Asuntomarkkinoiden ennakointivaikutus : Empiriaa Raide-Jokerin tapauksesta

Abstract

Poliittisten päätösten kuten liikenneinvestointien tehokuuden arviointi esimerkiksi kustannus-hyötyanalyysilla on oleellista, jotta voidaan tehdä yhteiskunnallisesti optimaalisia päätöksiä. Hyötyjä voidaan arvioida asuntomarkkinoiden kautta, koska lyhyen aikavälin tarjonnan ollessa joustamatonta, heijastuu liikenneinvestoinnista aiheutuva maksuhalukkuuden kasvu asuntojen kysyntään, mikä nostaa asuntojen hintoja investoinnin vaikutusalueella. Tarkastelen tässä tutkielmassa Raide-Jokerin ennakointivaikutusta pääkaupunkiseudun asuntojen neliöhintoihin kvasikokeen avulla. Keskimääräisen efektin sekä sen ajankohdan ja laajuuden lisäksi selvitän investoinnin kokonaisvaikutuksen asuntokantaan. Aikaisempien raideinvestointien asuntomarkkinavaikutuksia koskevien tutkimusten tulokset vaihtelevat tutkimusasetelman mukaan, tosin Suomessa tehdyt tutkimukset havaitsevat pääasiassa positiivisia hintavaikutuksia. Hyödynnän tutkimuksessani mikrotason geokoodattua asuntokauppadataa vuosilta 2003–2019 sekä difference-in-differences-identifikaatiostrategiaa eri asetelmin, joita täydennän hedonisella hintamallilla. Esitän, että alle 800 metrin etäisyydellä Raide-Jokerin pysäkeistä sijaitsevien asuntojen neliöhinnat kasvavat vuosina 2017–2019 keskimäärin 6,0 prosenttia kauempana sijaitsevien asuntojen neliöhintoja nopeammin. Lisäksi osoitan neliöhintojen kasvun laskevan noin 0,4 prosenttia mentäessä sata metriä kauemmas pysäkeistä, mikä ei toisaalta ole täysin robusti tulos. Arvioin Raide-Jokerin kokonaisvaikutuksen asuntokannan arvoon olevan noin 679 miljoonaa euroa. Investoinnin kustannusarvio on 386 miljoonaa euroa. Arviooni kannattaa kuitenkin suhtautua varauksella, sillä siihen liittyy epävarmuutta, eikä siinä ole mukana mahdollisia ulkoisvaikutuksia. Tämän tutkielman perusteella ei siten voida sanoa, onko investointi kannattava. Varovainen tulkintani kuitenkin on, että investoinnin hyödyt ylittävät sen kustannukset. Tutkimukseni osoittaa raideinvestointien lisäävän asuntojen kysyntää ja sitä kautta nostavan neliöhintoja. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat ennakoivat Raide-Jokerin saavutettavuushyödyt ja tulevan kaupunkikehityksen jopa 5–7 vuotta ennen suunniteltua liikennöinnin aloitusta. Tämä vaikutus on voimakkainta asunnoissa, jotka sijaitsevat kävelyetäisyydellä tulevista pysäkeistä.