Asuntohintojen estimointiin sovellettavat hinnoittelumallit : Analyysi Helsingin alueen asuntohintojen muodostumisesta

Abstract

Asuntomarkkinoiden toiminnalla ja asuntohintojen heilahteluilla on ollut kautta aikain merkittäviä vaikutuksia talouteen. Viimeisimpänä näiden vaikutukset konkretisoituivat vuoden 2007 alkaneen finanssikriisin yhteydessä. Kyseisen maailmanlaajuisesti vaikuttaneen finanssikriisin yhtenä merkittävämpänä syynä voidaan nähdä pitkään jatkuneen asuntohintojen poikkeamisen fundamenttiarvoistaan. Näiden poikkeamien tutkimiseen on kehitetty useita eri malleja, joita voidaan käyttää myös hyväksi yleisesti asuntohintojen estimoinnissa. Viimeisen vuosikymmenen aikana asuntohintojen kehitys on ollut hyvin vaihtelevaa niin ympäri maailmaa kuin Suomessa. Suomen sisäinen katse on kuitenkin kiinnittynyt erityisesti Helsinkiin, sillä Helsingin alueella asuntojen hinnat ovat vuosien saatossa erkaantuneet huomattavasti muiden alueiden asuntojen hinnoista.

Tutkielman tarkoituksena on tutkia ja analysoida asuntomarkkinoiden toimintaa sekä asuntohintojen muodostumiseen vaikuttavia tekijöitä. Tutkimusmenetelmänä käytetään sekä kirjallisuuskatsausta että empiiristä tutkimusta. Kirjallisuuskatsaus käsitellee asuntomarkkinoiden, asuntohintojen sekä hinnoittelumallien teoriaa. Empiirisen tutkimuksen osuudessa estimoidaan hedonisten hintojen teoriaan pohjautuvin ekonometrisin menetelmin kerrostaloasuntojen velattomien kokonaishintojen sekä neliöhintojen muodostumista Helsingin alueella. Empiirisessä tutkimuksessa käytettävä aineisto perustuu toteutuneiden asuntokauppojen hintatietoihin Helsingin alueelta, joka sisältää 7463 raportoitua kerrostalohuoneiston asuntokauppaa vuosilta 2017-2018. Aineiston tietolähteenä on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) ylläpitämä hintaseurantapalvelu (HSP), joka kattaa tietoa suomalaisten kiinteistönvälittäjien tekemistä asuntokaupoista aina vuodesta 1998 lähtien.

Tulosten perusteella Helsingin alueella asunnon pinta-alan kasvaessa neliöhinnat laskevat. Asunnon keskustaetäisyyden, myyntiajan sekä iän kasvamisella on asuntojen hintoihin alentava vaikutus. Toisaalta myös havaittiin, ettei asunnon iän vaikutus asunnon hintaan ole lineaarinen, mikä on oletettu tulos, sillä arvokiinteistöt ovat vanhasta iästä riippumatta tavanomaisesti hyvin kalliita. Myös saunalla sekä asunnon kunnolla havaittiin olevan positiivinen vaikutus asuntojen hintoihin. Saadut tulokset ovat ennakko-oletuksien mukaisia sekä hyvin linjassa aiempien tutkimusten kanssa.