Ulkomaisten kiinteistörahastojen kiinteistösijoituksista saamien tulojen verotus : Mahdollisuuksia veropohjan tiivistämiselle?

Abstract

Tutkielmassa käsitellään ulkomaisten kiinteistörahastojen verokohtelua Suomessa. Tutkielman tarkoituksena on selvittää oikeusdogmaattista eli lainopillista tutkimusmetodia käyttäen, miten ulkomaisten kiinteistörahastojen kiinteistösijoituksista saamia tuloja, erityisesti kiinteistöistä saatuja vuokratuloja sekä kiinteistöjen ja kiinteistöarvopapereiden luovuttamisesta saatuja voittoja, verotetaan Suomessa. Lisäksi tutkielman tarkoituksena on selvittää kiinteistörahastojen eri oikeudellisten muotojen verosääntelyn nykytilaa, ja arvioida sääntelyn kehittämismahdollisuuksia veropohjan tiivistämisen näkökulmasta.

Tutkielman lähdeaineiston muodostavat verosääntelyn ja lainvalmisteluaineiston lisäksi oikeuskirjallisuus, Verohallinnon ohjeet sekä muut virallislähteet. Lähteinä on käytetty myös keskusverolautakunnan, korkeimman hallinto-oikeuden sekä Euroopan unionin tuomioistuimen ratkaisuja. Tutkielman kannalta keskeisenä lähteenä on ollut erityisesti Valtiovarainministeriön asettaman asiantuntijatyöryhmän vuonna 2021 laatima raportti "Eräiden osinkojen lähdeverotuksen ja kiinteistösijoituksista saatujen voittojen verotuksen uudistaminen". Kyseistä raporttia koskevat asiantuntijalausunnot on myös otettu huomioon analysoidessa raportin sisältämiä ehdotuksia veropohjan tiivistämiseksi.

Ottaen huomioon ulkomaisten kiinteistörahastojen Suomeen tekemien kiinteistösijoitusten huomattavan määrän ja kiinteistörahastojen merkityksen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla, on erittäin tärkeää varmistaa Suomen verotusoikeuden toteutuminen mahdollisimman laajasti epäsuoran kiinteistösijoittamisen eri tilanteissa. Ulkomaisten erikoissijoitusrahastomuotoisten kiinteistörahastojen osalta veropohjaa on mahdollista tiivistää joko poistamalla kiinteistörahastojen TVL 20 a §:n mukainen verovapaus tai ottamalla käyttöön läpivirtausmalli rahastojen verotuksessa. Mahdollisuutta ottaa käyttöön läpivirtausmalli myös kommandiittiyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen verotuksessa olisi syytä tarkastella. Osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen osalta tarvetta veropohjan tiivistämiselle ei ole.

Edellä esitetyn lisäksi veropohjaa on mahdollista tiivistää välillisten kiinteistösijoitusrakenteiden osalta muuttamalla TVL 10 §:n 10 kohtaa niin, että se mahdollistaisi myös muiden kuin säännöksessä tällä hetkellä mainittujen yksikköjen osakkeiden ja osuuksien luovutuksesta saadun voiton verottamisen. Nykyisellään säännös jättää Suomen verotusoikeuden ulkopuolelle muun muassa kommandiittiyhtiö- ja erikoissijoitusrahastomuotoisten kiinteistörahastojen osuuksien luovutuksesta saadun voiton, vaikka useat Suomen solmimat verosopimukset sallisivat tällaisen tulon verottamisen. Muuttamalla TVL 10 §:n 10 kohtaa voitaisiinkin varmistaa Suomen verotusoikeuden toteutuminen nykyistä laajemmin verosopimusten sallimissa puitteissa.