Asuinkiinteistön kuntotarkastus – myyjän ja kuntotarkastajan vastuu ostajalle virheellisesti tai puutteellisesti suoritetusta kuntotarkastuksesta aiheutuneesta vahingosta

Abstract

OTM-tutkielmani aiheena on myyjän sekä myyjän toimeksiannosta ulkopuolisena asiantuntija- na kiinteistön kunnon ennen kauppaa tarkastaneen kuntotarkastajan vastuu virheellisesti tai puutteellisesti suoritetusta kuntotarkastuksesta ostajalle aiheutuneesta vahingosta. Tutkimus- tapa on lainopillinen. Tutkimuksessa käytän oikeuslähteinä lakia ja sen esitöitä sekä oikeuskäy- tännössä ja oikeuskirjallisuudessa esitettyjä argumentteja. Keskeisinä oikeustieteellisinä lähde- teoksina käytän Hemmon, Saarnilehdon, Norroksen ja Hoffrénin teoksia.

Myyjä vastaa ennen kiinteistön kauppaa tiedoista, jotka myyjä tai myyjän toimeksiannosta toiminut kiinteistönvälittäjä on antanut ostajalle ennen kauppaa tehdystä kuntotarkastuksesta. Ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, vaan ostaja voi luottaa niihin. Mikäli kuntotarkastuslausunnossa kiinteistöstä annetut tiedot ovat virheellisiä tai harhaanjohtavia, on kiinteistössä laatuvirhe. Laatuvirheen seuraamusten osalta on epäselvää, onko myyjä vahingonkorvausvastuussa ostajalle virheellisestä tai puutteellisesta kuntotarkastuksesta aiheutuneista vahingoista, mikäli myyjä itse ei ole ollut tietoinen eikä hä- nen ole pitänytkään olla tietoinen kaupan teon jälkeen ilmi tulleista laatuvirheistä. Mikäli osta- jalla ei olisi oikeutta saada myyjältä vahingonkorvausta, jäisi ostajalle aiheutunut varallisuusva- hinko korvaamatta, ellei ostaja voisi vaatia korvausta suoraan kuntotarkastajalta.

Kuntotarkastajan ja ostajan välillä ei ole sopimusta, jonka rikkomiseen ostaja voisi perustaa vaatimuksensa. Kuntotarkastajan vastuusta ei ole säädetty laissa, joten ostajalla ei ole lainsää- däntöön perustuvaa oikeutta esittää vaatimuksia suoraan toimeksiannon suorittamisessa huo- limattomasti menetellyttä kuntotarkastajaa kohtaan. Ostajalla ei ole oikeutta esittää vaati- muksia myöskään vahingonkorvauslain nojalla, mikäli hän perustaa vaatimuksensa siihen, että kuntotarkastaja on täyttänyt myyjän ja tarkastajan välisen toimeksiannon virheellisesti. Lain- säädännössä on useita erityissäännöksiä, joissa kuluttajan asemassa olevalle ostajalle on sää- detty mahdollisuus esittää vaatimuksia yli välittömän sopimussuhteen virheellisesti menetel- lyttä elinkeinonharjoittajaa kohtaan. Sopimusvastuun henkilöllinen ala on laajentunut oikeus- käytännössä myös asiantuntijapalveluissa. Kuntotarkastajan vastuun ulottamista ostajaa koh- taan voidaan puoltaa sillä, että kuntotarkastajan antamat tiedot vaikuttavat usein kaupante- kopäätökseen sekä kiinteistöstä maksettavaan hintaan. Kuntotarkastaja on toimeksiannon sisällön vuoksi voinut ennakoida, että virheellisesti tai puutteellisesti suoritetusta kuntotarkas- tuksesta aiheutuu vahinkoa usein juuri tietoihin luottaneelle ostajalle.