Asuntokaupan RS-järjestelmä : Tarkastelun kohteena perustajaosakkaan asettamat vakuudet sekä ostajansuojamekanismit

Abstract

Rakentamisvaiheessa olevan asunnon kaupassa ostajan suojaaminen on erityisen tärkeää hankkeessa mukana olevien osapuolten ristiriitaisten intressien takia. Ensinnäkin perustajarakennuttajat pyrkivät edustamaan rakennusliikkeensä liiketaloudellisia ja kannattavaan rakentamiseen tähtääviä pyrkimyksiä. Toisaalta perustajaosakkaat toimivat ostajatahon, rakennettavan asuinyhteisön tulevien haltijoiden lukuun toimien näiden edustajana päättäessään asuntoyhteisön puolesta rakentamiseen liittyvistä asioista. Koska päätösvalta asuntoyhteisöstä on perustajaosakkaalla tai -rakennuttajalla, tarvitsee rakentamisvaiheen asunnonostaja erityistä suojaa.

Tutkielman tavoitteena on tehdä laaja ja systemaattinen katsaus olemassa olevaan aineistoon, ja tutkia asuntokauppalain toisen luvun RS-järjestelmän mukaisia vakuuksia osana muita lain tarkoittamia ostajansuojasäännöksiä. Tutkielmaa lähestytään lainopillisesta näkökulmasta eli tutkielman metodi on oikeusdogmaattinen. Tutkielman tavoitteena on selvittää voimassa olevan lain sisältöä lain esitöiden, oikeustapauksien ja oikeuskirjallisuuden avulla.

Asuntokauppalain ostajansuojasäännöksistä on vuosien saatossa kasvanut massiivinen kokonaisuus. Tutkielman perusteella voidaan todeta, että asuntokauppalain mukaiset vakuudet ja ostajanmekanismit suojaavat rakentamisvaiheen asuntokaupassa asunnon ostajia pääosin hyvin. Perustajaosakkaan asettamat vakuudet toimivat ja oikeuskäytäntöä vakuuksista ei käytännössä ole. Lisäksi tutkielmassa kävi ilmi, että asuntokauppalain 7 luvun 5 §:n rangaistussäännökset eivät ole tiettävästi vielä koskaan tulleet sovellettaviksi. Tästä voidaan vetää johtopäätös, että vakuuksia ja muita ostajansuojamekanismeja koskeva tiukka sääntely toimii, ja asuntokauppalaissa ei ole niiltä osin epäselvyyttä.

Tutkielmassa ilmeni myös asuntokauppalakia koskevia kehityskohteita. Asuntokauppalain säännöksiä sovelletaan samalla tavalla niin pieniin kuin suuriin rakennushankkeisiin. Tämän vuoksi tiukka sääntely voi aiheuttaa kohtuutonta rasitusta pienille perustajaosakkaille ja pienten yhtiöiden asunnon ostajille. Joustavimpia ratkaisuja tulisi siis selvittää. Kauppasopimuksissa perustajaosakkaalla on valta määritellä haluamallaan tavalla maksuerien määrä ja suuruus. Maksuerät ja rakennuksen valmiusaste eivät yleisesti täsmää keskenään, mikä aiheuttaa ostajansuojan kannalta merkittävän riskin. Maksuerien vastaavuutta rakennuksen valmiusasteeseen tulisi tutkia tarkemmin ja sääntelyllä rajoittaa perustajaosakkaan valtaa maksueräsuunnitelman laatimiseen. Lisäksi ennakkovarauksen sitomattomuus ja kuluttajan oikeus saada varausmaksu takaisin ilman erityistä syytä, voivat ajaa jopa järjestelmän väärinkäytöksiin. Ennakkomarkkinointia koskevaa sääntelyä olisi syytä tutkia tarkemmin ja selvittää, voitaisiinko tiukemmalla sääntelyllä estää mahdolliset väärinkäytökset.