Reklamaatiovelvollisuus kiinteistön kaupassa : Hovioikeuskäytännön valossa vuosina 2015-2025

Abstract

Tutkielman aiheena on maakaaren (540/1995) 2:25:n mukainen reklamaatiovelvollisuus kiinteistön kaupassa laatuvirheistä, kuten home- ja kosteusvaurioista. Jos ostaja haluaa vedota laatuvirheeseen, on ostajan ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2:25.1). MK 2:25.2:ssa on kuitenkin säädetty myös viiden vuoden toissijaisesta ehdottomasta määräajasta. Lisäksi vaikka ostaja olisi pysynyt passiivisena, voi hän kuitenkin vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt MK 2:25.3:n mukaisella tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tutkielman tarkoituksena on tulkita ja analysoida, mitä MK 2:25:n tulkinnanvaraisilla ilmaisuilla, kuten kohtuullinen aika, olisi pitänyt havaita sekä kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely tarkoitetaan käytännössä erityisesti hovioikeuskäytännön valossa vuosina 2015-2025. Tutkimusmetodi on lainopillinen. Tutkimuslähteitä ovat hovioikeuskäytännön lisäksi tarpeellisilta osin korkeimman oikeuden ennakkopäätökset, HE 120/1994 vp sekä kotimainen oikeuskirjallisuus, jossa aihetta on käsitelty kiitettävästi. MK 2:25 antaa mahdollisuuden tapauskohtaiselle arvioinnille, joka tutkielman perusteella korostuukin vahvasti arvioidessa reklamaation asianmukaisuutta. Tutkielman mukaan ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa virheperuste ja vaatimukset. Epäselvää vaikuttaa kuitenkin olevan, milloin vaatimukset tulisi yksilöidä, joten aihe kaipaisi etenkin tämän osalta lisää tutkimusta. Kohtuullinen reklamaatioaika alkaa pääsääntöisesti siitä, kun ostajalle on selvinnyt virheen laajuus, merkitys ja mahdollisuudet esittää vaatimuksia. Reklamaatio on yleensä katsottava kohtuullisessa ajassa tehdyksi, jos se on tehty 4-7 kuukauden kuluessa, mutta hovioikeuskäytännön mukaan aikarajaa ei tule soveltaa liian kaavamaisesti. Kunnianvastaisessa ja arvottomassa menettelyssä näyttää puolestaan korostuvan myyjän vilpillisyys, ostajan oma aktiivisuus ja se olisiko, tieto vaikuttanut oleellisesti ostajan ostopäätökseen. Sen sijaan tutkielman perusteella ei voida sanoa, mitä on törkeän huolimaton menettely.