Kaupallisten kiinteistöjen vaikutus asuinkiinteistöjen vuokriin : Difference-in-Differences analyysi Suomalaisista kaupungeista

Abstract

Suomessa vuokra-asumisen houkuttelevuus on ollut merkittävässä viimeisinä vuosina. Vuokra-asumisen kysyntää on kasvattanut erityisesti muuttoliikkeet suurkaupunkeihin ja nuorison asumispreferenssien muutos. Vuokra-asumisen suosiota on lisännyt myös taloudellisen epävarmuuden kasvu. Erityisesti muuttovoittoisia kuntia on perinteisesti ollut pääkaupunkiseutu, Turku ja Tampere. Myös muut yliopistokaupungit kiinnostavat sekä kotitalouksia että yrityksiä. Tätä trendiä selittää kaupungistuminen ja kuluttajien preferenssien muutos asumismuodoista. Kaupungistumisen ja sitä seuraavan rakennuttamisen kasvu nostaa kiinteistöjen hintoja. Tämä mekanismi nostaa kiinteistöjen hintoja ja vuokria alueellisesti. Kiinteistöjen hintoihin vaikuttaa positiivisesti myös alueellinen työllisyys, joka luo kiinteistömarkkinoille hintojen nostopaineita. Tutkielmassa tarkastelen kaupallisten kiinteistöjen vaikutusta asuinkiinteistöjen vuokriin. Efektiä tarkastellaan tutkielmassa Difference-in-Differences menetelmän avulla. Tarkastelu keskittyy Suomen ns. kasvukolmioon kuuluviin alueisiin, eli pääkaupunkiseudulle, Turkuun ja Tampereelle. Tutkielmassa tarkasteltava ajankohta sijoittuu välille 2005–2015. Tutkielman treatment-alueina toimivat alueet, joihin on tarkasteluajankohtana rakennettu kaupallisia keskittymiä. Kontrollialueina toimivat treatment-alueiden lähialueet. Tutkielmassa tarkastellaan alueita postinumerotasoisesti. Lisäksi tutkielmassa on monta treatment ajankohtaa, minkä takia tutkielmassa otetaan lisäksi kantaa eri vuosien efektin suuruuteen. Tutkielmassa saadaan selville, että kaupallisen keskittymän rakentaminen alueelle nostaa asuinkiinteistöjen neliövuokria. Efekti oli suurimmillaan kuusi vuotta treatmentista, jolloin vaikutus oli jopa 9 %. Lisäksi tutkielmassa selviää, että kolmioiden neliövuokrat reagoivat eniten kaupallisten keskittymien rakentamiseen. Tutkielman tulos ei välttämättä ole todenmukainen, koska tutkielmassa joudutaan tekemään yksinkertaistettuja oletuksia, jotka voivat vaikuttaa tuloksen luotettavuuteen. Yksi näistä on oletus alueiden homogeenisyydestä. Tutkimuksen perusteella voi kuitenkin sanoa, että kaupallisilla kiinteistöillä on vaikutusta asuinkiinteistöjen neliövuokriin. Tämä johtuu siitä, että aikaisemmassa tutkimuksessa on saatu samansuuntaisia tuloksia ja tuloksia on pystytty toistamaan myös muissa maissa.