Mihin maankäyttösopimus (AKL 91 b §) velvoittaa sen osapuolia?

Abstract

Alueidenkäyttölain (AKL) 91 b §:ssä säädetään maankäyttösopimuksista, joita kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyen. Sopimuksilla voidaan määritellä maanomistajan ja kunnan tavoitteita sekä velvoitteita alueen maankäytön muutoksista, mutta kaavojen sisällöstä ei voida sopia sitovasti. Sitova maankäyttösopimus voidaan tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, ellei kyse ole kaavoituksen käynnistämistä koskevasta sopimuksesta. Rakennusoikeus muodostaa maankäyttösopimuksessa taloudellisesti keskeisen elementin ja sen toteutumatta jääminen voi aiheuttaa huomattavaa taloudellista vahinkoa maanomistajalle. Tämä työ käsittelee maankäyttösopimusten velvoittavuutta tulkitsemalla alueidenkäyttölain 91 b §:ää. Tutkielma on metodiltaan lainopillinen. Keskeisenä tarkasteluna on kysymys siitä, mitä AKL 91 b §:n maankäyttösopimuksen rikkomisesta seuraa. Varsinaisena tutkimuskysymyksenä on, mitä velvoitteita kunnalle voi syntyä, jos se ei kaavoita sovittua rakennusoikeutta ja miten tätä arvioidaan AKL 91 b §:n mukaan. Työn keskeinen tutkimusaineisto on alueidenkäyttölaki ja sen valmisteluaineisto maankäyttösopimuksia koskevilta osilta. Tutkimusaineistona on myös maankäyttösopimuksiin liittyvät ennakkopäätökset ja AKL:a koskeva oikeuskirjallisuus. Työn rakenne etenee maankäyttösopimusten määrittelystä ja luonteen kuvailusta sopimuksen sitovuuteen varsinaisen maankäyttösopimuksen ja kaavoituksen käynnistämissopimuksen osalta. Lopuksi syvennytään rikkomistilanteisiin ja seurauksiin erityisesti kunnan rikkomuksen johdosta. Tutkimusaineisto osoittaa, että AKL 91 b §:n oikeusvaikutukset sopimusrikkomustilanteissa ovat tulkinnanvaraisia. Vaikka kuntaa ei voida velvoittaa luontoissuoritukseen eli kaavan laatimiseen tietynsisältöisenä, tilanteessa voi syntyä sopimusoikeudellista vahingonkorvausvastuuta. Tämä koskee erityisesti tilanteita, joissa maankäyttösopimuksen olennaisimpana ehtona on sovittu tietystä rakennusoikeuden määrästä. Vahingonkorvausvastuuta voi syntyä erityisesti negatiivisen, joissain näkemyksissä myös positiivisen sopimusedun perusteella. Lisäksi on tarkasteltu tilannetta, jossa kunta on kaavoittanut sovitun rakennusoikeuden, mutta myöhemmin heikentänyt sitä. Tilanteessa maanomistaja on suorittanut rakennusoikeuteen perustuvan maksun kunnalle, joten tällöin kunnalle voi syntyä palautus- tai korvausvelvollisuus.