3D-kiinteistönmuodostus ja kiinteistön käyttötarkoitusten hallinnointi

Abstract

Suomessa käyttöönotettiin 1.8.2018 kolmiulotteinen kiinteistöjärjestelmä, jossa kiinteistöksi voidaan muodostaa maanpinnan ylä- tai alapuolinen vertikaalisesti ja horisontaalisesti määritelty itsenäinen osa. Muutoksen johdosta rakennukset voivat sisältää useita päällekkäisiä, vierekkäisiä ja sisäkkäisiä kiinteistöjä. Tutkielma tarkastelee 3D-kiinteistönmuodostusta keinona erottaa kiinteistön eri käyttötarkoitukset omiksi kiinteistöikseen ja arvioi, milloin 3D-kiinteistönmuodostus on käyttökelpoinen järjestely kiinteistön omistamiseen liittyvien vastuiden ja kustannusten kohdentamiseen kiinteistön eri käyttötarkoitusten kesken. Tutkimuskysymyksinä ovat, millaisia edellytyksiä 3D-kiinteistön muodostamiselle ja rakentamiselle on lainsäädännössä asetettu sekä millaisiin kiinteistön omistamiseen liittyviin vastuisiin ja kustannuksiin 3D-kiinteistönmuodostuksella voidaan vaikuttaa. Lainopin keinoin tutkielma kokoaa yhteen seikat, joihin rakennushankkeeseen osallisen tulee kiinnittää huomioita, kun tarkoituksena on hyödyntää 3D-kiinteistönmuodostusta rakennushankkeen toteuttamisessa.

3D-kiinteistönmuodostuksen edellytyksiä arvioitaessa keskeiseksi muodostuu vaatimus tonttijaon tarkoituksenmukaisuudesta. Tarkoituksenmukaisuuden arviointiin vaikuttaa, sisältyykö kiinteistö tosiasialliseen rakennushankkeeseen ja voidaanko samaa lopputulosta saavuttaa muilla keinoin. Jälkimmäistä kriteeriä tulisi arvioida omistus- ja hallintasuhteiden selkeytymisen sekä järjestelyn kustannusvaikutusten kautta. Koska rakennuksen sisäisen 3D-kiinteistön käyttö on riippuvainen sen naapurikiinteistöistä, 3D-kiinteistöä koskevassa rakennuslupaharkinnassa edellytetään entistä laajempia selvityksiä naapurikiinteistöjen yhteisten toimintojen ja rakenteiden järjestämisestä. 3D-kiinteistönmuodostuksella ja kiinteistön luovutuksella voidaan vaikuttaa kiinteistön vakuusarvon määrittelyyn, kiinteistön eri käyttötarkoitusten välisiin kunnossapitovastuisiin ja kiinteistöverotukseen.

Kun rakennushankkeen omistus ja toteutus jakautuvat useammalle toimijalle, käyttötarkoituksen erottaminen omaksi 3D-kiinteistökseen näyttäytyy tehokkaampana ratkaisuna erityisesti kiinteistön vakuuskäytön ja omistajan suojan näkökulmasta verrattuna aiemmin käytössä olleisiin sopimusjärjestelyihin. Jos rakennushankkeen omistus ja toteutus jää yhdelle taholle, 3D-kiinteistönmuodostuksen puolesta puhuvat mahdolliset säästöt kiinteistöverotuksessa, kiinteistön vakuusarvon kasvu, mahdollisuus pilkkoa hankkeen toteutus rahoituskustannusten optimoimiseksi ja mahdollisuus myydä käyttämättä jäänyt rakennusoikeus kiinteistönä eteenpäin. 3D-kiinteistönmuodostukselle asetettuja edellytyksiä ei tulisi tulkita liian jäykästi, jotta järjestelmästä tulee todellisuudessa käyttökelpoinen vaihtoehto kiinteistöjen omistus- ja hallintasuhteiden järjestämiseksi.