Olennaisuuskynnnys kiinteistön kaupan purkamisessa

Abstract

Tutkielman aiheena on olennaisuuskynnys kiinteistön kaupan purkamisessa. Tarkoituksena on selvittää, milloin vaadittu olennaisuuskynnys täyttyy, jotta kiinteistön kaupan purku olisi mahdollista. Tarkoituksena on siis selvittää, mitä asioita otetaan huomioon olennaisuutta arvioitaessa. Tutkielman kannalta keskeisin yksittäinen säädös on maakaari. Lisäksi tutkielmassa käytettyjä lähteitä ovat kotimainen oikeuskirjallisuus, aiheeseen liittyvät artikkelit sekä oikeuskäytäntö. Oikeuskäytännöstä tutkielmaan on sisällytetty sekä hovioikeuden ratkaisuja että korkeimman oikeuden ratkaisuja. Kiinteistön kauppa voidaan purkaa joko viivästyksen tai virheen vuoksi. Maakaaressa säädettyjä virheitä ovat laatuvirhe, oikeudellinen virhe ja vallintavirhe. Laatuvirhe liittyy esimerkiksi johonkin kiinteistöllä olevan rakennuksen ominaisuuteen. Oikeudellinen virhe taas liittyy sivullisen oikeuteen, joka kohdistuu kiinteistöön ja josta ostaja ei ole ollut tietoinen kauppaa tehdessä taikka lainhuudatuksen viivästykseen tai estymiseen myyjästä johtuvan syyn vuoksi. Vallintavirhe on olemassa, jos kiinteistöön kohdistuu jokin viranomaisen antama päätös, joka poikkeavalla tavalla rajoittaa omistajan oikeutta käyttää kiinteistöä. Kaupan purkamiselle on asetettu niin sanottu virheen olennaisuusvaatimus. Olennaisuuskynnyksen ylittymisen arvioinnille ei ole suoraan lainsäädännöstä löydettävissä selviä raameja, ja sen ylittymisen arvioiminen ja siinä huomioon otettavat seikat ovatkin pitkälti muotoutuneet oikeuskäytännössä. Virheen olennaisuuden arvioinnissa tulee huomioida olennaisuuden merkitys sen kokonaismerkityksen kannalta. Lähtökohtaisesti voidaan sanoa, että olennaisuuskynnys ylittyy, kun ostaja ei voi käyttää kiinteistöä sen käyttötarkoituksen tavalla, eikä virhettä ole mahdollista korjata kohtuullisin kustannuksiin ja kohtuullisessa ajassa. Olennaisuusarviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista arviointia eikä esimerkiksi tietty korjauskustannusten prosentuaalinen osuus kauppahinnasta riitä yksinään olennaisuusarvioinnin perusteeksi. Lisäksi arvioinnissa on noudatettava objektiivisuutta.