Kolmiulotteisen kiinteistön omistamisen riskit ja luovutuksiin liittyvät ongelmatilanteet

Abstract

Vuoden 2018 lakimuutoksen myötä kiinteistöllä tarkoitetaan myös asemakaava-alueella sijaitsevaa, rajoiltaan horisontaali- ja vertikaalisuunnassa määriteltyä kokonaisuutta, eli kolmiulotteista kiinteistöä. Tutkielmassa tarkastelen kolmiulotteisten kiinteistöjen omistamiseen ja vaihdantaan liittyviä mahdollisia ongelmatilanteita kotimaisen ja Ruotsin lainsäädännön valossa. Kolmiulotteisia kiinteistöjä koskevan hallituksen esityksen perusteluissa on nimittäin todettu, ettei kolmiulotteisten kiinteistöjen vaihdanta poikkea käytännössä mitenkään tavallisten kaksiulotteisesti määriteltyjen kiinteistöjen vaihdannasta, mutta tätä tulkintaa ei ole perusteltu mitenkään. Tutkimuskysymyksinä ovat minkälaisia haittoja ja hyötyjä kolmiulotteisista kiinteistöistä voi aiheutua kiinteistön omistajan kannalta, onko kolmiulotteisen kiinteistön kaupassa sellaisia ongelmatilanteita, joista voisi koitua ongelmia ja jotka olisivat siten syytä huomioida kolmiulotteisen kiinteistön kaupassa, ja millä tavalla näitä ongelmia voitaisiin mahdollisesti ratkaista. Tutkimuksen tarkoituksena on vastata tutkimuskysymyksiin lainopin keinoin. Kolmiulotteisen kiinteistön hyödyllisyys liittyy omistusrakenteen selkiytymiseen ja vakuuskäytön mahdollistamiseen, vaikkakin jälkimmäisessä on nähty myös olevan joitakin ongelmia. Tämä johtuu pitkälti siitä, että kolmiulotteisia hankkeita on ennen lakimuutoksen voimaantuloa hallinnoitu keinoin, jotka eivät ole suunniteltu vastaamaan kolmiulotteisten kiinteistöjen tarpeita ja erityispiirteitä. Kolmiulotteinen kiinteistö on nimittäin luonteeltaan uniikki ja sen onnistunut hallinnointi edellyttää paljon yksityiskohtaista sopimista esimerkiksi käyttöoikeuksista ja rasiteoikeuksista. Koska Suomessa pysyvinä rasitteina voidaan perustaa vain tyyppipakon alaisia rasitteita, voi olla mahdollista, että joissakin tilanteissa kolmiulotteisen kiinteistön kannalta tarvittavia käyttöoikeuksia ei saataisi perustettua pysyvänä rasitteena, vaan ne olisi tehtävä yksityisoikeudellisten sopimusten voimin. Tällaisten käyttöoikeussopimusten pysyvyydestä voi koitua ongelmia esimerkiksi vaihdannassa. Toisaalta tärkeää on sopia myös naapuruusoikeudellisista kysymyksistä, sillä Suomessa näihin ei saada suoraan turvaa lain nojalla. Kolmiulotteiset kiinteistöt nimittäin näyttäytyvät erityisen alttiina olosuhteiden muutoksille, kuten sellaisessa tilanteessa, jossa on päällekkäin sijoitettu useita kiinteistöjä ja alla olevan kiinteistön omistaja tahtoo omistusoikeutensa perusteella määrätä omasta kiinteistöstään purkamalla sen. Suomessa naapurusoikeudelliset säännökset eivät sääntele menettelytavoista tällaisissa tilanteissa, toisin kuin Ruotsissa. Kolmiulotteisten kiinteistöjen vaihdannan ei voi perustellusti väittää olevan täysin samanlaista kuin kaksiulotteisten kiinteistöjen vaihdannan, sillä kolmiulotteisen kiinteistön uniikin luonteen vuoksi, niillä on erityispiirteitä niin mainittujen käyttöoikeuksien kuin ulottuvuutensa suhteen. Vaikka ongelmat ovat samantyylisiä kuin tavallisilla kiinteistöillä, on kolmiulotteisten kiinteistöjen käytön kannalta muun muassa kiinteistön ulottuvuutta ja ainesosa- ja tarpeistosuhdetta koskevat kysymykset erityisen tärkeitä kolmiulotteisten kiinteistöjen kaupassa. Kolmiulotteisen kiinteistön kauppa ei siten nähdäkseni eroa teoriassa kaksiulotteisen kiinteistön kaupasta, mutta käytännössä siinä on otettava huomioon sen omalaatuisen luonteenvuoksi tarpeelliset seikat.