muotovaatimuksia arvioitiin viimeksi vuosina 2021–2024 oikeusministeriön maakaaren muutostarpeet -hankkeessa, jonka yhteydessä nousi esille kysymys myös kaupanvahvistusmenettelyn tarpeellisuudesta nykypäivänä.

Tutkimuksen keskeinen tutkimusmetodi on systemaattinen lainoppi, jonka avulla selvitetään kaupanvahvistusta koskevien sääntöjen ja periaatteiden kokonaisuutta ja toimintaa. Systemaattisen lainopin lisäksi oikeushistorialliset näkökulmat ovat olennaisia niiltä osin, kun tutkimuksessa selvitetään lainsäätäjän tarkoitusta kaupanvahvistusmenettelyä säädettäessä. Oikeusvertailevat havainnot sekä de lege ferenda -tutkimus ovat myös tarpeellisia tutkimuksessa, sillä oikeusvertailevat havainnot etenkin Ruotsin oikeusjärjestelmästä tarjoavat näkökulmia Suomen järjestelmän arviointiin. De lege ferenda -tutkimuksen avulla on puolestaan mahdollista ehdottaa suosituksia lainsäätäjälle siitä, miten kiinteistönkaupan sääntelyä tulisi tulevaisuudessa kehittää.

Tutkimuksessa osoitetaan, että kaupanvahvistusmenettely on tarkoituksenmukainen muotovaatimus kirjallisessa kiinteistönkaupassa nykypäivänä. Kaupanvahvistusmenettelyllä turvataan tehokkaasti tiedonkulku viranomaisille sekä luovutusten julkiseksi tuleminen. Kaupanvahvistajan ilmoitusten perusteella kirjattavat saantotiedot korostavat lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ajantasaisuutta merkittävästi. Vaikka tutkimuksessa on osoitettu, että esimerkiksi samanaikaisuusvaatimus ei sovellu nykyään maakaaren järjestelmään, eikä kaupanvahvistusta voida perustella enää vakaalla harkinnalla, kokonaisuutena arvioiden kaupanvahvistus on kuitenkin tarkoituksenmukainen muotovaatimus. Toisaalta tutkimuksessa osoitetaan, että sähköinen kiinteistönkauppa asettaa kaupanvahvistuksen kyseenalaiseksi, sillä sähköinen menettely osoittaa, että kiinteistönkauppoja voidaan tehdä ilman kaupanvahvistusta. Sähköisessä kiinteistönkaupassa korostuu lisäksi entisestään lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ajantasaisuus, kun luovutukset näkyvät välittömästi lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Tämä ehkäisee myös kollisioiden syntymistä tehokkaasti. Sähköinen kiinteistönkauppa sopii muutenkin nykypäivään paremmin aika- ja paikkariippumattomuuden takia.

Tutkimuksessa suositellaan, että sähköisestä menettelystä tehdään pääsääntöinen tapa toteuttaa kiinteistönkauppoja. Sähköisen menettelyn omaksuminen pääsääntöiseksi tavaksi muistuttaa myös hyvin paljon kiinteistönkaupan lähi-ilmiöiden, kuten asunto-osakekaupan, viimeaikaista kehitystä. Ennen tällaista muutosta on kuitenkin välttämätöntä kehittää sähköistä kaupankäyntijärjestelmää, sillä nykyinen järjestelmä ei salli esimerkiksi tavallista monimutkaisempien kauppojen toteuttamista sähköisesti. Tutkimuksessa suositellaan, että vaikka sähköisestä kiinteistönkaupasta tehdään pääsääntö, tulisi kirjallinen kiinteistönkauppa säilyttää vaihtoehtoisena tapana niitä kauppoja varten, joita ei voida tehdä sähköisesti. Kaupanvahvistusmenettelyä koskeva muotovaatimus ja mahdollisuus kirjalliseen kiinteistönkauppaan tulisi säilyttää näitä tilanteita varten, mutta sähköisten järjestelmien kehittyessä kirjallisesta kiinteistönkaupasta ja kaupanvahvistuksesta voitaisiin luopua lopullisesti.