Maakaaren mukaan kirjaamiskelpoinen negative pledge -lauseke osana yritysluotonantoa

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan mahdollisuutta kirjata luottosopimukseen sisältyvä negative pledge -lauseke maakaaren 17 luvun 1 a §:n mukaisesti. Ennen marraskuussa 2024 toteutettua lakimuutosta negative pledge -lausekkeita ei säännelty kiinteistöjen osalta lain tasolla, eikä vakuudenkaltaisena instrumenttina toimivaa lauseketta ollut mahdollista julkivarmistaa sivullisia sitovalla tavalla. Tuoreen kirjaamismahdollisuuden tarkoituksena on edistää yritysluotonannon käyttöä, parantaa lausekkeella turvatun luotonantajan asemaa sekä selkeyttää aiemmin vallinnutta epäselvää oikeustilaa negative pledge -lausekkeiden sivullissitovuuteen liittyen. Negative pledge -lausekkeen kirjaamisessa on kyse täysin uudesta kirjaamisasian tyypistä, mikä edellyttää negative pledge -lausekkeita koskevan sääntelyn tulkintaa sekä systematisointia osaksi maakaaren järjestelmää.

Tutkielman tavoitteena on analysoida negative pledge -lausekkeita koskevaa tuoretta sääntelyä ja tarkastella lausekkeen käyttökelpoisuutta yritysluotonannon yhteydessä. Tutkielmassa tarkastellaan ensinnäkin kirjaamiselle asetettujen edellytysten sisältöä ja edellytysten täyttymisestä annettavaa riittävää selvitystä. Toiseksi tutkielmassa tarkastellaan lausekkeen sivullissitovuutta ja sen suhteen tunnistettavia aukkoja. Kolmanneksi tutkielmassa selvitetään sääntelyn kehittämistarpeita ja esitetään toteuttamisvaihtoehtoja sääntelyn kehittämiseksi.

Tutkielma on metodiltaan lainopillinen, koska siinä tulkitaan negative pledge -lausekkeita koskevaa voimassaolevaa oikeutta. Tutkielmassa esitetään tulkintakannanottoja erityisesti tavoitteelliseen, systemaattiseen ja analogiseen tulkintaan tukeutuen. Tutkielmassa systematisoidaan negative pledge -lausekkeita koskevat normit osaksi maakaaren järjestelmään siten, että järjestelmä säilyy sisällöllisesti mahdollisimman ristiriidattomana. Maakaaren järjestelmän lisäksi tutkielmassa huomioidaan ympäröivä esine- ja varallisuusoikeudellinen järjestelmä ja siitä seuraavat oikeusperiaatteet sekä yleiset opit. Tutkielmassa hyödynnetään myös de lege ferenda -tutkimusta sääntelyn kehittämistä koskevassa osiossa.

Tutkielmassa toteutetun lainopillisen analyysin perusteella voidaan todeta, että MK 17 luvun 1 a §:ssä säädetyt kirjaamisen edellytykset ovat jääneet osittain liian tulkinnanvaraisiksi ja lisäksi niiden tarkoituksenmukaisuus voidaan kyseenalaistaa. Esitöiden aukollisuuden ja kirjaamisviranomaisena toimivan Maanmittauslaitoksen puuttuvan ohjeistuksen vuoksi on haastavaa muodostaa kokonaiskuvaa kirjaamishakemuksen yhteydessä esitettävästä selvityksestä ja sen riittävyydestä. Negative pledge -lausekkeen kirjaamismahdollisuutta itsessään on pidettävä myönteisenä kehityksenä, koska lauseke saa kirjauksen myötä sivullissitovuutta. Sääntely sisältää negative pledge -lausekkeella suojatun luotonantajan oikeusaseman kannalta kuitenkin myös heikkouksia. Voimassa olevan sääntelyn nojalla negative pledge -lauseke voidaan tehdä tehottamaksi kiinteistön luovuttamisella, koska lauseke ei rajoita kiinteistön omistajan luovutuskompetenssia. Negative pledge -lausekkeita koskevaa sääntelyä on tutkielman perusteella aiheellista kehittää täsmentämällä kirjaamiselle asetettuja edellytyksiä ja tarkastelemalla mahdollisuutta kiinteistön omistajan luovutuskompetenssin rajoittamiseen.