Suoran kiinteistösijoittamisen erityisominaisuuksien vertailu REIT-sijoittamiseen

Abstract

Kiinteistömarkkinoiden ja -omaisuuden merkitys taloudessa on kiistatta suuri, ja kyseiseen sektoriin sijoittaminen eli kiinteistösijoittaminen on yksi tämän päivän tyypillisistä sijoitusmuodoista. Vaikka kiinteistösijoittamiseen liittyy paljon mahdollisuuksia, liittyy siihen myös paljon erilaisia haasteita. Näin ollen kiinteistösijoittamisen sektorin ymmärtäminen voi olla hyödyllistä sijoittajalle, ja sijoittajat ovatkin monesti pohtineet kiinteistösijoittamiseen liittyviä ominaisuuksia. Tämän tutkielman tavoitteena on selvittää perinteisesti yleisimpänä pidetyn kiinteistösijoittamisen muodon, suoran kiinteistösijoittamisen eli lähtökohtaisesti fyysisten kiinteistösijoituskohteiden omistamisen, erityisominaisuuksia. Tämän lisäksi tutkielman tarkoituksena on tutkia miten vaihtoehtoinen kiinteistösijoittamisen muoto, REIT-sijoittaminen eli sijoittaminen kiinteistöihin välillisesti REIT-yhtiöiden kautta, vertautuu suoraan kiinteistösijoittamiseen. Tutkielma on toteutettu kirjallisuuskatsauksena perustuen kiinteistösijoittamisen sektorin kirjoihin ja tieteellisiin artikkeleihin. Tutkielmassa selviää suoralla kiinteistösijoittamisella olevan paljon sen muista sijoittamisen muodoista erottavia ominaisuuksia. Näitä tutkielmassa käsiteltäviä suorien kiinteistösijoitusten erityisominaisuuksia ovat esimerkiksi niiden vaatima suuri pääoma, paikkasidonnaisuus, yksilökohtaiset kiinteistöjen ominaisuudet, epälikvidisyys, tarve sijoittajan aktiivisille hallinnoinnin toimille, arvonnousupotentiaali ja havaitut suhdannevaihtelut kiinteistömarkkinoilla. Erityisominaisuuksina havaitaan myös suorien kiinteistösijoitusten korkea vakuusarvo ja tämän myötä mahdollisuus velkavivun käytölle, kyky inflaatiolta suojaamiseen ja suorien kiinteistösijoitusten tarjoama hajautushyöty sijoittajan niin rahoitusinstrumenteista kuin muistakin varoista koostuvaan sijoitusportfolioon. Tutkielmassa REIT-sijoittamisen eroavaisuuksina suoraan kiinteistösijoittamiseen selviää olevan muun muassa mahdollisuus kiinteistösijoittamiseen pienemmillä pääomilla, matalammat kaupankäyntikustannukset, helpompi sijoitusten rahaksi muutettavuus ja hallinnointiin liittyviltä tehtäviltä säästyminen. Tutkielmassa velkavivun käytön vaikutuksia REIT-yhtiöiden suoriutumiseen, REIT-sijoittamisen tarjoamaa inflaatiosuojaa ja REIT-sijoittamisen hajautushyötyjä tutkitaan erilaisten tutkimusten pohjalta. Parhaiten yhdenmukaisia tuloksia saadaan hajautushyödyn tutkimuksista, joiden mukaan vaikuttaisi siltä, että REIT-sijoittaminen vastaa hajautusominaisuuksiltaan sitä paremmin suoraa kiinteistösijoittamista, mitä pidempi sijoituksen aikaväli on kyseessä. Tutkielmassa käytettyjen tutkimusten määrän rajallisuuden ja erilaisten muuttujien kuten tutkimusmenetelmien vaikutusten vuoksi tuloksia ei voida kuitenkaan yleistää. Tutkielma tarjoaa kiinteistösijoittamisesta laaja-alaisesti tietoa lukijalle ja siitä voi olla hyötyä esimerkiksi suoraa kiinteistösijoittamista tai REIT-sijoittamista pohtivalle sijoittajalle. Jatkotutkimuskysymyksinä voisi olla esimerkiksi laajempi tutkimus velkavivun käytön vaikutuksista, inflaatiosuojasta tai hajautushyödyistä kiinteistösijoittamisen sektorilla.