Myyjän riskinhallinta kiinteistönkaupassa

Abstract

Tutkielman tavoitteena on selvittää myyjän riskinhallintaa kiinteistönkaupoissa eli miten myyjä pystyy minimoimaan riskiä virhevastuustaan. Tutkielma on rajattu koskemaan ainoastaan yksityishenkilöiden välistä kiinteistönkauppaa. Lisäksi tarkastelun kohteena on vain laatuvirhe. Tutkimusmenetelmä on oikeusdogmaattinen ja lähdemateriaalina on käytetty pääosin kotimaista lainvalmisteluaineistoa, oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä.

Maakaaren mukaan myyjä vastaa ostajalle siitä, jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe. Myyjälle on asetettu laajat selonotto- ja tiedonantovelvollisuudet kiinteistöstä. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa riski, että kiinteistöllä katsotaan olevan virhe. Lisäksi myyjä vastaa ostajalle, jos kohteessa myöhemmin ilmenee salainen virhe. Myyjän virhevastuun edellytyksenä on tällöin, että virhe on merkittävä. Salainen virhe on myyjän virhevastuun kannalta ongelmallinen, sillä myyjä on tällöin täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Myyjälle saattaa syntyä myös virhevastuu jonkun kaupan ulkopuolisen tahon toiminnasta. Tällaisia tahoja ovat esimerkiksi kiinteistön aikaisemmat omistajat, kiinteistönvälittäjä ja kuntotarkastaja.

Kiinteistönkaupoissa on lähtökohtana sopimusvapaus, jota on kuitenkin katsottu tarpeelliseksi joltain osin rajoittaa. Kun kiinteistön kaupan osapuolina ovat yksityishenkilöt, voivat he sopia ainoastaan yksilöidysti, mistä seikoista myyjä ei vastaa. Myyjä voi rajoittaa vastuutaan virheistä tai niiden seuraamuksista. Yksilöintivaatimusta, eli milloin ehto on riittävällä tavalla yksilöity, ei ole kuitenkaan tarkemmin määritelty. Tämän vuoksi vastuunrajoitusehdot ja niiden yksilöinti on aiheuttanut paljon kiistaa oikeuskäytännössä.