Haitta-aineen aiheuttama salainen virhe kiinteistön kaupassa ja ostajan selonottovelvollisuus viimeaikaisessa oikeuskäytännössä

Abstract

Tutkielmassa tutkitaan, muodostaako vanhojen rakennusten rakenteissa yleisesti käytetty kreosootti, eli kivihiilipiki, salaisen laatuvirheen kiinteistön kaupassa. Tutkielmassa lisäksi selvitetään, milloin ja minkälaiset merkinnät kuntotarkastusraporttiin aiheuttavat ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Tutkielma perustuu viime aikaisiin korkeimman oikeuden ratkaisuihin, joissa on käsitelty rakenteissa esiintyvän haitta-aineen merkitystä laatuvirheen määräytymiseen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Kiinteistössä on salainen virhe, jos se merkittävästi poikkeaa tasosta, mitä ostaja voi edellyttää, eivätkä ostaja tai myyjä ole voineet havaita puutteita ennen kaupantekoa. Virhe on siis nimensä mukaisesti salainen. Salaisen virheen vaihtoehtoiset seuraamukset ovat hinnanalennus ja kaupan purku.

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ennen kauppaa. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, ei hänellä ole oikeutta vedota virheeseen, joka olisi käynyt ilmi tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Ostajalla ei ilman erityistä syytä toisaalta ole velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää rakenteisiin kajoavia tai muita tavanomaisesta poikkeavia keinoja.

Tutkielman johtopäätöksenä todetaan, että haitallinen kreosootti rakenteissa ei itsessään aiheuta laatuvirhettä, mikäli kaupan kohde on rakennettu rakennusajankohdan hyvän rakennustavan mukaisesti eikä kaupantekohetkellä huoneilmaan ole päässyt haitallisia PAH-yhdisteitä rakenteiden läpi. Ostajan tulee pystyä osoittamaan kaupantekohetken terveyshaitta.

Tutkielmassa lisäksi todetaan, että kuntotarkastusraporttiin sisällytetyt kuvaukset vauriohavainnoista ja riskirakenteista, yhdessä lisätutkimus- ja korjaussuositusten kanssa, pääsääntöisesti muodostavat ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Ongelmia jatkossa aiheuttanee täsmällinen määrittäminen sen suhteen, minkälaiset merkinnät kuntotarkastusraporteissa aiheuttavat erityisen tarkastusvelvollisuuden.