Maakaaren kirjaamisuudistusten vaikutukset kiinteistöjen vaihdantaan ja vakuuskäyttöön
Siukola, Saara (2025-11-11)
Maakaaren kirjaamisuudistusten vaikutukset kiinteistöjen vaihdantaan ja vakuuskäyttöön
(11.11.2025)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
avoin
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20251217120917
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20251217120917
Tiivistelmä
Tutkielmassa tarkastellaan 1.11.2024 voimaan tulleita kirjaamiseen liittyviä uudistuksia maakaaren sääntelyssä ja esitetään johtopäätöksiä uudistusten vaikutuksista, etenkin kiinteistöjen vaihdantaan ja vakuuskäyttöön liittyen. Tarkastelun kohteeksi on valittu kolme keskeistä uudistusta, jotka ovat kiinteistön hallinnan jakamisen kirjaaminen, rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaaminen sekä panttaamattomuussitoumukset. Tutkimusmetodi on lainopillinen.
Keskeisimpiä havaintoja on, että uudistuksella on osittain pyritty vahvistamaan jo voimassa ollutta oikeustilaa selventämällä kirjausten soveltamisalaa vastaamaan aiempia käytäntöjä esimerkiksi hallinnanjakosopimusten osalta. Uudistuksella on myös sallittu aiemmin oikeuskäytännössä torjuttuja näkökulmia, sillä uudistuksen yhtenä tarkoituksena on nimenomaisesti ollut sallia sale and lease back -järjestelyt ainesosakirjauksilla. Lisäksi uudistuksella on sisällytetty maakaareen sääntelyä, jonka myötä aiemmin kirjaamiskelvottomat oikeudet on mahdollista kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Esimerkiksi panttaamattomuussitoumukset ovat olleet laajasti käytössä luotonannossa jo ennen uudistusta, mutta kirjaamisen luoman sivullissitovuuden myötä niiden käyttöala voi edelleen laajentua.
Uudistuksen voidaan todeta pääosin vastaavan hallituksen esityksessä asetettuja tavoitteita sekä edistävän kiinteistöjen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä. Kuitenkin esimerkiksi hallinnanjakosopimuksiin liittyen on havaittu tarpeita edelleen selventää sääntelyä tai mahdollisesti jopa laatia oma kiinteistön hallinnanjakoa koskeva laki. Sale and lease back -järjestelyiden salliminen maakaaressa taas tuo tarpeen jäsennellä vakuusluovutusta järjestelmässämme uudelleen. Panttaamattomuussitoumusten osalta taas kirjaaminen voisi ratkaista arvon kaksoispanttaukseen liittyviä ongelmia, mutta nykyisellään soveltamisalan rajaaminen elinkeinoelämään rajoittaa arvon kaksoispanttauksen estämistä. Näin ollen kehitystarpeita uudistuksesta huolimatta edelleen esiintyy.
Keskeisimpiä havaintoja on, että uudistuksella on osittain pyritty vahvistamaan jo voimassa ollutta oikeustilaa selventämällä kirjausten soveltamisalaa vastaamaan aiempia käytäntöjä esimerkiksi hallinnanjakosopimusten osalta. Uudistuksella on myös sallittu aiemmin oikeuskäytännössä torjuttuja näkökulmia, sillä uudistuksen yhtenä tarkoituksena on nimenomaisesti ollut sallia sale and lease back -järjestelyt ainesosakirjauksilla. Lisäksi uudistuksella on sisällytetty maakaareen sääntelyä, jonka myötä aiemmin kirjaamiskelvottomat oikeudet on mahdollista kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Esimerkiksi panttaamattomuussitoumukset ovat olleet laajasti käytössä luotonannossa jo ennen uudistusta, mutta kirjaamisen luoman sivullissitovuuden myötä niiden käyttöala voi edelleen laajentua.
Uudistuksen voidaan todeta pääosin vastaavan hallituksen esityksessä asetettuja tavoitteita sekä edistävän kiinteistöjen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä. Kuitenkin esimerkiksi hallinnanjakosopimuksiin liittyen on havaittu tarpeita edelleen selventää sääntelyä tai mahdollisesti jopa laatia oma kiinteistön hallinnanjakoa koskeva laki. Sale and lease back -järjestelyiden salliminen maakaaressa taas tuo tarpeen jäsennellä vakuusluovutusta järjestelmässämme uudelleen. Panttaamattomuussitoumusten osalta taas kirjaaminen voisi ratkaista arvon kaksoispanttaukseen liittyviä ongelmia, mutta nykyisellään soveltamisalan rajaaminen elinkeinoelämään rajoittaa arvon kaksoispanttauksen estämistä. Näin ollen kehitystarpeita uudistuksesta huolimatta edelleen esiintyy.