Tampereen raitiotien vaikutus asuntojen hintoihin ja vuokriin

Abstract

Suomessa on viime vuosina tehty merkittäviä investointeja julkiseen liikenteeseen. Viimeisimpänä näistä valmistui Tampereen raitiotien ensimmäinen osa, joka aloitti liikennöintinsä elokuussa 2021. Liikenneinvestointeihin liittyvän päätöksenteon haasteena pidetään usein puutteellista informaatiota. Keskeiset puutteet liittyvät siihen, milloin ja kuinka suuria hintavaikutuksia havaitaan maan ja asuntojen arvoissa.

Tässä tutkielmassa analysoidaan Tampereen raitiotien vaikutuksia kerrostaloasuntojen neliöhintoihin ja neliövuokriin. Samalla pyritään selvittämään, miten mahdolliset hintavaikutukset näkyvät eri ajanjaksoina. Liikenneinvestointien vaikutusta asuntojen hintoihin on tutkittu sekä meillä Suomessa että maailmalla runsaasti, mutta vaikutuksia asuntojen vuokriin ei ole tutkittu juurikaan.

Tutkimusasetelmana tutkielmassa käytetään difference-in-differences -tyypistä koeasetelmaa ja aineistona hyödynnetään mikrotasoista asuntokauppa- ja vuokradataa kerrostaloasunnoista. Raitiotiepysäkkien vaikutusalueella oleviksi kohteiksi on valittu sellaiset kohteet, jotka sijaitsevat alle 500 metrin päässä pysäkeistä.

Tämän tutkielman tulokset ovat neliöhintojen osalta samansuuntaisia aiempien raideliikenneinvestoineista tehtyjen tutkimusten kanssa. Hinnoissa ennakointivaikutus havaitaan selvästi. Neliöhinnat ovat keskimäärin olleet rakentamispäätöksen ja rakentamisen aloittamisen (2013–2016) välisenä aikana 2,7 prosenttia korkeammat raitiotien vaikutusalueella kuin sen ulkopuolella. Kun vertailuajanjaksona käytetään rakentamisen aloittamisesta liikennöinnin aloittamiseen (2017–2020), positiivinen hintavaikutus on 6,4–7,9 prosenttia kontrollimuuttujista riippuen.

Neliövuokria tarkasteltaessa mallin valinnalla on suurempi merkitys kuin neliöhintojen tapauksessa. Täysin saturoitu malli heijastelee hyvin voimakkaasti hinnoissa tapahtunutta kehitystä, mutta kontrollien lisääminen pienentää vaikutuksia merkittävästi. Neliövuokrat ovat keskimäärin olleet rakentamispäätöksen ja rakentamisen aloittamisen välisenä aikana 0–2,6 prosenttia korkeammat raitiotien vaikutusalueella. Vaikutus voimistuu, kun vertailuajanjakso on rakentamisen aloittamisesta liikennöinnin aloittamiseen. Tällöin positiivinen vaikutus on 1,9–5,5 prosenttia.

Tutkielmassa saadut tulokset osoittavat, että raitiotien vaikutusalueella sijaitsevien kerrostaloasuntojen neliöhintojen ja -vuokrien kehitys on ollut keskimäärin vahvempaa suhteessa vaikutusalueen ulkopuolella sijaitseviin kohteisiin. Vaikutus on voimakkaampi neliöhintoihin kuin neliövuokriin.