Maakaaren mukainen erityinen oikeus kiinteistökaupassa

Abstract

Tutkielman pääkysymyksenä on erityisen oikeuden mukaisen metsänhakkuusopimuksen oikeudenhaltijan oikeudet kiinteistökaupan tilanteessa myyjää, ostajaa ja kolmatta kohtaan. Metsänhakkuusopimuksella kiinteistön omistaja myy irtainta ainesosaa puunostajalle, jonka myötä kiinteistön käypä arvo laskee. Onkin syytä kysyä, toteutuuko osapuolten oikeudet tilanteessa, jossa kiinteistön omistaja myy kiinteistön johon kohdistuu erityisen oikeuden mukainen metsänhakkuuoikeus. Tutkielmassa pohjustetaan kysymyksien tarkastelua kiinteistökaupan ja kiinteistönluovutuksen oikeusvaikutusten tarkastelulla. Ensimmäisessä pääluvussa tarkastellaankin kiinteistönkauppaa ja kiinteää omaisuutta pääpiirteittäin. Käsiteltävänä on myös tutkielman kannalta tärkeä esisopimus ja sitä täydentävä mahdollinen aiesopimus. Toisessa pääluvussa (3) paneudutaan tarkemmin varsinaisiin tutkimuskysymyksiin, jossa keskitytään tarkastelemaan esineva-kuudellisia panttioikeuksia saamisoikeutena, erityisen oikeuden kirjaamista, kiinnitystä yleisimmin oikeusvaikutuksiltaan ja pantin ulosmittauksen vaikutusta oikeus- ja sopimussuhteisiin konkurssitilanteessa. Kyseessä on tilanteet, joissa kiinteistö on pantattu saamisoikeuden vakuudeksi ja kiinteistölle kohdistuu samalla puunostajan metsänhak-kuuoikeus, ja kiinteistön omistaja myy kiinteistönsä. Kiinteistönkauppa voidaan tehdä ehdollisena, jolloin omistusoikeus siirtyy yleensä vasta kauppahinnan tultua maksetuksi, tai kun tietty oikeudentila tulee saavutetuksi. Kiinteistöä saattaa rasittaa kiinnitykset, joihin velkojalla on panttioikeuden kautta saamisoikeus, jos velallinen ei suorita velkaansa. Panttioikeuden kautta velkojalla on myös oikeus kiinteistön kiinnityksen mukaiseen arvoon, jota metsänhakkuusopimuksen mukainen irtainten puiden irrottaminen kiinteistöltä alentaa. Tutkielman viimeisessä pääluvussa tarkastellaan sopimuksen kohtuullistamista ja sovittelumahdollisuuksia. Miten sopimusvapaus tulee käsittää usean sopimuksen kollisiotilanteessa ja miten varmistetaan luottamuksensuoja. Tutkielman yhtenä tavoitteena on selvittää pitkäaikaisen sopimuksen kohtuullistaminen ja sovintomahdollisuudet, joten käsiteltävänä luvussa on myös sopimuksen tulkinnalliset pääkohdat ja siihen liittyvä vilpittömän mielen suoja, vakioehtoinen sopimus, pääkohdat pitkäaikaisen sopimuksen muuttamisesta ja sopimuksensovittelusta. Luvussa katsastetaan myös lyhyesti kansainväliseen sopimusten sovittelukäytäntöön. Erityisesti luvussa paneudutaan oikeustoimilain mukaisiin kohtuullistamissääntöihin ja niiden soveltamiseen. Lopuksi kaikki edellä esitetyt pääluvut ja niiden tutkimukselliset tulokset pyritään kokoamaan yhtenäisiksi johtopäätöksiksi. Lisäksi esitetään perusteltu kehitysehdotus de lege ferenda.