Ostajan tarkastusvelvollisuus vastapainona myyjän tiedonantovelvollisuudelle asunto- ja kiinteistökaupassa

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältöä ja laajuutta asunto- ja kiinteistökaupassa, ja tämän velvollisuuden suhdetta myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Tarkastelun kohteena on erityisesti se, miten nämä velvollisuudet vaikuttavat vastuunjakoon virhetilanteissa ja millä perusteilla vastuu kohdentuu joko ostajalle tai myyjälle. Lähtökohtana on suomalaisen virhevastuujärjestelmän periaate oikeudenmukaisesta riskienjaosta, jossa molemmilla osapuolilla on aktiivinen rooli ennen kaupantekoa. Tutkielmassa keskeiseksi nousevat ostajan tarkastusvelvollisuuden eri muodot. Tavanomainen ennakkotarkastus muodostaa velvollisuuden perustan. Tarkastuksen laajuutta arvioidaan objektiivisen mittapuun kautta sen perusteella, mitä huolellisen ostajan voidaan edellyttää havaitsevan. Lisäksi tarkastellaan tilanteita, joissa tarkastusvelvollisuus laajenee erityiseksi tarkastusvelvollisuudeksi esimerkiksi riskitekijöiden, havaittujen poikkeamien tai ristiriitaisten tietojen perusteella. Tällöin ostajalta voidaan edellyttää lisäselvityksiä, kuten asiantuntijan käyttämistä. Tutkielmassa arvioidaan myös ostajan tietoisuutta virheestä sekä sitä, miten ostajan mahdollinen asiantuntemus vaikuttaa velvollisuuden laajuuteen. Toisena keskeisenä teemana tarkastellaan myyjän tiedonantovelvollisuutta ja sen suhdetta ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Myyjän velvollisuutena on antaa kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa kauppaan ja joita ostajan ei voida olettaa havaitsevan tavanomaisessa tarkastuksessa. Tutkielmassa analysoidaan tiedollista epäsymmetriaa osapuolten välillä sekä sitä, missä tilanteissa ostaja voi perustellusti luottaa myyjän antamiin tietoihin. Samalla tarkastellaan rajanvetoa sen suhteen, milloin virhe kuuluu ostajan havaittavaksi ja milloin se jää myyjän vastuulle. Tutkielmassa käsitellään myös eri virhetyyppejä sekä ostajan käytettävissä olevia oikeuskeinoja, kuten hinnanalennusta, kaupan purkua ja vahingonkorvausta. Näiden kautta konkretisoidaan vastuunjaon merkitystä käytännön riitatilanteissa. Lisäksi tarkastellaan sopimusvapautta ja vastuunrajoitusehtoja sekä sitä, missä määrin osapuolet voivat sopimuksin vaikuttaa vastuunjakoon. Tutkimus perustuu lainopilliseen metodiin, ja siinä hyödynnetään maakaaren ja asuntokauppalain keskeistä lainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä. Oikeuskäytännön tarkastelun avulla pyritään havainnollistamaan, miten sääntelyä sovelletaan käytännössä ja millaisia tulkintaongelmia vastuunjakoon liittyy. Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvät riidat ovat usein tapauskohtaisia ja taloudelliselta merkitykseltään suuria, mikä korostaa kokonaisharkinnan merkitystä. Tutkielmassa tuodaan esiin, että ostajan tarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus muodostavat toisiaan täydentävän kokonaisuuden, jonka tasapaino ratkaisee vastuunjaon. Lopuksi esitetään kehitysnäkökulmia, joiden avulla voitaisiin vähentää riitatilanteita ja parantaa oikeusvarmuutta asunto- ja kiinteistökaupassa.