Asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaanoton edellytykset ja menettelyvaiheet : Viron asunnon omistus- ja asuntoyhdistyslain (KrtS) mukainen omistusoikeuden luopumisvaatimus

Abstract

Tutkielman kohteena on asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaanoton edellytykset ja menettelyvaiheet sekä Viron asunnon omistus- ja asuntoyhdistyslain (korteriomandi- ja korteriühistuseadus, KrtS) asunnon omistusoikeuden luopumista koskevan vaatimuksen esittämisen edellytykset ja menettelyvaiheet. Lisäksi tutkielmassa selvitetään hallintaanoton edellytysten osalta vähäisyyden arviointia.

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, millä edellytyksin asunto-osakeyhtiö Suomessa voi ottaa huoneiston hallintaan, ja mitkä ovat hallintaanoton menettelyvaiheet. Tutkielman toissijaisena tavoitteena on selvittää, millä edellytyksin Virossa asuntoyhdistys voi vaatia asunnon omistajaa luopumaan omistusoikeudestaan asuntoon, ja mitkä ovat luopumisvaatimuksen menettelyvaiheet. Näiden edellä mainittujen lisäksi on tarkoitus selvittää, onko huoneiston hallintaanoton edellytysten vähäisyyden arvioinnissa eroavaisuuksia asunto-osakeyhtiölain ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain välillä.

Tutkielman metodina on lainoppi, sillä tutkielmassa tulkitaan asunto-osakeyhtiölain ja KrtS:n voimassa olevia normeja. Vähäisyyden arvioinnin kohdalla metodina hyödynnetään lainopin analogista tulkintaa, sillä asunto-osakeyhtiölain ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain samankaltaisia normeja ja niiden mahdollisia eroavaisuuksia selvitetään.

Tutkielmassa havaittiin, että huoneiston hallintaanoton edellytykset ja vähäisyyden arviointi ovat aina tapauskohtaisia ja perustuvat kokonaisarviointiin. Arvioinnissa tulee huomioida muun muassa menettelyn toistuvuus ja siitä aiheutunut olennainen haitta muille asukkaille. Suomessa asunto-osakeyhtiön pakkokeinona on viime sijassa huoneiston hallintaanotto, mutta Virossa vaaditaan asunnon omistusoikeudesta luopumista, mikäli edellytykset täyttyvät. Näin ollen perusoikeuksiin ja omistusoikeuteen kajoaminen on lähtökohtaisesti ankarampaa Virossa kuin Suomessa. Hallintaanoton menettely alkaa yhtiön hallituksen antamalla varoituksella osakkeenomistajalle. Mikäli osakas ei oikaise menettelyään, hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle, jossa päätetään hallintaanottamisesta. Häätö tulee suorittaa lähtökohtaisesti kahden kuukauden kuluessa hallintaanottopäätöksestä. Virossa omistusoikeuden luopumisvaatimusta esitetään asuntoyhdistyksen kokouksessa. Asunnon omistajan tulee luopua omistusoikeudestaan kolmen kuukauden sisällä yhdistyksen vaatimuksen esittämisestä. Mikäli näin ei tapahdu, antaa tuomioistuin luovutuspäätöksen. Yhdistyksen päätöksestä voi nostaa kanteen vuoden sisällä päätöksen antamisesta. Viron korkein oikeus on linjannut, että luopumisvaatimuksen määräajassa tulee huomioida vallitsevat olosuhteet.

Huoneiston hallintaanoton osalta havaittiin, että lainsäädännössä on kehiteltävää erityisesti lyhytaikaisen vuokraamisen ja majoitustoiminnan, tupakoinnin kieltämisen ja hallintaanottoaikana erääntyneiden uusien vastikesaatavien käyttämisessä uuden hallintaanoton perusteena.