Maankäyttösopimusten sopimusoikeudellinen arviointi : erityisesti rakennusoikeuden heikentämisen seurauksena

Abstract

Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999, MRL) 12 a luvussa säädetään maanomistajan velvollisuudesta osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, mikäli asemakaavoitettavan alueen maanomistajalle aiheutuu asemakaavoituksesta merkittävää hyötyä. Maanomistajalle aiheutuu kaavoituksesta merkittävää hyötyä tavallisesti rakennusoikeuden lisäyksen johdosta. MRL 91 a §:n mukaan kustannuksiin osallistumisesta on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Kunta ja maanomistaja sopivat tavallisesti maankäyttösopimuksilla siitä, miten maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. MRL:ssa ei kuitenkaan ole nimenomaisia säännöksiä siitä, otetaanko myööhemmäässä kaavamuutostilanteessa huomioon aikaisemmin maksettu sopimusperusteinen korvaus esimerkiksi asemakaavamuutoksen merkitessä aiemmin korvatun rakennusoikeuden supistamista. Tutkielman tavoitteena on selvittää lainopin metodilla ja oikeustieteessä yleisesti hyväksytyillä tulkintamenetelmillä kysymystä siitä, voidaanko korvauskysymystä tai maksujen palauttamisvelvollisuutta arvioida sopimusoikeudellisena kysymyksenä. Tutkielmassa käsitellään lyhyesti myös perusteettoman edun palautusta koskevaa oppia, jolla on merkitystä tutkimusaiheen tarkastelussa. Tutkimuskysymyksen selvittämiseksi keskeisessä tarkastelussa on kysymys siitä, miten maankäyttösopimuksia on oikeudellisesti arvioitava. Tutkielmassa päädytään suhtautumaan varauksellisesti tulkintaan, jonka mukaan kunnilla ei ole korvausvelvollisuutta tai maankäyttösopimuksen nojalla perittyjen maksujen palauttamisvelvollisuutta rakennusoikeuden heikentämisen seurauksena. Toisaalta tutkielmassa päädytään suhtautumaan varauksellisesti myös sellaiseen tulkintaan, jonka mukaan kunnille syntyisi aina korvausvelvollisuus tai maksujen palauttamisvelvollisuus, mikäli maanomistajan rakennusoikeutta heikennetään. Tutkielmassa esitetään lisäkysymyksiä, jotka vaikuttavat epäselviltä ja ongelmallisilta maankäyttösopimusten osalta. Erityisesti kysymykset siitä, millä perustein maankäyttösopimuksilla peritään maksuja ja miltä osin sopimusoikeudelliset periaatteet soveltuvat sellaisenaan maankäyttösopimuksiin, ovat epäselviä. Näiden kysymysten osalta esitetään tarvetta asiaa selventäville prejudikaateille ja lisätutkimuksille. Lisäksi tutkielmassa todetaan asian olevan periaatteellisesti tärkeä, minkä takia tutkielmassa esitettyjä kysymyksiä olisi syytä selventää lainsäädännön tasolla.