Valinnainen vuokratontti : Oikeusvarma kokonaisuus vai horjuva kiinteistöoikeudellinen sopimusjärjestely?

Abstract

Tutkielman tarkoitus on systematisoida valinnaiseen vuokratonttimuotoon kytkeytyviä oikeudellisia kysymyksiä ja jännitteitä. Tutkielmassa tarkastellaan valinnaisen vuokratontin pääpiirteitä ja yleisiä oppeja, asunto-osakkeen ostajan asemaa sekä kahta esimerkkisopimusjärjestelyä. Valinnaisesta vuokratontista ei ole juurikaan laadittu juridisia julkaisuja, joten yleisesityksen laatiminen on perusteltua. Tutkielman pääasiallinen metodi on oikeusdogmaattinen eli lainopillinen. Keskeisimpiä lähdeaineistoja ovat valinnaisen vuokratontin yleisiin oppeihin sovellettava lainsäädäntö esitöineen, oikeuskirjallisuus, oikeuskäytäntö sekä viranomaisaineisto. Tutkielmassa hyödynnetään myös empiiriseksi tutkimusmetodiksi luokiteltavaa laadullista sisältöanalyysiä markkinointimateriaalin sekä uutisoinnin analysoinnin yhteydessä.

Valinnainen vuokratontti -järjestelyssä tyypillisimmin tonttirahaston omistamalle tontille rakennetaan uudiskohde, jota hallinnoi perustajaosakkaan rekisteröimä asunto-osakeyhtiö. Järjestelyn valinnaisuus ilmenee siten, että osakkeenomistajalla on halutessaan oikeus lunastaa tontin määräosa asunto-osakeyhtiön omistukseen. Mikäli hän ei käytä lunastusoikeuttaan, hänellä on velvollisuus maksaa tontinvuokravastiketta yhtiölle, joka maksaa puolestaan maanvuokraa tonttirahastolle. Sopijapuolet laativat keskenään maanvuokrasopimuksen, esisopimuksen kiinteistön määräosien kaupasta ja hallinnanjakosopimuksen.

Järjestelyn taustalla on useita erilaisia intressitasoja. Perustajanaosakkaana toimivalle grynderille ja tonttirahastolle valinnainen vuokratonttimuoto on liiketoimintaa, kun taas ostajan näkökulmasta on kysymys asuntokaupasta. Asunto-osakkeen ostaja on järjestelyn ulkopuolinen taho, joka sitoutuu varsinaisten sopijapuolten laatimiin sopimusehtoihin. Ostaja mieltää sopimusehdot vaikeaselkoisiksi, ja valinnaiseen vuokratonttimuotoon kytkeytyviä lisäkustannuksia on hankalaa hahmottaa edes markkinointimateriaalin perusteella. Osakkeenomistaja rahoittaa tontin määräosien kauppaa maksamalla tontinvuokravastiketta tai vastaavasti suorittamalla lunastusmaksun. Toisaalta osakkeenomistajalla ei välttämättä ole tosiasiallista mahdollisuutta vaikuttaa lunastusajankohtaan.

Asunto-osakkeen ostajan aseman ohella valinnaisen vuokratonttimuodon merkittävimmät ongelmat ovat sopimusteknisiä, sivullissitovuuden tehokkuuteen ja siten järjestelyn oikeusvarmuuteen vaikuttavia seikkoja. Läpinäkyvämpää markkinointitapaa kehittämällä on mahdollista ratkaista ostajan asemaan liittyvät ongelmat. Kiinteistön kaupan esisopimuksella ja kirjaamattomalla hallinnanjakosopimuksella ei ole sivullissitovuutta ultra partes, joten sopimuspohja on horjuva. MK:n muutostarpeiden arvioinnin yhteydessä on tarkasteltu myös hallinnanjakosopimuksen kirjaamiseen liittyviä näkökohtia, mutta pääsääntöisesti fundamenttilakien muuttamisen kynnys on lähtökohtaisesti korkealla. Tontin määräosien kauppa voitaisiin toteuttaa esisopimuksen sijaan omistuksenpidätysehtoa käyttämällä. Ehdollisella kaupalla on vahvempi sivullissitovuus, mutta toisaalta viiden vuoden ehdoton määräaika ei välttämättä sovellu valinnaiseen vuokratonttimuotoon, jossa maanvuokrasopimukset solmitaan pitkäksi ajaksi.