Maanvuokran kohtuullinen korottaminen ja riskit vuokratontilla sijaitsevan asunnon ostamisessa

Abstract

Kaupunkien ja seurakuntien omistamien maa-alueiden monet pitkät maanvuokrasopimukset päättyvät lähivuosina ja maanvuokrasopimusten uusimisen yhteydessä vuokrankorotus voi tuntua kohtuuttoman suurelta. Tutkielmassa perehdytään kohtuuttomuuden määritelmään ja siihen, milloin vuokrankorotus katsotaan kohtuuttomaksi. Toisena tutkimuskysymyksenä on se, miten sopimusvapaus toteutuu maanvuokrasopimuksessa. Tutkielmassa on asunnonostajan näkökulma ja kolmantena tutkimuskysymyksenä onkin se, millaisia riskejä on vuokratontilla sijaitsevan asunnon ostamisessa, ja miten niihin voi ennakolta varautua. Kyseessä on lainopillinen tutkimus. Sopimusvapautta koskevaa tutkimuskysymystä lähestytään teoreettisen lainopin kautta. Kohtuuttomuutta ja vuokratontilla sijaitsevan asunnon ostamisen riskejä tutkitaan puolestaan käytännöllisen lainopin näkökulmasta. Lähteinä tutkimuksessa käytetään maanvuokrasopimuksia sääntelevää lainsäädäntöä, hallituksen esityksiä sekä oikeustapauksia. Näiden lisäksi lähteinä on käytetty aihetta käsittelevää kirjallisuutta. Kirjallisuuslähetistä merkittävimmät ovat Matti Kasson ja Thomas Wilhelmssonin teokset. Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että vuokran kohtuullisuutta arvioitaessa pääpaino on vuokralaisten tasavertaisen kohtelun tavoitteella. Asukkaiden henkilökohtaisten asioiden sijasta arvioinnissa kiinnitetään huomiota samankaltaisten alueiden käypään vuokratasoon. Kohtuuttomuuden tunnetta kuitenkin lisää se, että samalla alueella sijaitsevien eri vuokranantajien omistuksessa olevien maa-alueiden käypä vuokrataso saatetaan arvioida eri laskentaperustein. Sopimusvapaus ei maanvuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä toteudu täysin, sillä vuokralaisen omistama rakennus sijaitsee vuokranantajan omistamalla tontilla ja näin ollen vuokranantaja on paremmassa asemassa sopimusehtojen määrittelyssä. Tutkimuksen perusteella vuokratontilla sijaitsevan asunnon ostoon liittyy enemmän taloudellisia riskejä verrattuna omistustontilla sijaitsevaan asunnon ostoon. Riskeihin voi kuitenkin ennalta varautua tutustumalla huolellisesti maanvuokrasopimuksen ehtoihin.