Asiantuntijan tarkastuksen vaikutukset myyjän ja ostajan vastuisiin ja velvollisuuksiin asuinkiinteistökaupassa

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, miten asiantuntijan tekemä tarkastus vaikuttaa myyjän ja ostajan vastuisiin ja velvollisuuksiin asuinkiinteistökaupassa. Suomessa kiinteistökaupan yh-teydessä tehdään monesti kuntotarkastus tai joku muu asiantuntijan tekemä tutkimus kohteen tarkemman laadun selvittämiseksi. Ulkopuolisen asiantuntijan tekemän tarkastuksen tavoit-teena on tuottaa osapuolille lisätietoa kaupan kohteesta ja saada selville kohteessa mahdollisesti olevia vaurioita tai puutteita. Suomen lainsäädännössä ei kuitenkaan säännellä pakottavasti tar-kastusten sisältöä, eikä myöskään niiden tekijöitä. Tarkastuksista tehtävät raportit eivät ole ver-tailukelpoisia keskenään, koska tarkastusten sisällöt ovat voineet olla samalla nimikkeellä teh-dyillä tarkastuksilla hyvin erilaiset. Riitatilanteissa ongelmaksi on usein muodostunut tarkasta-jien ammattitaidon, tarkastusten laadun ja laajuuden sekä suoritustapojen vaihtelevuus. Tämä aiheuttaa monesti tulkintaongelmia arvioitaessa osapuolten vastuita ja mahdollisia velvolli-suuksien laiminlyöntejä. Tutkielman kannalta merkittävimmät osapuolten velvollisuudet ovat maakaaren mukainen ostajan tarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus.

Tutkielman tarkoituksena on tutkia, mitkä seikat tarkastuksen sisällössä vaikuttavat osapuolten vastuiden ja velvollisuuksien syntymiseen ja missä laajuudessa. Korkein oikeus on antanut asi-aan liittyen kaksi tuoretta ratkaisua, KKO 2020:23 ja KKO 2019:16, joita tulkitsemalla pyritään selvittämään, onko oikeustilaan tullut mahdollisesti muutoksia ratkaisujen myötä. Tutkielmassa käydään läpi korkeimman oikeuden ratkaisujen lisäksi erityisesti hovioikeuden ratkaisuja, ja pyritään saamaan ratkaisujen avulla vastauksia tutkimuskysymyksiin. Kiinteistökauppariitoihin liittyvää oikeuskäytäntöä on runsaasti, eikä se välttämättä aina näyttäydy johdonmukaisena ja vakiintuneena. Kiinteistöt ovat hyvin yksilöllisiä, jolloin myös jokainen riitatilanne on erilainen ja tapauskohtainen arviointi on erityisen korostunutta. Tutkielmassa käydään läpi myös asian-tuntijan tekemien tarkastusten ja oikeuskäytännön välisiä tulkintaongelmia. Tarkastuksista teh-dyt raportit ovat monesti vaikeaselkoisia ja sisältävät paljon ammattisanastoa, jolloin maal-likko-ostajien ja -myyjien voi olla vaikeaa ymmärtää raporttien sisältöä, saati siinä kuvattujen asioiden merkitystä. Mikäli kiinteistössä on tehty asiantuntijan tekemä tarkastus ennen kaup-paa, on tulkintakohteena tuomioistuimessa monesti kirjallinen raportti tarkastuksesta. Raportin tietojen perusteella tehdään johtopäätöksiä siitä, mitä etenkin ostajan olisi tullut saada raportista selville, ja onko näiden tietojen pohjalta ostajalle syntynyt velvollisuus ryhtyä tavanomaista poikkeaviin toimenpiteisiin.