Päättyvät maanvuokrasopimukset ja uusien sopimusten kohtuullisuus

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan kirjoitushetkellä ajankohtaista tilannetta, jossa kuntien ja yksityishenkilöiden tai asunto-osakeyhtiöiden kesken asuntotarkoituksiin solmittuja maanvuokrasopimuksia on päättymässä paljon. Sopimusten päättyessä maanvuokrasopimukset uusitaan. Julkisesta keskustelusta tehtyjen havaintojen mukaan moni vuokramies pitää epätyydyttävänä sekä uusimisprosessia että uusia vuokramaksuehtoja. Käytännössä vuokranantaja voi neuvotteluasetelman vuoksi sanella uusien sopimusten ehdot. Sopimusten uusimisen yhteydessä vuokramaksut nousevat huomattavasti, sillä vuokran perusteena käytettyjen tonttien arvo on ajan myötä noussut voimakkaasti. Tutkielman tavoitteena on selvittää, voidaanko Helsingin kaupungin uusia maanvuokrasopimuksia pitää sopijapuolten asema huomioon ottaen kohtuuttomina. Kysymykseen vastaamisessa apuna käytetään kahta erilaista tapaa lähestyä sovittelua tai kohtuuttomuusharkintaa. Kohtuuttomuuden arviointi jaetaan koskemaan sopimuksensisäisiä ja -ulkoisia sovittelunedellytyksiä. Tutkimusmetodi on oikeusdogmaattinen. Tutkielman lähdeaineisto koostuu pääosin maanvuokralakia ja sovittelua koskevasta oikeuskirjallisuudesta. Tutkielma päätyy pitämään uusia maanvuokrasopimuksia kohtuuttomina molemmista valitsemistaan näkökulmista. Sopimukset katsotaan sisäisesti epätasapainoisiksi erityisesti siitä syystä, että ne poikkeavat lainsäätäjän tasapainoiseksi katsomasta maanvuokrasopimuksesta. Sopimuksenulkoisten sovittelunedellytysten osalta sopimusten suurin ongelma on vuokramiehen tosiasiallisen päätäntävapauden puute. Sopimuksen syntyolosuhteiden ja sopijapuolten epäsuhdan vuoksi maanvuokrasopimuksilta ei edellytetä merkittävää sisäistä epätasapainoisuutta, jotta niitä voitaisiin sovitella. Vuokranantajien tulisi siirtyä käyttämään sopimusehtoja ja menettelytapoja, jotka tasapainottaisivat maanvuokrasopimuksia ja jotka mahdollistaisivat vuokramiehen tosiasiallisen päätäntävapauden toteutumisen.