Myyjän virhevastuun rajoittaminen laatuvirheistä asuinkiinteistön kaupassa

Abstract

Yksityishenkilöiden välisissä kiinteistökaupoissa myyjä sekä ostaja ottavat suuria taloudellisia riskejä. Maakaaren 2:9.2:n mukaan ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Kiinteistön kaupassa myyjä ja ostaja voivat sopia siitä, millä tavalla myyjän vastuu poikkeaa maakaaren mukaisista oikeuksista ja velvollisuuksista. Tällaisia edellä mainittuja kauppakirjaan otettuja kirjallisia lausumia kutsutaan vastuunrajoitusehdoiksi. Myyjän ja ostajan väliseen virhevastuuta koskevaan riskinjakoon voidaan vaikuttaa merkittävästi ennen kiinteistön kauppaa. Yksityishenkilöiden välisissä kiinteistön kaupoissa käytetään usein apuna eri asiantuntijoita, kuten kiinteistönvälittäjää ja kuntotarkastajaa. Mahdollisimman tarkka tieto kaupan kohteen kuntoon liittyvistä seikoista on useimmiten keskeinen edellytys sille, että kaupassa voidaan käyttää tehokkaasti ja onnistuneesti kaupan osapuolten oikeuksien ja vastuiden määrittämiä vastuunrajoitusehtoja. Jotta myyjän ja ostajan oikeuksia ja velvollisuuksia koskeva riskinjako olisi tarkoituksenmukaista, tulee vastuunrajoitusehtojen olla sitovia.

Tämän tutkielman tarkoituksena on selvittää miten myyjä ja ostaja voivat sopimalla jakaa virhevastuuta mahdollisten laatuvirheiden osalta kiinteistön kaupan eri vaiheissa. Lisäksi tarkoituksena on arvioida sitä, minkälaiset vastuunrajoitusehdot täyttävät maakaaren mukaisen yksilöintivaatimuksen ja miten vastuunrajoitusehtojen sitovuuteen voidaan vaikuttaa. Ajankohtaisena aiheena tarkastelen myös tekoälyn hyödyntämismahdollisuutta vastuunrajoitusehtojen laatijana.

Tutkimuskysymyksiä on lähestytty lainopin eli oikeusdogmatiikan näkökulmasta. Säädöspohjana ovat maakaari (540/1995) sekä virallislähteenä maakaaren esityöt (HE 120/1994 vp). Tutkimuksen lähdemateriaalina käytetään erityisesti kotimaista oikeuskirjallisuutta. Lisäksi oikeuskäytännön tulkinta ja vertailu ovat keskeisessä asemassa.

Tutkielmassa havaittiin, että virhevastuuta koskevassa sopimuksessa on usein tarkoituksenmukaista käyttää eri asiantuntijoiden, kuten kuntotarkastajan ja kiinteistönvälittäjän palveluita myyjälle kuuluvan tiedonantovelvollisuuden ja ostajalle kuuluvan tarkastusvelvollisuuden lisäksi. Yksilöity vastuunrajoitusehto on helpompi laatia, kun kaupan osapuolilla on realistinen kuva kiinteistön kunnosta. Kiinteistön kauppakirjaan otettava vastuunrajoitusehto kannattaa laatia niin selvästi ja yksityiskohtaisesti, ettei myyjälle ja ostajalle synny tulkintavaikeuksia tai epäselvyyttä siitä, mitä osapuolet ovat tosiasiallisesti tarkoittaneet sopia. Sopimusten sitovuuden tarkastelussa tulisi kiinnittää entistä enemmän huomiota osapuolten tarkoitukseen ja haluttuun riskinjakoon tasapainoperiaatteen ohella. Lisäksi tutkielmassa havaittiin, että tekoälyn laatimia vastuunrajoitusehtoja on tarkoituksenmukaista käyttää tiedon etsimisessä ja vastuunrajoitusehtojen luonnostelussa, mutta sellaisenaan tekoälyn luomiin sopimuksiin tulee suhtautua kriittisesti.