Tosiasiallinen tieto kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden sitovuusperusteena

Abstract

Tämän ON-työn aiheena on kiinteistöihin kohdistuvat erityiset oikeudet ja niiden sitovuus kiinteistön ostajaa kohtaan. Tutkimuksessa tarkastelun kohteena on erityisten oikeuksien sitovuuden sääntelyn kehittyminen Suomessa sekä se, miksi maakaaren 3:8:n mukainen ostajan tosiasiallinen tieto on säädetty erityisten oikeuksien sitovuusperusteeksi ja miten tosiasiallinen tieto voidaan osoittaa. Tutkielman metodi on tulkinnallinen lainoppi. Tutkielmassa käytetään laintulkinnan apuna esine- ja varallisuusoikeuden yleisiä oppeja ja periaatteita sekä oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä. Kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuksien sääntely oli vanhan maakaaren aikana vähäistä. Erityisten oikeuksien sitovuus perustui pääsääntöisesti esineoikeuden yleisiin periaatteisiin sekä oikeuskäytäntöön, joiden perusteella sitovuus syntyi kiinteistön ostajan hyväksynnällä. Maakaaren uudistuessa erityisten oikeuksien sitovuus vahvistui. Suomessa siirryttiin järjestelmään, jossa erityisiä oikeuksia voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinteistörekisteriin. Kuitenkaan kaikkia erityisiä oikeuksia ei voi kirjata. MK 14:1:ssä säädetään tyhjentävästi sellaisista kirjaamiskelpoisista erityisistä oikeuksista, jotka lähtökohtaisesti sitovat kiinteistön ostajaa aikaprioriteettiperiaatteen perusteella. Muut erityiset oikeudet ovat lähtökohtaisesti ostajaa sitomattomia, mutta voivat saada sitovuutensa MK 3:8:n mukaisesti ostajan tietoisuuden perusteella. Tällä tiedolla tarkoitetaan tosiasiallista tietoa. Tosiasiallisen tiedon säätämistä erityisten oikeuksien sitovuusperusteeksi voidaan perustella oikeudenmukaisuus- ja kohtuusnäkökulmilla sekä sopimusten sitovuuden edistämisellä. Tosiasiallisen tiedon ollessa erityisen oikeuden sitovuusperusteena ei ostajalla ole selonottovelvollisuutta näistä oikeuksista. Maakaaren 3:8:n mukainen ostajan tosiasiallinen tieto tulee kollisiotilanteissa tuomioistuimen ratkaistavaksi. Erityisen oikeuden haltijalla on todistustaakka ostajan tietoisuuden näyttämisessä. Tosiasiallisen tiedon osoittaminen on pääsääntöisesti haastavaa. Tuomioistuin joutuu näytön arvioinnin perusteella tekemään päätelmiä siitä, onko ostaja ollut erityisestä oikeudesta tosiasiallisesti tietoinen vai ei.